楊勁：房地産真正進入了存量時代 | 2026博鰲全體大會

本文整理自楊勁先生在2026博鰲全體大會上的演講内容。

楊勁（中信城市開發運營有限責任公司黨委書記、董事長楊勁）：前面樊綱教授和陸挺首席講了很多精彩的觀點，他們分析了現在宏觀經濟的形勢，包括房地産行業的一些趨勢。

我剛才跟樊教授交流，他剛才講到現在的利率走低，低到一定的時候可能出現流動性陷阱，所以他呼籲财政政策應該力度、寬度、厚度更大一點，我個人是非常認同的。包括他談到城鎮化的進程會帶來需求的增長，我也很認同。

這是我第二次來，第一次是2021年，那次談了一個核心的觀點，我認為房地産行業的價值曲線出現了變化，會呈現出微笑曲線的特征。原來是建造、銷售價值很大，接下來幾年可能前端的融資結構、交易架構的優化，以及後端運營可能會帶來更好的收益。

這是2021年的觀點，最近這幾年同行們也都很清楚，确實是這麼一個狀況。

這幾年涉房的企業都很困難，有很多的存貨，市場又下行了，如果不拼命去化，流動性就出問題，可能就暴雷了，生存都會有問題。如果拼命去化，因為價格下行，利潤會走低，杠杆率會走高，報表是惡化的，所以非常難。

在這種情況下，簡單跟大家分享一下中信城開在這種兩難的處境下，努力試圖走出一條路。在場有很多我的朋友，希望會後各位同行也更多給我一些方法或者路徑優化上的建議，當然如果我們的做法能對大家有一些幫助，我也很欣慰。

回望剛剛過去的上半年，新建商品房的銷售面積同比下降了11.6%，銷售額下降了13.6%，房地産開發投資同比下降18%，賣地收入首次跌破萬億關口，同比下降32%，只有9778億，所有指標比2021年的高點都是腰斬甚至更多。

面對這一串串嚴峻的數字，我們不禁想發問，房地産行業到底還有未來嗎？在回答這個問題之前，我先跟大家分享一個中信城開實踐的樣本。

提起中信城開，這兩年大家了解比較多，第一時間會想到的應該是深圳信悅灣項目，這是一個歷經風險纾困、涅盤重生的項目，而且在整體市場低迷的環境下，走出了逆勢暴紅的行情。

我們是2025年12月28号開盤，開盤前的定價充滿了争論，我在開盤的前兩天晚上都在跟團隊研究，跟行業同仁交流，跟集團領導匯報，大家的争議很大，後來我們的備案價是24萬多，開盤以後兩小時，銷售額就突破了100億，刷新了深圳頂豪項目開盤的速銷紀錄，當天晚上302平米戶型的整棟全部賣空，創下了整棟售罄最快的紀錄。

今年5月份我們又加推了一棟樓，370平米的78套房子，半小時就售罄，貨值大概40億。

我想說，市場並不是沒有需求。就像資本市場，熊市的時候很糟糕，是缺資金嗎？可能是缺信心，缺大家對于上市公司的認同，上市公司的質地是不是真的很好。我們今年下半年還要加推210平米和510平米的房子，也歡迎大家到我們深圳這個項目現場交流。

很多同行在問，一個出險項目出現這樣的市場反響，究竟是為什麼？這是最近半年我面對最多的問題。我覺得我們就是以模式創新、産品創新、營銷創新的全新打法，真正實現了項目新的質效。

首先毫無疑問，這個項目的位置非常好，在深圳灣，旁邊是深圳歌劇院，下面有地鐵，擁有整個深圳灣成熟的産業配套，項目位置絕佳。

第二是極致産品力的打造，270度觀景無柱的端廳，當時在設計的時候因為沒有柱子，所以我們的闆得加厚，同時延伸到電梯轎廂隔音的技術，還有空氣系統等等。

小區的園林也打破了傳統只是靠水系、綠植、花卉構建的模式，我們在里面做了很多中信的特色元素，甚至是一個小小的博物館。時間關系不在這里展開，感興趣的同行我們可以線下交流。

