田維龍：存量商業的空間革新邏輯 | 2026博鰲消費暨文商旅康養大會

本文整理自田維龍先生在2026博鰲消費暨文商旅康養大會上的演講内容。

田維龍（錦樓集團董事長）：尊敬的蔡秘書長、各位同仁、各位來賓，大家下午好！我是錦樓集團的田維龍。

今天，我很高興圍繞“從盒子商業到非標場景的空間革新”這一行業話題，結合我創辦的錦樓集團在城市更新與存量資産盤活、公園商業打造方面的經驗，與大家作一次交流。

當下的商業地産已經告别了傳統標準盒子的復制，尤其是大盒子購物中心，目前受到的沖擊非常大。存量過剩、産品同質化以及客群需求的叠代，三方面的壓力倒逼行業進行空間重塑。

今天我想分享的内容聚焦三個方面：一是傳統盒子商業的底層瓶頸究竟是什麼；二是非標場景真正的空間革新主要體現在哪里；三是方法論的落地，即錦樓目前是如何具體推進的。

什麼是標準化的商業盒子？主要有以下幾個方面：第一是封閉式的建築，第二是回字形的動線，第三是固化的樓層業态配比。

傳統上，地下一層是超市，一二層為快時尚或國際一二線品牌，三層為兒童業态，四五層往上則以餐飲為主。另一個顯著的特點是，全國連鎖的相同品牌矩陣在盒子商業中十分常見。

當然，這也是我過去20多年工作過程中一直在做的事情。傳統的盒子模式就是固定租金+扣點的抽成方式，這套模式在地産高歌猛進的時代得以快速實現規模化發展，而且便于管控；同時，也是規模化時代下一個最優質的解題方案。

但是，随着消費者從物質消費向情緒價值消費的轉變，盒子商業的物理空間禁锢了消費者，帶來了“到訪即消費”的強捆綁感受。現在的年輕人拒絕目的性購物，需要松弛、富有體驗感和療愈感的公共空間。

其次是内容趨同與千店一面的審美疲勞。同一集團公司旗下的購物中心，品牌組合高度重合，且多為連鎖化、復制化的品牌，缺乏在地文化和城市記憶，無法形成特有的打卡心智。

標準化的品牌雖然能夠快速復制並帶來穩定收益，但缺乏新意，不符合當下的消費習慣。

如果從運營的角度來看，絕大部分購物中心的收益模式就是收租，這種從招商到收租的被動模式抗風險能力較弱。一旦品牌撤場，就會出現空鋪，購物中心也缺乏内容造血的能力。

盒子商業的建築也孤立于街區、公園和老舊街巷之外，難以融入城市更新的大局，缺乏購物中心以外的公共社會屬性和社交屬性。

簡而言之，盒子商業就是以商戶租賃為核心交易的容器，而現在的消費者需要的是以人為核心的生活場景，這是兩個最大的變化。

這兩代商業的本質區分，正是盒子商業向非標場景變革的重要背景和原因。在這樣的背景和原因之下，我們該如何去做？

非標商業的場景改造不是大拆大建，也不是推翻盒子，而是對存量商業的一場真正的空間革命，即在保留原有盒子的主體框架與結構、産權不變的前提下，通過空間解構、動态重塑、内容換血以及運營重構，将標準化的盒子改造為差異化、個性化、多元化、有溫度的非標體驗空間。

這應是我們堅持的路徑與思路，也是錦樓集團成立並深耕存量商業的初心。

我們的核心邏輯是：不做重資産的拆建，不盲目颠覆原有格局，而是以微改造、深運營、重内容為核心，實現老盒子的非標新生。這體現在以下五大維度的落地突破：

第一是空間的革命。不破主體、只破邊界，将封閉的盒子改造為立體、漫遊的非標場域。

具體做法是：傳統盒子最大的硬傷在于全封閉、動線單一、層高缺乏遊逛性與層次感。我們的改造邏輯是增加空間的靈動性，盤活閑置的死角。

主要從三個方面着手：一是打破物理邊界，通過美陳、燈光、綠植、導視串聯室内外空間，包括街區及周邊生态資源的開發，使項目與城市的步道及其外擺、休憩、濱河漫步空間相結合，将封閉的商業體打造為開放式的城市公共節點，讓項目與城市空間相互融合。而以往的標準盒子多孤立運營，只經營自身商業，與這種開放融合的布局明顯不同。

二是重構消費動線，例如利用中庭、樓道、退台、夾層等空間，營造錯落曲折的遊逛路徑，将單一的購物中心動線升級為兼具打卡、遊逛、停留等功能的體驗路線。

三是盤活建築先天的高差。許多存量項目先天不足，並非“白富美”，我們需要對高差、梁柱、異形死角等空間進行挖掘，打造藝術裝置、設置打卡點，並舉辦快閃活動，把建築的短闆變成項目的記憶點。

第二是業态的革命。要推翻固定樓層的組合方式，把標準化的業态配比叠代為場景化的非標組合。所有傳統盒子都遵循固有的業态模式——低層零售、中層親子、高層餐飲與影院，千篇一律。盒子改非標，核心就在于打破固有的樓層固化、業态固化與品牌固化，這一點至關重要。

