陳若煜：供應鏈基礎設施需求變革下的思考與探索 | 2026博鰲産業科技大會

本文整理自陳若煜先生在2026博鰲産業科技大會上的演講内容。

陳若煜（京東集團SEC委員、京東産發CEO）：非常荣幸有機會和大家分享。京東産發的核心業務主要有三塊：物流園，産業園和數據中心。

以前我們習慣把物流園叫“物流地産”，但在我看來，真正定位應當是“供應鏈基礎設施”。

對比傳統物流地産，供應鏈基礎設施到底有什麼區别？以前提到物流地産，大家首先想到的是土地、建倉庫、收租金、回報率多少。但我認為現在有一些變化，需要我們重新理解。

第一個變化來自消費端，第二個來自産業端，第三個是全球化。正因為這些變化，供應鏈基礎設施需要随時代演進，以支撐消費升級、産業升級，並幫助中資企業更好地走向全球化。

今天的消費需求正在向兩個方向發生變化：一方面是品質化，希望買得更好；另一方面是即時化，希望買得更快、更方便。

先看品質化。從我們掌握的消費數據來看，綠色、智能、健康等品類依然保持較快增長。大家也看到，這兩年山姆、Costco等品質型零售業态持續受到關注。山姆很早就在京東開設了官方旗艦店，今年Costco也與京東達成了合作。

再看即時化。現在消費者越來越希望“馬上送到家”。從生鮮食品、藥品，到手機數碼、日用百貨，越來越多的商品正在進入即時零售場景。以京東秒送為例，目前已經連接超過50萬家線下門店，覆蓋全國2300多個縣區市，部分商品最快可以實現分鐘級送達。即時零售也正在成為一個接近萬億規模的新市場。我們在歐洲也做到了211，當地客戶非常興奮。這背後反映的是，消費者對于便利和履約時效的要求，正在快速提高。決定消費體驗的，越來越是商品背後的供應鏈。商品能不能更快到達消費者手里？庫存能不能離消費者更近？庫存是不是更加精準？不同品類是不是有更專業的儲存條件？這些要求最後都會傳導到供應鏈基礎設施。

所以，消費端的變化並不是簡單地帶來更多倉儲需求，而是在推動供應鏈基礎設施從過去的“有空間”，走向更高效率、更高標準和更加精細化的運營。

第二個變化是産業智能化。

具身智能也在快速叠代。剛剛結束的世界人工智能大會給我一個很明顯的感受：大家讨論機器人的重點，已經從過去的“技術能不能實現”，開始轉向“到底在哪些場景能夠真正落地”。以京東物流為例，目前機器人和自動化設備廣泛應用在倉儲、揀選、分撥等環節。智能化已經不是一個概念，而是在真實改變供應鏈的運行方式。

這也意味着，未來的倉庫不能再只考慮層高、承重、消防和交通，還要考慮自動化設備、機器人運行、能源管理和數字系統。倉庫不再只是一個裝貨、存貨的空間，而越來越成為産業智能化的一部分。

第三個變化是企業全球化，尤其是中資企業的全球化。今天上午很多嘉賓已經分享，這是一個必由之路。

我舉個簡單例子。

今年我在歐洲出差的時候，發現一個很有意思的現象：當地越來越多的空調開始使用中國品牌。不是貼着國外品牌的中國制造，而是真正的中國品牌。類似的變化，也正在新能源汽車、消費電子、機械設備等越來越多的行業發生。這背後反映的是，中國企業正在從過去的“産品出海”，走向“品牌出海、産業鏈出海和能力出海”。過去是把貨賣出去，今天越來越多企業開始在海外建設渠道、工廠、研發中心和供應鏈體系。

我們從這些變化中看到一個非常清晰的趨勢：産品出去只是第一步，供應鏈必須跟着出去。客戶在哪里，庫存就要在哪里；産業在哪里，供應鏈節點就要在哪里。

基于消費端、産業端和全球化的變化，我認為倉庫和物流園必須做結構性提升。對行業來說，要從過去講物流地産、講規模擴張，轉向講供應鏈基礎設施。這本質上是價值重構。這里可以看到三個趨勢：