項目的工程工藝，包括外立面，用了航空級鑄鋁的工藝，這是華南的首例。第一是易于造型，第二是在海邊有很好的耐腐蝕性。

我們全維度執行高端頂配體系，用看得見、摸得着的産品硬實力，精準匹配高淨值人群對品質人居、穩健資産的核心訴求。

第三是銷售，我一直強調這個項目是為高淨值人群提供配置資産的標的。因為這幾年AI的發展、技術的進步，有很多30多歲、40歲左右的年輕人成了高淨值人群，我們為人群配置資産提供標的，在定價的時候也充分考慮了這些因素。

當然，這里面還有中信是全産業鏈生态的聯動，中信的銀行、證券、保險、基金等闆塊的VIP客戶，為我們提供了優質潛在客群，而且我們會針對客戶的特點，提供金融、文化、醫療等中信差異化的權益産品。

絕佳的區位、極致的産品力和銷售的創新，使得這個項目實現了比較好的銷售情況。

基于這份實戰的探索，我對開篇的問題答案十分笃定，房地産行業從沒有過時，依然大有可為、大有空間，只是玩法變了。

為了闡述這個觀點，我總結了一個"1123"的認知體系。第一個"1"是國家"十五五"規劃中明确指出，要推動房地産高質量發展。背後的政策含義是房地産要發展，還得高質量發展。

第二個"1"是兩個月前國務院發布的《城市更新“十五五”規劃》，為行業發展錨定了航線。

"2"代表的：一是樊教授提到的城鎮化，剛才樊教授介紹到我們的城鎮化率是64%，這是常住人口，如果按照戶籍人口，這個比例還會更低，城鎮化是會帶來需求的；二是消費升級。我經常跟大家說，大家在一起交流的時候如果都不讨論房子，所有人都對住房滿意的時候，可能行業就不行了。但現在大家很少對自己的房子滿意，說明消費升級是不斷叠代的，從普遍的房子到洋房、聯排、别墅，是持續升級的，這個過程會帶來需求。

"3"是這個行業本身的特性。一是影響金融安全，現在房地産的貸款余額是50幾萬億，包括開發貸和個人貸款，所以是影響金融安全的；二是惠及民生，居住的是我們的家，辦公的是寫字樓，我們跟不動産天天發生關系，惠及到民生；三是鏈接的産業衆多，沒有哪個行業像房地産這樣，從上遊的鋼材水泥到家具潔具都有，所以我覺得這個行業未來還是有發展，只是方法變了，玩法變了。

褪去規模增長的濾鏡，地産真正增長的底氣是什麼？我覺得是造提升生活質量的好房子，做超越基礎需求的好服務。

從擴張速度變成價值深度，我國的城市發展已經全面告别了大規模增量開發，邁入了存量提質、精細運營、價值深耕的全新階段。

各位應該很清楚，今年上半年全國二手房交易的占比已經達到50.4%，第一次超過了新房，18個省市二手房住宅成交占比都超過新房，傳統以新房銷售為主的增量交易格局正加快向新房和二手房並舉轉變，房地産市場真正進入了存量時代，這也對房企的産品和服務提出了更高要求。

現在的購房者更加理性，消費的理念從被動接受轉向主動匹配，從追求性價比到追求質價比，産品品質在購買決策中更加重要，好房子已經超越了建築本身，成為人們對美好生活的具象表達。

還有心價比，情感價值在購買決策中的分量也重了，這就要求在研發産品的時候不光要達到好房子的基礎品質標準，還得深入調研、大膽創新，讓購房者實實在在感受到産品背後蘊藏的品質生活。