我們要抛棄傳統盒子的招商邏輯，實現零售+體驗+社交+藝術的組合。同時将傳統零售業态與咖啡、酒館、手作工坊以及藝術展廳等場景相融合，在高區打造城市露營、運動場所、社區沙龍及社區共創等空間，讓每一層盒子的空間都擁有獨一無二的非標場景，告别千篇一律的現場體驗。

第三是品牌的革命。品牌革新非常重要，我們要以非標品牌替代流水化、復制性的品牌，並取代標準化的大牌。

傳統盒子的品牌競争力體現為品牌的級次，即連鎖品牌的堆砌，而這恰恰是同質化的根源。推動品牌的非標化，包括主理人的引進、原創設計、社區共創，以及在地文創和小鎮特色業态，是破局的關鍵。我們要在存量盒子中通過品牌的全面換新，塑造主理人的社群街區以及在地文化空間，構建獨特的競争壁壘，使存量商業實現最高效、低成本、差異化的競争。

第四是運營的革新。運營革新非常關鍵，如何從租賃的管控走向内容的運營，非常考驗團隊的水平。傳統盒子采用的是標準化、流程化的運營管理，而非標的核心，是要為固有的傳統空間持續創造動态的生命力，因此需要推動運營邏輯從管理鋪位向管理空間轉變。

此時，我們需要盤活更多空間，例如中庭、休息區，打造更多可靈活變化的策展場地、主題市集，以及社群活動、社區共創活動、小衆演出、非遺體驗活動等，持續為靜态的標準化建築注入鮮活的内容，最終實現在建築與鋪位格局不變的前提下，依靠内容的高頻叠代，長久維持項目的新鮮感。

第五是價值的革命。要從單一的租金容器升級為多維度的價值場景，盤活存量資産。傳統盒子商業的價值局限于收租，資産價值單一，抗風險能力薄弱，市場下行周期内會出現大量空鋪，導致資産價值縮水。

非標改造的本質，就是要重構資産的價值體系。通過開放公共景區、植入在地文化、深耕社群運營，推動項目從單一的購物中心轉變為區域居民與青年群體社交、文化、體驗、休閑的陣地，從而提升客群的黏性與人氣，契合城市更新與新消費的發展動向，實現資産的長效保值與增值。

如何做呢？錦樓肩負着這樣的使命與責任，我們正在推進。

我們落地的第一個項目将于今年年底面市，該項目位于天府新區，由地方平台公司開發運營，開業兩年之後，在疫情期間便關門停業。

這是一個典型的盒子商業項目。我們接手之後，借助興隆湖先天的生态資源優勢，以湖岸社交、運動生活、藝術人文和寵物社區四大標簽進行定位重塑，希望将其打造成為湖濱城市的潮趣綠洲。

具體做法，就是依托興隆湖濱湖的稀缺資源，打破建築牆體的邊界，與湖濱場域聯動，打造下沉式社交庭院、環湖騎行驿站、戶外露營場地以及臨湖觀景平台，讓商業空間巧妙地融入公園和城市的肌理之中。

這個項目沒有大拆大建。我們對原有動線和空間的優化僅花費2000多萬，屬于微改造。

在内容上，我們由統一的業态轉向四大標簽和八個場景的打造，包括湖岸社交、運動生活、寵物社區和藝術文化這四個標簽，並延伸打造出美食文創市集、戶外運動空間、寵物互動樂園以及潮趣藝術展等八大非標場景。

我們志在鎖定天府新區高知人群——包括年輕家庭、運動愛好者等——真實的興趣愛好，深耕其垂類場景的升級，讓每一塊空間都具有專屬性。真正實現從賣商品到賣體驗的轉變，這是我們在場景内容上的破局。

在實施過程中，除了前述場景的破局，人貨場的邏輯重構更為關鍵。以往我們以商品的交易為核心，如何轉向社群情感的鏈接，這面臨着很大的挑戰。

我們改造這個項目，以“場景聚人、社群留客”為邏輯，圍繞運動社群、寵物社群、鄰里社交，疊加智慧養老、全齡親子、煙火市井等十大引擎，落地15分鐘美好生活圈，讓商業真正成為鄰里社交、興趣聚合與日常休閑的精神據點，築牢整個項目的競争力。

除前述人貨場與場景的重構之外，很重要的一點是價值底層的升維，這一點也至關重要。這場改造、空間的提升與項目的重塑，關鍵還要落在資産價值的重塑上。

盒子商業比拼的是硬件與品牌租金，而非標場景比拼的是城市資源的獨占性、場景的唯一性，以及内容持續叠代的能力，這與傳統商業是不同的。

但是，作為以“湖濱潮趣生活綠洲”為獨特定位的項目，我們踐行了“公園+商業”的融合模式，這既是存量更新的樣闆，也為社區商業的升級提供了一種操作的可能性，實現了物業資産從低效存量到高效活力運營的轉變。

總而言之，在商業地産的存量時代，被淘汰的從來不是載體空間，而是固有的運營思維。思維認知的變化是存量時代競争的關鍵。從標準盒子到非標場景的革新，不是颠覆重建，而是以人為本的價值回歸。

未來，錦樓将持續深耕城市存量與城市更新盤活的賽道，堅持“微改造、深運營、重内容”的核心邏輯，持續落地差異化、可盈利性的項目，與今天在座的各位同仁攜手打破同質化困局，讓商業空間真正紮根城市、服務人民，為行業高質量長效發展賦能。

我的分享到此結束，感謝大家的聆聽。

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