李海若：數據資産如何重構物業價值｜2026博鰲物業暨城市服務大會

本文整理自李海若先生在2026博鰲物業暨城市服務大會上的演講内容。

李海若（星河智善生活集團副總經理、運營管理中心總經理）：尊敬的各位領導、專家、各位同仁：

大家上午好！我是來自星河智善生活的李海若，很荣幸今天來做分享。我今天要講的主題是數據資産，數據資産對物業價值重構的一些意義。

昨天在接受主辦方采訪的時候，我提到了我們物業其實有一個很重要的使命，就是資産的保值增值。昨天我開玩笑說，我們做再多的對客服務和經營運營，增加業主的黏性，其實帶來的效果還不如讓業主的房子增值5%。

在當前環境下，這看起來是比較難的事情，但是我今天會提出另辟蹊徑的一種思路，希望能夠有所借鑒。

圍繞五個方向來講：物業的核心使命，數據資産的現狀，物業公司所扮演的角色，數據資産的實施路徑，以及最終的總結。

先看背景，有幾個問題可以在講之前做一個探讨。一個是我們現在面臨一個什麼樣的市場環境：左邊是最近五年我們持有不動産的估值趨勢，右邊是物業的經營數據，可以明顯看出不動産價值正在不斷貶損，物業也是如此，在收入增速上，包括對客服務滿意度、收繳率，都承載着很大的壓力，主要是行業下行期所致。

但是這兩者還是有聯系的，每當我去現場走場的時候就尤為明顯。

到了現場問一線同事為什麼收繳率上不來，聽到的原因大多數就是經濟行情不好、業主的資産在貶值、物業費價格高了，而沒有物業服務本身的原因。

但兩者之間其實是很有關聯的，物業也很難獨善其身。

第二個就是我們物業公司現在正在做什麼。很多公司都在做數智化，就是AI賦能、人機協同，但都不是我今天分享的重點。什麼智慧工單、智慧監控、無人機器人的應用等等，這些确實取得了一定的經濟效果，但從某些方面來講，降本增效不是這件事帶來的最重要意義。

最近這三年，我們數智化後帶來的降本增效，占總物業成本支出的比例基本就在0.3%-2%之間。雖然我們确實實現了這種降本增效，但其對持有型資産整體估值的占比卻非常低。

物業成本在整個持有型資産的運營總成本里占比大概是50%-70%，而總運營成本和物業成本占持有型資産估值都只有3到5個點，占比非常低。

這就導致無論我們在物業上做再多的降本增效，就拿一個10萬平方米的商業綜合體舉例，物業降本2%，對估值的影響也只有0.08%。

所以我們在想，能不能另辟蹊徑走一條路，在其他方面為資産保值增值，特别是持有型資産，帶來一些作用。

這就是問題三，我們接下來還能做什麼？核心就是今天要講的主題：數據資産化。

我們在做數智化的同時，背後還有一層很重要的價值還沒有開發出來。通過數據資産化，我們可以提升資産的價值，也提升資産的流動性，這一塊我後面會詳細講。

簡單說一下現在數據資産的發展現狀。去年我們已經有136家上市公司披露了數據資産入表，涉及38億元；非上市公司有417家，也是通過數據資産的方式入了表。

帶來的意義，第一是增強融資能力，第二是實現資本化，第三是體現流動性。典型的案例比如銀行授信，青島北岸控股、深圳神州數碼、江蘇海銀資産都是通過數據資産入表，大幅提升了融資的授信額度。

包括RD的應用，舉的是廈門火炬的案例，在RD的折現率上也有顯著表現。包括REITs，上海的産業園等等，這些都是将數據融入到資本化的過程中，降低其折現率，提升其流動性。

深圳市在今年3月1号正式發布了建築數據資産管理標準，核心就是提供了政策支持，是數據資産入表合法合規的指導性文件。我們公司也非常有幸參與了文件的編制，同時也拿出了其中一個項目——星河中心，作為這次數據資産化的試點。

通過建築數據資産管理標準的文件可以看到，看似數據資産化跟物業比較遙遠，但實際上，持有型資産的數據分類在整個標準里有1100多項，我們仔細核查後發現，有953項都是跟物業強相關，要麼是物業主導，要麼是物業參與。

所以，任何資産運營公司在做資本化的過程中，或者說在做融資授信的過程中，要用到數據資産的時候，一定是繞不開物業企業。

接下來介紹我們試點過程中的一些路徑：首先就是做數據資産的梳理，其次做數據資産質量評價，這兩個都是根據剛才提到的標準來做的，因為標準里有相應的規範制度，包括數據質量的規範性、完整性、準确性、一致性、時效性、應用性這六個維度。

