靳勤：十年堅守與蛻變，做有溫度的城市運營合伙人｜2026博鰲物業暨城市服務大會

本文整理自靳勤先生在2026博鰲物業暨城市服務大會上的演講内容。

靳勤（保利發展旗下保利物業黨委副書記，保利城市建設服務有限公司董事長）：尊敬的各位領導、各位專家、各位同行朋友們：

大家好！非常高興相聚博鰲，共同探讨城市與服務的未來。距離上次在此分享已有七年。2019年8月，我圍繞全域服務這一創新賽道開展了分享。時隔七年，我們再次相聚，共同研讨該賽道的實踐路徑與發展成效。下面，請大家通過一段視頻，了解我們從全域服務邁向全域景城的發展歷程。

剛剛的視頻展現了我們的發展歷程。早在2016年，我們從西塘項目起步，開展全域服務實踐，這也是物業服務打破小區圍牆的首次探索。十年來，我們持續在街道、景區等服務場景打磨業務能力，自去年起，逐步承接部分街區、景區的運營工作。

項目團隊初次進駐西塘時，當地老街坊曾向我們發問：物業服務不是只管理住宅小區嗎，為何能夠運營城市與景區？歷經十年發展，這一問題已經有了全新答案。今天，我将和大家分享保利物業這十年走出小區圍牆、深耕城市服務、謀劃長遠未來的實踐思考。

物業服務行業的升級，並非追逐熱點的短期博弈，而是一張藍圖繪到底的長期主義實踐。伴随時代發展，物業服務的定位發生根本性轉變，由單一空間管理者，邁向城市綜合運營者。

立足博鰲這一行業重要交流平台，回望保利物業十年深耕歷程，企業的堅守與蛻變，源自三股同頻共振、同向發力的核心力量。

第一是國家頂層設計的方向引領。習近平總書記深刻闡釋“人民城市為人民”重要理念，城市建設告别粗放式管理與規模擴張模式，邁入存量提質的發展新階段。

第二是保利發展集團的戰略部署。集團确立從“好産品、好服務、好生活”的發展理念，構建全維度品質人居生态體系。

第三來自一線服務實踐傳遞的民生溫度，以優質服務為根基，持續推進從“好房子”到“好生活”，再到社群共創“好關系”的運營實踐。

三股力量協同作用表明，現代化人民城市不僅需要硬件空間建設到位，更要實現運營高效、服務優質、生活宜居，打造有機的城市生命體，這也是保利物業一張藍圖繪到底的出發點。

前不久，在學習習近平總書記在浙江擘畫的“八八戰略”時，其中一段話令我深受啟發：之所以有成效，就是一張藍圖繪到底，一以貫之20年，朝令夕改，那任何好的舉措都是紙上空文。

這一論述對企業發展具備很強指導意義。短期主義、急功近利、追逐行業熱點，終究難以實現長遠發展。結合當前宏觀經濟與行業承壓的現實背景，我們應當充分發揮制度優勢、區位優勢、産業優勢、城鄉協同發展優勢、生态優勢、山海優勢、環境優勢、人文優勢，這是總書記在“八八戰略”里針對浙江經濟發展過程中的重要戰略指引，也為地産配套服務、城市公共服務領域的從業者帶來重要啟示。

保利物業十年探索的内核，就是處理好“守與變”的辯證關系。

所謂“守”，即十年來始終恪守三條根本底線：一是守方向，永遠跟着國家戰略部署，嚴守底線，順應城市更新與基層治理現代化的發展大勢；二是守本色，永遠跟着城市特色相融，拒絕千城一面的模式，深度挖掘每個項目自身的文化基因；三是守初心，永遠跟老百姓的訴求相呼應，紮根民生服務一線，踐行央企為民服務的責任定位。

在此，我着重闡述我們的獨特優勢。行業同仁均深耕社區、街區以及各類城市空間服務，與人民群衆保持緊密聯系。在住宅小區，我們服務千家萬戶；在城市街區、生态景區，我們直面廣大群衆，與群衆朝夕相伴。這種近距離的服務聯結，讓我們能夠精準把握群衆急難愁盼，體察民情民意。

作為中央企業，我們依托地産開發全鏈條資源優勢，搭建精細化、全域化、專業化的服務體系，把黨和國家的民生關懷傳遞至千家萬戶，這是保利物業義不容辭的使命擔當。

在“守”的基礎上，我們更深刻認識到“變”的意義。正是依托這份責任擔當，我們才有底氣推進認知叠代。即便行業周期波動、市場環境變化，我們始終堅守公共服務主賽道，順利實現從單一城市空間維護向全域一體化城市綜合運營的跨越式升級。

2018年，我們正式發布的“全域服務模式”，回答了“物業能否參與城市治理”這一基礎命題。時至今日，我們需要回應的核心命題轉變為：物業如何高質量服務一座城市。

本次業務蛻變，既是歷經五屆基層社會治理論壇研讨沉澱的成果，也是我們在成千上萬服務場景中貼近群衆、深耕實踐總結出的經驗。

我們第一次蛻變是角色蛻變，由服務外包承接方轉變為城市長期運營合伙人。過去行業大多以承接外包業務、標準化履約交付作為核心定位。如今我們深度融入城市發展布局，成為與地方政府協同共治、長效發展的生态合作伙伴。