同時，優質資産的競争力不光來自建築質量，更要看能不能通過運營服務持續創造增量價值，企業要發掘空間使用者的真實需求，搭載相匹配的運營服務，對資産進行空間和價值再造，最終讓資産不只是生活、辦公和消費的場所，更要成為讓居民來生活、讓企業來辦公、讓消費者來消費的場所。

最近我跟團隊研究物業的運營，比如說商場，以前是老百姓購物的場所，要買一瓶水、一支筆、一桶油必須去線下，現在有了電商，躺在家里下單就可以購買到家里，不用去商場了，所以商場必須要有好的IP，能引流，讓人願意來，所以今天的商場是讓百姓來購物的場所。

優質資産要形成物理品質+生态活力的雙重護城河。另外，不動産與文旅、康養、教育等産業的跨界融合也會越來越深，通過做差異化的産品，來提升産品的附加值。

所有的這一切都離不開創新，原來說創新是一家企業發展的動力，現在創新是企業的生存法則，不創新就活不下去。

中信城開現在實踐的，第一是構建新模式。我們的模式創新是打造了一個“金融支持+風險隔離+資産管理”的化險模式，這個模式在一些城市更新項目中也在運用，目前在全國落地了40多個項目，管理的貨值超過2500億。

這個模式核心邏輯分為三步：首先為出險的項目找資金，這個資金有可能是原來存量債權方的增量信貸，也有可能是AMC的共益債，也有可能是社會資本，包括中信自己的資金；再進行架構隔離，通過信托、破産程序，最後進行資産管理，由中信城開進場來負責代建、建管。

我們與一些業内人士交流，認為在一些城市更新項目上也可以應用這種模式。

風險隔離是前提，依托信托的架構或者司法處置的手段，來落實新老的劃斷，将歷史的不良存量債券與新增盤活的業務切割，阻斷風險的傳導。城市更新業務原來形成大量的債權、不良資産，如果不進行新老切割，讓增量資金進來，算不過來賬，也無法開展相關的業務，這是第一。

金融支持是動能，化險資金或者說做城市更新資金後進先出，同時資金成本要更優，這樣有利于項目的盤活。

資産盤活是根本，我們可能要與政府對接，對規劃進行相應的調整，如果是可售類型，還是要通過建設好産品，達到很好的去化。如果是運營類，則要用好的運營模式達到項目價值提升。在這個過程中，離不開政府大力的支持，包括在合規的框架内，規劃指標的優化、審批程序、公共配套等事項的協同釋放，使資産價值最大化。

深圳信悅灣就是一個化險項目，我們在深圳市政府的支持下，設計平衡各方訴求的交易架構，掃清了沉澱20多年的土地确權障礙，最終讓這個項目破繭重生。

現在我們正在操盤一個重大項目，也在架構上進行設計，破産清算，原來的債權債轉股，再引進戰投，搭建雙重架構，這個模式是推動一些出險項目以及城市更新項目建設非常重要的關鍵，這是我們創新的第一件事，即模式的創新，國家也是鼓勵房企要進行模式創新。

第二是打造新産品，強調産品力。中信城開研究發布了“四好一高一全”的好房子體系：居住環境好、建築品質好、戶型設計好、運營管理好、智能化水平高、增值服務全。

在這6法下，有18策、108則，針對信悅不同的産品，按照“四好一高一全”，有不同的作業指引，所以我們現在在各地的産品堅決要建好房子，有非常明确的做法，也歡迎同行交流，我們也在完善這套體系。

我們這個體系得到了行業主管部門的認可，目前關于好房子的企業標準，有中建的標準，也有中信城開的標準，去年也參加了住建部的好房子展。

産品力的打造是非常重要的，以前拿了地，就算不會開發房子，過兩年把地賣了也能掙錢，現在已經過了這個階段。

第三是運營創新，在運營創新方面，一方面盤活存量資産，讓“老樹發新芽”。這個主要是指我們在運營的物業里，通過空間形态的優化、空間價值的挖掘、科技賦能，讓樓宇更加綠色、環保、節能、智能化，再通過中信多産業的生态共享、生态構建，再通過數字化賦能，讓我們運營的樓宇效率更好。

