邵明勇：新時代租住命題的答案 | 2026博鰲不動産投資大會

本文整理自邵明勇先生在2026博鰲不動産投資大會上的演講内容。

邵明勇（招商局蛇口工業區控股股份有限公司招商伊敦總經理助理）：尊敬的各位嘉賓、各位同仁、媒體朋友們，大家上午好。首先，感謝觀點機構每年組織不動産投資大會，今天我也非常荣幸能代表招商伊敦，在此與大家交流住房租賃行業的發展動态。

作為一家深耕行業40余年的企業，招商蛇口的住房租賃業務始終與時代共發展、與行業同進步。今天，我将從産品、服務和數字化三個維度，分享新時代下好公寓的運營思考與實踐。

2026年上半年，行業政策主線發生了較大變化，行業正經歷三個深刻轉變：一是監管從局部治理轉向全鏈條治理；二是供給從增量建設轉向增量與存量並舉；三是行業發展重心從建設統籌轉向專業化運營和高品質供給。

這三個轉變標志着行業正從“有沒有”邁向“好不好”的時代。

住房租賃行業已進入結構性調整的深水區，我們清晰地看到三大痛點：第一，産品同質化嚴重，未能深挖不同客群的差異化需求；第二，運營效率有待提升，在傳統人力密集型模式下，流程冗余、響應滞後；第三，科技賦能的潛力尚未充分釋放，AI技術紅利未能有效轉化為運營能力的提升和客戶體驗的改善。

面對這些痛點，招商伊敦錨定三個核心方向，以“好産品、好服務、好體驗”回應新時代的租住命題。一是堅持長期主義，打磨好産品，打通從土地獲取到社區運營的全鏈條規劃與落地；二是堅持以人文維度定義服務，将服務體系提升至人才建設的高度；三是堅持數智化賦能，以科學管理驅動服務升級。

住房租賃納入“好房子”建設體系後，招商伊敦積極響應，成立專業工作小組，專注打磨理想租住生活模式。我們在運營戰略上也做出調整，錨定R4用地核心賽道，構建從土地獲取到社區運營的全生命周期能力閉環。

在這里也介紹一下我們獲取的三個R4用地項目：第一個是2025年入市的上海壹間公寓·G60科創雲廊社區，這是招商伊敦獲取的首個R4用地項目，體量較大，共1700間房，2025年7月入市後，出租率穩定在98%以上。

第二個是今年5月開業的合肥壹間公寓高新社區，體量更大，共2700間房，開業至今出租率已達70%。

第三個是計劃今年年底開業的廈門壹間公寓海上世界項目，體量雖不大，但在品質和區位方面都值得期待。

在城市存量更新的背景下，如何激活存量價值，已成為新的增長命題。随着物業老化問題逐漸顯現，持續叠代改造至關重要。我們的壹間公寓3.0産品標準已落地，優化了收納細節和空間照明，實現了從“住有所居”到“住有宜居”的轉變。

壹間公寓槟榔園項目是招商伊敦首個長租公寓品牌項目，建築原為20世紀80年代的“三來一補”企業宿舍。随着産業變遷和廣東省“騰籠換鳥”政策推進，許多企業遷出深圳，我們遂對該宿舍進行改造。

項目占地3.6萬平方米，建築面積6.3萬平方米，共1400套。2010年翻新改造，2012年投入市場，彼時長租公寓概念尚未普及，我們以“壹間公寓”品牌推出，開盤即受熱捧，出租率持續攀升。2015年市場最好的時候，出租率維持在95%以上，當年租金上調五次，仍保持極高出租率。

運營至2024年，物業出現一定老化，我們啟動第二輪邊經營邊整改，分區改造後，産品依舊受市場歡迎，出租率和租金在當前市場環境下實現雙增長，非常難能可貴。該項目已成為持有物業轉型的典型案例，戶型供不應求，運營14年至今仍是壹間品牌的旗艦店。