在廣州某街道項目中，我們通過專業運營盤活7000余米閑置土地，打造夜市場景。依托一線服務積累，精準把握群衆需求，運營方案有效壓縮财政開支，片區服務采購成本下降53%，新增就業崗位300余個，實現降本增效與産業造血雙向價值。這種兼顧公共效益、民生效益的長期運營思維，正是央企物業作為城市合伙人的核心價值。

第二次蛻變是邏輯蛻變，由基礎空間管護到人文場景全域運營。過去行業服務大多局限于環境保潔、秩序安保、設施維保等基礎業務。如今我們認識到，城市物理空間本身是冰冷的，需要賦予有溫度、有内涵的人文場景，方能煥發活力。

我們傳承企業文化、牢記企業使命，在廣州海珠濕地打造“螢火蟲之夜”自然體驗活動，充分匹配居民以及青少年親近自然的研學需求；依托深圳大鵬半島西涌稀缺暗夜生态資源，常态化開展星空科普研學，推動生态觀光與素質教育深度融合；在天津泰達航母主題公園打造國防研學課堂，用好軍工載體，厚植愛國主義情懷；立足井岡山紅色資源，組織業主與群衆追尋紅色足迹，傳承紅色精神譜系。

上述場景能夠打動人心，根源在于我們始終牢記社會責任。運營城市不只是完善硬件設施，更要營建美好生活、傳承精神信仰。空間是冷的，但人文場景是有溫度的；管護是機械的，但運營是有人情味的。

第三次蛻變是能力蛻變，從分散單兵作業升級為三重體系全鏈條賦能。早期物業服務主要依靠自有團隊獨立開展作業，存在資源分散、業務能力單一的短闆。經過多年積澱，我們搭建起産業協同、鐵軍執行、智慧科技三位一體的綜合能力體系。

一是全産業鏈協同賦能。對内深度聯動保利發展文旅、康養、文化等闆塊資源，打造“空間載體+文化内容+産業消費”復合業态。深圳西涌項目建設過程中，整合集團全産業資源，構建差異化濱海運營模式，為城市景區輸出一體化解決方案。

二是鐵軍團隊高效落地執行。常态化開展軍警招錄、校園招聘，吸納退役軍人、優秀應屆畢業生充實隊伍。該類人員紀律嚴明、執行力強、響應迅速，在重大活動保障、突發事件處置等復雜場景中，能夠做到令行禁止、快速處置，築牢基層服務的堅實防線。

三是數字科技提質增效。搭建智慧數字化平台，落地智慧巡檢機器人、客流分析、智慧停車等數字化工具，依托AI智能識别實現自動預警，将重復性、機械化作業交由智能設備承擔，釋放人力投入群衆溝通、人文服務等高價值工作。産業資源、鐵軍團隊、智慧科技三者協同，構築起我們開展全域運營難以復制的能力壁壘。

第四次蛻變是視野蛻變，從化解眼前治理痛點到布局城市長遠發展。以往我們重點處置環衛、設施運維、治安管理等現實民生難題，當前立足城市長遠發展，培育長期發展能力，提前布局具身智能、城市數據資産化等前沿領域。

無論數智化工具如何叠代升級，我們貼近群衆的核心優勢、央企紅色底色始終不變。堅持将黨建工作融入研學活動和日常服務，井岡山紅色教育、航母公園國防教育，均是黨建引領業務的具體體現。我們不僅要讓城市“會思考”，更要讓城市有“靈魂”，推動紅色基因依托城市服務代代傳承。

回望我們十年發展歷程，叠代升級的是運營手段、服務能力與産品模式；始終不變的，是央企深耕民生的責任底色以及滿足人民美好生活向往的初心使命。面向未來，我們将以全域景城建設為核心，主動對接國家“人工智能+”戰略，持續加大科技與人工智能領域投入，推動城市服務叠代升級，打造面向全域運營的具身智能城市服務體系。

在此和大家分享四點未來發展思考：第一，搭建城市智慧治理中樞底座，打通社區、街區、景區的數據壁壘，整合客流、設施設備、民生訴求、資産運營等多維度全量數據。

第二，規模化落地具身智能矩陣，批量部署智能巡檢、環境作業類機器人，推動城市治理模式從事後整改，轉向主動感知、主動預警。

第三，依托人工智能落地個性化民生服務，運用大數據實現服務分層精準推送，圍繞養老便民、親子研學、文旅活動、商戶扶持等場景精準觸達服務對象，提升群衆體驗感。

第四，推進城市運營的數據資産價值轉化，對長期沉澱的片區客流、消費、運營標準等數據資産進行價值挖掘，實現服務叠代與空間價值提升，構建政府減負、群衆獲益、企業可持續發展的三方共赢格局。

我們始終堅信，優質服務根植于對群衆的深厚感情。正是因為紮根群衆、貼近群衆，我們才能将西塘婉約風貌、周莊水鄉韻味、海珠濕地自然生機、廣州塔城市風華、西涌海岸浩瀚星空、航母陣地家國氣概、井岡山紅色星火，轉化為群衆觸手可及的家門口的幸福。

作為央企，我們将始終一張藍圖繪到底的戰略定力，堅持黨建引領，發揮貼近群衆的獨特優勢，做有溫度、有科技、有長效價值的城市運營合伙人。服務一方水土，守護一方百姓，這便是我們十年堅守與蛻變的全部意義。

保利物業期待與地産物業同仁、科技企業及各類産業合作伙伴，以全域景城為載體，共同擘畫景城人文共生的城市發展新藍圖。我的分享到此結束，謝謝大家。

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