數據資産質量評價合格之後，才是數據資産的确權和評估，最後再完成入表。以星河中心作為實踐案例來講，第一步要做的就是建設數智化工具，然後實施數智化升級，不可能是手工記錄的原始時代，肯定是在數智化充分應用的情況下，才能掌握基礎數據以及經營滾動數據的生成。

核心圍繞的是四類數據：設備運維類、運維管理類、能源與空間類、經營與客戶類，這四類數據對數智化過程起到非常關鍵的作用。

我介紹一下這四類數據的應用。首先，對于設備運維類數據我們做了幾個動作，比如說統一設備編碼、構建數字孿生AI智能化運維，但今天不是講技術，這些是我們在項目上實際應用的案例，包括構建了自己的galaxy數字孿生平台。

這個平台能産生什麼價值呢？業主價值、降本增效不再多說，歸集數據也是如文所示，核心是要講數據價值。

這些動作沉澱下來的數據，首先能證明設備真實的健康度，證明當下的狀态是确定的；然後通過設施設備的故障率、剩余壽命以及未來capex的預測，可以說明其是可預測的，通過現在的數據是可以推導未來的。現實可靠，未來可預期，其實這正是資本市場非常關注的數據。

第二是運營管理類數據，這里我們做了兩個智能體，一個是HRBP，是用來調度的，可以理解為一個項目經理，做人力和資源的調度；第二個是飛馬智能體，做全生命周期的監控，是從故障報修到及時響應。

運營管理類數據的業務價值類似，就不再贅述。

數據價值方面，以前運營管理好不好更多是看經驗，現在有了這些數據支撐之後，可以形成可量化、標準化、可復制的模式和規則，這是提升NOI和資本市場認可度的重要因素。

場景三是能源與空間類數據，我們做了galaxy能源系統和空間管理系統，智能計量與分析，包括環境感應和智能控制、空間可視化BIM模型。這些很多公司都在做，只是進度上有些差異，我就不再過多介紹，還是圍繞做這些事情之後所沉澱出來的數據和帶來的價值來展開。

數據價值方面，首先節能降耗本身對NOI提升的意義就很大。之前看過一些權威數據的統計，在建築運營的過程中，能源成本實際要占整個運營成本的30%以上，占很大的比重，節能降耗可以直接提升NOI數據。

在現在的雙碳和綠色金融時代，能源策略和數據能夠證明我們的方案是最優、最合理的，這也是未來資産價值評估中很重要的因素。

最後是經營與客戶類數據，我們做了經營業财一體化和客戶數據數智化，業務價值也不再多說。數據價值就是收支和客戶這兩端：收支能體現的數據就是現金流，客戶端體現的數據是客戶對我們的認可度，這兩個也是資本市場看重的。這就是第一部分——做數智化。

第二部分是形成數據資産，确定數智化轉型的成果。首先是數據資産質量評價，嚴格按照剛才所說的建築數據資産管理標準的六性要求進行打分，合格之後形成15類的數據庫；然後是數據确權，找第三方會計師事務所做數據确權與數據價值評估，我們主要用的是收益法來做估值；最後完成入表登記。

第三步是價值兌現。以前我們往往以為資産的價值只有實物價值，現在引入建築數據之後有了數據價值，建築最終的總資産一定是建築實物與數據價值的總和。這是我們公司目前的情況和下一步的規劃。

具體而言，第三步是投資驗證和價值兌現：第一是數據資産授信，我們已經完成；第二是會持續輸出項目，階段性還會繼續做6個項目；第三是形成一定的機制，輸出優秀的案例。這一塊在融資授信上已經有了很明顯的成果，我們的授信額度直接上浮了8%。

最後小結，在完成這三個步驟之後，未來物業公司的價值定位和核心能力在哪里？就回到了最開始的主題：物業公司在數據資産背景下的價值重新定義。

首先是價值邊界的延伸，我總結出了四個方面：我們不僅是數據的生産者，還是一個治理者，也是一個應用者。最終我們還要用數據來創造相應的價值，這是價值邊界的延伸，通過另外的巧思辦法來提升資産價值，為持有型資産保值增值。

未來物業公司的核心能力，我認為有三點：一是把服務做好，二是把運營做精，三是把數據做成資産。

最後總結，下一個十年，我覺得既要比誰管得細，還要比誰更能讓資産保值增值。從數智化走向數據資産，從物業原來成本中心的定位走向價值中心，從服務執行者走向資産價值協同的管理者。

我想這就是物業企業正在經歷的轉型，也是未來增長的方向。我的演講完畢，謝謝大家。

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