中報觀察 | 萬科經營基本面有了修復迹象

觀點網 7月31日，萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）完成董事會換屆，徐恩利當選新一任董事長，黃力平卸任後留任董事，黃宇任總裁。

随後，這家正處于調整期的房企交出了新任董事長任内首份半年度答卷。

8月27日晚間，萬科發布2026年半年度業績報告，上半年實現營業收入701.7億元，同比下降33.4%；歸屬于上市公司股東的淨虧損為149.5億元，較上年同期擴大25.2%；經營活動産生的現金流量淨額則同比大增116.28%至49.48億元，經營性“造血”有所恢復。

對于這份承壓的半年報，市場早已有所預料，在不久的股東會上，萬科管理層表示，受到多重因素影響，當前的經營指標尚未有實質性改善，債務和流動性依然承壓，控虧、減虧仍然是公司今年核心經營目標之一。

經營指標

從财報來看，上半年萬科實現營業收入701.7億元，期内虧損總額134.9億元，其中歸母淨虧損為149.5億元，上年同期為虧損119.47億元。

虧損從何而來？主要源于三方面：其一，房地産開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位，直接壓縮了利潤盤子。

收入結構中，房地産開發及相關資産經營業務收入487億元，占總營收的69.4%；物業服務業務收入184.6億元，占比26.3%。開發主業仍是基本盤，但結算規模的下滑拖累了整體營收表現。

上半年，萬科實現簽約銷售面積293萬平方米，銷售金額358億元。其中南方區域貢獻銷售金額110.52億元、上海區域98.17億元，是主要來源區域。

交付方面，上半年交付88個項目，合計2.3萬套房屋，交付節奏整體平穩。

來源：企業公告截圖

毛利率方面，房地産開發及相關資産經營業務6.1%，較上年同期下降2.6個百分點，不過在補回折舊攤銷後毛利率回彈至12.1%。

其二，結合行業、市場和經營環境變化，公司新增計提資産減值；2026年上半年公司共計提或因合並範圍變動而增加的各類減值準備合計42.73億元，轉回或轉銷各類減值準備合計20.89億元。

來源：企業公告截圖

截至2026年6月30日，各項資産減值準備余額合計946.07億元，較上年末增加21.84億元；期内計提各類減值準備對歸母淨利潤的影響規模為31.64億元。

其三，成本法核算下部分經營性業務及非主業财務投資出現虧損。

資金面的改善是本期中報亮點之一。上半年經營活動産生的現金流量淨額為4.95億元，同比增長116.28%，顯示回款能力增強、經營性“造血”有所恢復。

此外，為了日後經營能夠回到正軌，萬科還保留着不少“家底”。截至期末，合並報表範圍内已售未竣工資源為961.6萬平方米，合同金額約915.1億元。

而且在存量資源盤活為主導的投資策略指引下，該公司上半年主要通過土地盤活等方式累計獲取新項目8個，總規劃計容建築面積75萬平方米，權益計容建築面積36.3萬平方米，權益地價約27.1億元，新增項目平均地價為7448元/平方米，主要分布在上海、成都、鄭州、青島等核心城市。

來源：企業公告截圖

截止期末，萬科在建項目總計容建築面積約2472萬平方米，其中權益計容約1636.5萬平方米；規劃中項目總計容建築面積約2841.1萬平方米，權益計容約1804.8萬平方米；還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件總計容建築面積338.6萬平方米。

業内人士分析，萬科新班子任務艱巨，董事會換屆後多元互補的專業配置，以及管理力量的充實強化，有助于萬科在化險關鍵階段持續攻堅克難，穩步推進風險緩釋與經營優化。

下一階段任務

今年7月，萬科進行了新一輪董事會換屆，徐恩利當選為新任董事長。

當時萬科方面表示，徐恩利長期從事企業管理工作，深耕房地産領域多年，並擔任過A股、港股兩地上市公司負責人，與總裁黃宇的搭檔組合契合萬科的企業特點和當前形勢需要，有利于持續推進化險與發展。

在七月底召開的臨時股東會上，黃宇稱萬科下一階段的工作任務将重點放在優化資産結構與質量、以客戶需求為導向深化叠代好房子體系、深耕城市更新業務、探索創新業務模式以及依托數字化科技化手段賦能業務共五個方面。

最重要的化險工作中，萬科将重點穩存量融資，有序緩釋到期的償付壓力，全力維護存量債務整體平穩，同時積極探索多元市場化解決路徑，結合實際情況靈活推進債務優化，維護各方長期利益。

今年上半年，萬科已完成了“21萬科02”、“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”等10只債券的展期工作，通過部分兌付、配套展期的方式完成風險緩釋。

上半年，萬科多措並舉推進房屋交付，持續提升開發業務産品力。

1-6月，萬科綜合運用多種創新技術，加強工程品質全周期管理，並深入推進“城市興交付”，以“最後一公里”為切入點，圍繞場景、服務、體驗、品質維度加強系統化的産品檢視與閉環管理，按期保質完成上半年交付計劃，並持續提升交付認可度，集中交付期整體收房率近90%，長春、武漢等城市10個項目集中收房率100%。

在全力做好交付的基礎上，萬科從多個維度提升綜合住區産品競争力，更新叠代405項産品技術標準，圍繞大盤配套、戶型設計、精裝景觀等維度深挖産品細節，同時持續叠代産品系列，以標準化産品體系提升新項目的均好性，上半年新項目整體首開去化率達60%。

代建業務方面，報告期内萬科在管項目79個，管理面積1360萬平方米，項目主要分布在深圳、南京、武漢、合肥、石家莊、無錫等城市，項目類型涵蓋商品住宅、保障房、人才房、學校、産業辦公、城市更新、康養醫療、物流倉儲等。

另外，萬科借力政策窗口、強化政企聯動，通過土地收儲、資源置換、規劃條件優化等路徑破解項目困局，其中福州星瀾花園項目是依托屬地政策完成工業用地收儲，並以收儲款置換獲取的計容建面3.23萬平方米住宅項目。報告期内，公司累計盤活優化及新增産能155.8億元。

經營服務業務則呈現“多點開花、規模企穩”的态勢。其中，萬物雲上半年收入191.9億元，住宅服務底盤穩步擴張，新簽約住宅項目207個，商企和城市空間綜合服務收入同比增長，並運用人工智能技術提升管理效能，推動行政費用率持續下降。

泊寓累計運營管理22萬間，出租率94.3%，服務企業客戶超7900家，同比增長超25%，保持規模優勢的同時持續鞏固客戶口碑，上半年客戶滿意度96.5%，續租率進一步提升。

商業業務銷售額及客流穩健增長，合作品牌超12000家，多個存量項目改造後坪效明顯提升；萬緯物流全口徑收入同比增長6.9%，可租賃倉儲面積1053萬平方米，其中多塊業務實現快速增長，冷鏈收入同比增長23.6%，物流服務收入同比增長29%。

面向下半年，萬科在半年報中表示，将從五方面推進相關工作：優化資産結構與質量，争取實現資源結構逐步調整；以客戶需求為導向，持續深化“好房子、好服務、好社區”産品理念，叠代升級“三好”産品體系；積極響應城市更新的政策導向，深耕城市更新業務；探索創新業務模式，逐步構築差異化競争優勢；依托數字化、科技化手段賦能業務，全方位提升運營質量與經營效率。

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