第一，資本越來越關注真正的優質資産。

以前大家講高標倉，但空間概念上的高標倉現在已經不夠了，更多要看軟性服務、運營能力，以及自動化設備能不能馬上進場、是不是匹配産業節點，而不只是物流節點。所以，市場並不缺資金，只是對同質化供給比較抗拒，真正的優質資産仍然稀缺。

第二，客戶要的不只是一個倉庫，如果說五年前，客戶主要希望租到一個合适的空間，那麼今天，他們真正需要的越來越是一個供應鏈節點。空間只是基礎，客戶還會關注運營效率、能源成本、數字化能力、自動化适配能力，以及這個園區能不能幫助企業提升整個供應鏈效率。

所以未來資産的價值，越來越取決于運營能力，而不僅僅取決于土地和建築本身。

第三，物流倉網的戰略價值正在提升。

今年4月，中央将物流網納入現代化基礎設施體系，與水網、新型電網、算力網、新一代通信網、城市地下管網共同推進建設。這意味着，現代物流已經不僅僅是一個商業效率問題，也越來越關系産業運行效率、供應鏈安全和長期競争力。

過去，物流倉網更多被看作企業經營的配套設施；未來，它會越來越成為支撐産業布局、保障供應鏈韌性和提升區域競争力的重要基礎設施。 所以，行業競争的核心也會随之發生變化：不只是“有沒有倉”，而是倉網布局是否合理、節點是否關鍵、能不能協同成高效網絡，從而真正服務産業。

基于這三個趨勢，我們認為要從傳統物流地産，進入以價值重構和長期主義為目標的供應鏈基礎設施階段。

前面講了變化和趨勢，京東産發有哪些思考？

第一，堅定織密全球倉網，服務好中國企業全球化。

截至2026年6月，京東産發在全球管理超過300個現代化基礎設施資産，園區管理建築面積超過2800萬平方米，資産管理總規模超過1200億元。

在國内，我們的園區已經覆蓋30個省級行政區的核心物流節點，持續織密核心區域倉網。我們全國打造了超過40座亞洲一号智能倉，在北京馬駒橋，我們的三期項目剛剛開工，未來将形成近50萬平方米的高標倉集群服務華北供應鏈；在上海，我們位于浦東機場和上海東站之間的東方樞紐項目也即将啟動建設，更好地服務長三角乃至全球供應鏈需求；我們在深圳寶安，8層坡道庫已經開始運營，支持大灣區供應鏈高效發展。

海外也是我們近年來持續加大投入的方向。最早20年我們在越南開始自建倉庫，之後21年進入印尼，22年英國，23年新加坡，24年德國、荷蘭、日本、香港，25年澳大利亞、中東的阿聯酋和沙特，今年是墨西哥。目前，我們已經全球布局了12個國家，海外落地超過70個項目。

對京東産發來說，全球化並不是把國内投資模式簡單復制到海外，我們的邏輯始終是：跟着産業走、跟着客戶走、跟着供應鏈需求走。中國企業出海以後，需要的不只是一棟海外倉庫，而是一套能夠真正支持業務落地的基礎設施能力。所以我們希望，一方面持續完善全球倉網；另一方面，通過全球BTS等服務能力，為中國企業提供從國内到海外節點銜接、本地化倉儲以及長期運營的一體化解決方案，真正做到客戶走到哪里，我們的基礎設施能力就能夠服務到哪里。

第二，是進一步提升資産運營和服務能力。

我們的園區出租率持續保持在90%以上，這背後一個非常重要的原因，就是我們始終堅持“客戶為先”。

對京東産發來說，園區運營不是把空間交給客戶就結束了，而是要圍繞客戶從入駐、生産、倉儲、流通到日常經營的全周期需求，提供穩定、高效、可預期的服務。我們關注的是：客戶進來以後能不能長期留下來，能不能經營得更好。圍繞這個目標，我們持續完善SLA服務體系，通過更加及時、準确和智能的物業服務，幫助客戶降低運營成本、提高經營效率，也讓資産本身具備更穩定的長期價值。