右邊的泰格公寓，最初委托輝盛管理，管理合同到期後收回，作為壹棠品牌運營。項目最早于2003年開業，2022年翻新改造，2024年底重新開業，同樣實現租金和出租率雙增長，驗證了存量煥新模式的可行性與盈利能力。

好公寓不僅要滿足居住需求，更要匹配現代青年的完整生活軌迹。我們策劃了客戶共創活動，深入洞察需求端與供給端。基于客戶真實需求，重塑物理空間布局，以貼合用戶習慣的産品設計，回應“住得更好”的時代命題。

我們提出了“極致空間-全周期場景-新時代生活”的産品邏輯，覆蓋日常起居、社交、健身鍛煉、觀影及居家直播等多個核心場景，讓每一處空間都能契合住客的生活習慣，精準定位理想租住生活。

在産品層面，我們錨定四個核心體驗維度打磨細節：優化隔音工程，保障安靜私密；改進采光通風設計，保持空間清爽；升級軟裝設計，貼合年輕客群的審美趨勢；最後落腳于租住情緒價值的精準把握，以細節打磨超越當下標準，探索未來租住品質升級方向。

未來，我們将在深圳羅湖打造首個“好公寓”實驗基地，也真誠歡迎各位專家、媒體朋友多交流、多指導。

以上是用産品力打造好公寓的實踐。而要真正赢得客戶長期認可，離不開服務。近年來，我們針對壹間和壹棠品牌，開展了廣泛的内外部調研，形成標準化服務體系，重新定義租住服務標準，為客戶留下美好的記憶和溫暖的體驗。

壹間公寓聚焦客戶情感與社交需求，在客戶、運營方和社區間搭建人文鏈接，推出覆蓋日常清潔、收納、倉儲等多元化的增值服務。

例如，烏鎮項目占地面積較大，且鄰近小農場，我們因地制宜打造了沉浸式生活體驗。今年，我們還推出“社區主理人”概念和模式，計劃組織多元創意活動，以同頻互動打破鄰里陌生感，營造有歸屬感的居住體驗。

在服務深度上，我們着力打造讓客戶記憶猶新、願意主動分享的專屬體驗。在壹棠服務公寓，我們落地了“五感服務”，從嗅覺、聽覺、味覺、觸覺、視覺五個方面精确定位，增設“棠心服務”三大核心崗位——服務大使、禮賓大使和生活大使，覆蓋住客居住全周期，将抽象尊貴感化為可感知的細節，力求把每個易被忽視的細節做到極致，匹配中高端租住客群對美好生活的訴求。

服務的背後離不開人。傳統服務模式依賴個人經驗，響應速度波動較大。招商伊敦堅持以數字化驅動，打通從簽約入住到日常運維的全鏈條節點，構建管家能力模型，将模糊經驗轉化為可量化、可復制的科學管理，穩定服務品質，加快新管家成長，為客戶帶來更穩定、可靠的居住體驗，使服務從經驗導向轉向科學導向。

我們積極跟進前沿科技，接入AI大模型能力，全面布局居住領域智能化升級。面向客戶，實行智能核驗、密碼管理和智能回訪；面向運營端，推出話術助手、風險客情識别、智能排班等多場景應用。

AI不是要替代一線服務人員——因為服務永遠需要溫度——而是通過AI為居住服務帶來全新升級，讓科技真正服務于人，開啟五感智能居住服務時代。

招商蛇口在租住業務上已持續深耕40余年，始終秉持高質量發展的理念。未來，我們将以長期主義回應時代需求，精心打磨每一個住房租賃産品，致力于讓租住與旅居生活更加美好，讓每一間公寓都成為城市奮鬥者的安心之所。

目前，招商蛇口旗下的公寓和酒店業務已布局全國23個城市，管理項目125個，房源達6.3萬間。期待未來與各位開展更廣泛的交流與合作，共同推動住房租賃行業高質量發展。

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