觀點網訊：近日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發了《關於完善商品住房銷售制度的通知》。住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局有關負責同志回答了記者提問。

問：請介紹一下通知出臺的背景和意義。

答：商品住房銷售制度是房地產管理的基礎性制度，是構建房地產發展新模式的重要內容。黨的二十屆四中全會和國家“十五五”規劃綱要強調，要加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。通知出臺是貫徹落實黨中央、國務院決策部署的重要舉措。

一是適應房地產市場發展進入存量時代的客觀要求。經過近30年的快速發展，我國房地產市場供求關係發生重大變化，目前二手房交易總量已經全面超過新房，房地產市場進入存量提質、結構優化的高質量發展時期。過去形成的預售為主、快速週轉的商品住房銷售制度，已不適應當前市場發展的新階段新要求，迫切需要改革完善。

二是切實維護購房人合法權益的有力措施。住房價值量大，是居民家庭的重要財產。商品住房預售制度下，購房人可以提前鎖定房源和價格，但是“先交錢後收房”，容易出現房屋延期交付等問題。通過改革完善商品住房銷售制度，有力有序推行現房銷售，能夠實現“所見即所得”，有效防範交付風險；繼續實行預售的，完善預售管理，切實保障預售資金安全。

三是推動房地產業高質量發展的現實需要。長期以來，有的房地產開發企業採取“高負債、高槓杆、高週轉”的粗放擴張模式，積累了風險隱患。近日，恒大地產的破產清算及許家印案的公開宣判，是房地產開發經營“三高”模式弊端暴露的有力證明。改變“三高”模式，迫切需要通過改革商品住房銷售制度、加強預售資金監管，引導房地產開發企業根據自身實力合理確定開發經營規模、強化風險意識，促進房地產行業穩健經營、高質量發展。

問：通知起草有哪些總體考慮？

答：通知堅持穩中求進、先立後破，立足房地產市場發展進入存量時代的新階段新要求，以推動房地產高質量發展為目標，改革完善商品住房銷售制度。

通知起草過程中重點把握以下四個原則：一是堅持人民至上。樹立和踐行正確政績觀，聚焦維護購房人合法權益，推進商品住房銷售制度改革，從根本上防範交付風險。二是堅持問題導向。通過完善商品住房預售管理、有力有序推行現房銷售，有效解決部分項目延期交付、貨不對板等問題。三是堅持系統思維。協同推進房地產項目公司制、主辦銀行制、現房銷售制等關鍵制度，並做好制度的有效銜接。四是堅持穩步推進。根據項目所處工程建設不同階段分類施策，同時考慮房地產市場發展的區域差異，為地方結合實際因城施策留出政策空間，增強通知的可操作性。

問：通知有哪些主要內容？

答：通知圍繞加快構建房地產發展新模式，推進商品住房銷售制度改革，規定了三方面內容。

一是完善商品住房預售管理。商品住房項目實行預售的，單體建築應完成主體結構封頂。加強預售資金監管，購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入住房資金監管機構開立的資金監管賬戶。通知施行之日前已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，實行預售的，預售條件、預售資金監管等按原有政策規定執行。

二是有力有序推行商品住房現房銷售。通知施行之日起，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，鼓勵實行現房銷售。同時，對現房銷售實行備案管理，推行現房銷售定金制。

三是加強政策措施協同。優化土地供應管理，合理確定房地產用地供應規模，優化土地出讓方案，可帶規劃方案出讓。加大融資支持力度，房地產項目實行主辦銀行制，房地產項目公司與主辦銀行雙向選擇，一個項目確定一家主辦銀行，主辦銀行單獨或牽頭組建銀團提供開發貸款等融資服務。完善開發建設管理，優化工程建設審批流程，縮短行政審批時限，推動商品住房交付時購房人同步取得不動產權證書。

問：通知保護購房人合法權益體現在哪些方面？

答：保護購房人合法權益是推進商品住房銷售制度改革的出發點和落腳點。通知貫穿以人民為中心的發展思想，對保護購房人合法權益作出以下規定：

一是保障交易資金安全。完善預售資金監管制度，由住房資金監管機構承擔資金監管工作，管好老百姓的購房資金。

二是確保房屋按期交付。通過提高預售門檻，有力有序推行現房銷售，“一手交錢一手交房”，從根本上防範交付風險。

三是提高住房建設品質。通過改革商品住房銷售制度，引導房地產開發企業按照安全舒適綠色智慧的“好房子”標準進行項目建設，滿足人民羣眾高品質住房需求。

四是推行“交房即交證”。強化工作協同，解決購房人辦證難、辦證慢的問題。

問：請問通知在新老政策銜接方面有哪些規定？

答：通知在政策規定上不搞“一刀切”。一方面，對新老項目分類施策，“老項目老辦法，新項目新辦法”。通知施行之日前，已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，實行預售的，預售條件、預售資金監管等按原有政策規定執行；未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，有力有序推行現房銷售。另一方面，新項目可以現房銷售，也可以預售。通知施行之日起，新出讓土地和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，鼓勵實行現房銷售；新出讓土地和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，實行預售的，規範預售條件，加強預售資金監管，保障預售資金安全。