去年年底，我們還針對傳統第三方物業專業能力不穩定、人員流動較快、服務標準難以統一等痛點，開始試點自營物業。通過核心崗位自營、片區化管理以及智能化技術升級，我們在客戶滿意度、需求響應、專業持證率以及安全管理等方面都取得了明顯提升。這項探索對我們最大的啟發是：好的運營，不只是降低物業成本，而是真正能夠提升客戶體驗，最終提升資産價值。未來，我們也會把這些經過驗證的運營標準和能力逐步復制到更多園區。

第三，是積極擁抱AI和具身智能。

目前，人工智能技術的應用正在加速進入園區運營和産業服務的核心場景，推動智能安防、智能清潔、智能服務、智慧能源、智慧運營等場景全面升級。特别是在園區現場，我們正在探索讓具身智能設備與IoT設備通過智能調度平台實現深度協同，再結合真正理解智能化應用的專業人才，逐步形成“設備、系統和人”協同工作的智慧運營體系。未來，園區的智慧化不會只是增加幾個智能設備，而是通過AI把設備、數據和運營真正連接起來，讓園區運營更加智能、更高效，也更加安全。

但我們對具身智能的探索不只停留在“使用機器人”。今年，我們還推出了RoboBase機器人産業園，我們的RoboBase能夠把展示交付、維修保養、研發設計、中試組裝、數據采集、生産制造等環節連接起來，形成機器人産業的全生命周期服務平台。目前已經在上海浦東張江和廣州黃埔動工，未來5年，我們計劃在全國布局80余座RoboBase機器人基地。我們的想法是，讓基礎設施不僅承載産業，更能夠連接産業、服務産業，甚至參與産業生态的形成。

同時，依托京東集團的整體生态能力，我們也在持續為入駐企業提供技術服務、供應鏈金融、場景應用、銷售采購等全鏈條的産業生态服務，讓園區從一個物理空間，升級為産業發展的服務平台。

第四，是持續創新資本循環通路。

目前，京東産發已經發行10只基金及合伙投資平台，管理資産規模超過400億元。今年6月30日，我們在倉儲物流領域創新推出的機構間REITs正式在上交所上市，並獲得頭部險資的積極認購。再加上2023年成功發行的國内首只民營企業倉儲物流公募REITs，京東産發目前已經初步打通了Pre-REITs、機構間REITs、公募REITs三層資本通路。

不同成熟度的資産，我們都能找到對應的資本化方式，並且可實現滾動發展，這樣才有能力持續釋放資産價值、服務客戶，也才能和更多長期資本一起參與到供應鏈基礎設施和産業升級之中。

最後，我想談一個我們越來越堅定的想法：我們希望成為一個更加開放的供應鏈基礎設施平台。

對于客戶，我們希望提供全球化的BTS服務。從選址、設計、建設到運營，客戶不需要從零開始搭建自己的供應鏈基礎設施，而是可以接入我們已經形成的全球基礎設施網絡和運營能力，讓企業走出去以後，能夠更快落地、更穩運營。

對于行業伙伴，在自身保持90%以上出租率的基礎上，我們希望進一步開放在倉網規劃、招商、園區運營、基金募資等資産全生命周期的能力和經驗，與更多合作伙伴一起提升項目運營效率、資産管理水平和産業承載能力，共同把更多資産做成長期有競争力的優質資産。

對于投資人，我們也将持續發揮資本市場工具的作用。未來也希望持續向市場提供更多優質資産和投資機會，讓更多長期資本參與到供應鏈基礎設施建設和産業升級的進程中。

今天我的分享就是這些，謝謝大家。

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