我們在北京操盤過一個典型的案例，一個上世紀90年代建成的老樓，一度年運營損益只有幾十萬。我們沿着空間、科技、服務、數字四個場景方向做優化提升，改造後年運營收益實現了巨幅的提高，讓這個樓的價值發生了極大變化。

當然其他的項目也是一樣，包括我們運營的商業，我跟團隊說，一定要引流，要帶來流量，一定要讓消費者過來，他不來就發生不了消費。

另一方面是轉換發展邏輯，“另辟新賽道”。今天有陽光海天和停簡單的負責人，我們跟他們一起合作，現在在一些城市基礎設施運營上發力。

我們跟陽光海天成立了一家合資公司，有些是純輕資産的管理，有些通過基金獲取車場的特許經營權，有些買斷資産，通過專業的運營獲取收益。

這個公司去年剛成立，今年年底能達到十幾萬個車位的運營管理規模，效果是很好的，而且公司去年成立當年就盈利了。我們最近還在研究政府消費券的事情，從企業的角度怎麼配合。

還有，我們搭建了一個資源平台，發起成立了"信悅融"城市更新與運營聯盟，打造“百花共滿園”的生态體系。這個聯盟里匯集了國内做寫字樓、酒店、購物中心、物流、工業園區運營的頭部企業，一起為存量的需要提質增效的資産把脈會診，找到方向，否則單靠一家沒有那麼強的能力。

現在城市更新最重要的是點石成金的能力，如果是簡單的投入改造再收租金，掙錢是很難的；城市更新只要對城市面貌有很好的改變，對産業、稅收有好的改變，很多的方向都可以談。目前我們跟一家企業洽談，準備把他們公司在某個城市的商業都跟我們合作，這樣聯盟起到的作用巨大。

最後是技術創新，我們從綠色低碳、安全韌性、居住體驗、建造品質等維度構建差異化的價值壁壘。比如我們在産品外立面的設計中，運用了智能化的遮陽解決方案，在提升建築美學的同時實現低碳節能，運用全屋淨水、廚房專用空調、物聯網照明等系統提升居住舒适度。

這些各家企業都在做，就是說技術一定要擁抱。除了在産品打造上運用新技術，在建造上可用的新技術也有很多。施工中，基于數字孿生技術進行全生命周期沙盤推演，采用造樓機智慧建造平台提升建造功效。我們還在借助AI與大數據精準分析客戶需求，評估土地價值，推出更加符合市場需求的産品。算得準需求，才能算得準未來。

以上這幾個方面是中信城開在進行創新的方向和實踐，我覺得不創新就很難生存下去。通過模式、産品、運營、技術這四維創新，中信城開在堅定地向前走。

要保障這四個事情做到位，關鍵在人。作為一家央企，我們在用人上也推出了很多的創新舉措。

我們尋找拆彈專家。因為存量的項目有很多復雜的問題，必須有高手解決問題。同時我們也在尋找操盤能手，現在的項目跟當年的開發不一樣，具備非常好的客戶洞察力、非常好的産品打造能力的操盤能手非常重要。另外我們要做城市更新，需要懂市場、精定位的策劃大師。

配套人才引育，我們同步進行了機制創新，推出了紅黃燈的機制，做得好或不好，就要能上能下，包括及時激勵等等，歸根結底，人才是企業高質量發展的根本支撐。

《詩經》里有一句話“周雖舊邦，其命維新”，房地産行業歷經了數十年的發展，形态在變、模式在變、賽道在變，但服務人民美好生活，賦能城市高質量發展的初心從來沒有改變過。

風物長宜放眼量，褪去速度的光環，行業回歸價值本原，未來中信城開将始終心懷敬畏、堅守赤誠，以創新為楫、以品質為基，與行業同仁一道，守正創新，提質突圍，共同開創房地産高質量發展新格局。

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