存量喚醒與資本重構：2026博鰲不動産投資大會圓滿閉幕

觀點網 8月13日，以“投資的策略”為主題的2026博鰲不動産投資大會在海南藍灣綠城威斯汀度假酒店圓滿落幕。

一直以來，不動産投資以穩定現金流、抗通脹特性以及增值潛力，受到投資者尤其是機構投資者青睐。然而，歷經數年的周期出清與結構調整，中國不動産投資市場已告别高速擴張階段。

至于REITs市場擴容提質、險資持續入市、不動産基金轉型、數字金融工具創新，則為行業破解融資難題、實現資産盤活提供了新路徑。

在政策創新、估值修復及全球資本再平衡的背景下，如何制定動态投資策略，把握不動産投資的結構性機會，並規避潛在風險？

2026博鰲不動産投資大會現場，投行、基金、險資、投資機構等行業精英齊聚，共同探讨中國不動産投資在新周期下的發展方向與路徑。

宏觀與賽道

大會的主題演講由宏觀視角展開。

在中國銀河國際研究部負責人、首席宏觀策略師成亞曼看來，2026年至今全球市場呈現三階段演進：AI交易主導風險偏好、美伊戰争推升地緣與能源溢價、七月後進入再平衡與分化期。資産定價正從“全球同漲同跌”轉向“國别與産業結構分化”。在這一格局下，全球資本面臨三重約束--地緣重構擡高折現率，能源轉型成為科技産業的物理底線，AI從建設期進入驗賬期後估值方法從遠期想象切換至現金流核驗。

中國銀河國際研究部負責人、首席宏觀策略師 成亞曼

在全球定價邏輯發生結構性變化的背景下，中國的相對優勢正在從“低估值”走向“結構性重估”：一是完整的制造業體系和超大規模市場為AI提供了全球最豐富的應用落地場景；二是全球最大規模的可再生能源體系和持續下降的綠電成本，使中國在承接算力投資時具備顯著的邊際成本優勢；三是供應鏈縱深和政策緩沖空間增強了資産的地緣韌性。

她同時強調，這些優勢並非靜态，需要持續驗證盈利兌現、資金流入與制度改革，才能真正轉化為資産價格的系統性重估。

基于上述判斷，成亞曼建議重點關注三類配置線索：一是全周期AI資産布局，短期驗證算力利用率與雲收入，中期驗證應用商業化與模型付費率，長期跟蹤終端市場規模；二是股東回報守住組合下限，優先選擇自由現金流充裕、分紅可持續、重視回購的標的；三是與AI産業化相關的實體資産，算力中心、數據中心的上架率與能耗效率正成為新的估值因子，産業園區和智慧物業的數字化運營能力将決定其資産重估空間。她指出，不動産的舊動能來自城鎮化與地産擴張，新動能來自算力、數據要素與産業數字化，投資邏輯應從“看區位、看面積”轉向“看上架率、看能耗效率、看數字化運營能力”。

從宏觀轉入公寓領域，招商局蛇口工業區控股股份有限公司招商伊敦總經理助理邵明勇分享了“好公寓”運營實踐。

招商局蛇口工業區控股股份有限公司招商伊敦總經理助理 邵明勇

在他看來，住房租賃正從“有沒有”走向“好不好”，但也進入産品同質化、運營效率待提升、科技賦能未充分釋放的深水區。

邵明勇介紹，自住房租賃納入好房子建設體系後，招商伊敦錨定R4用地核心賽道，已獲取三個R4用地項目，完成從土地獲取到社區運營的全生命周期能力閉環，並以數字化将模糊經驗轉化為可量化的科學管理。

談到科技應用時，邵明勇還特别強調，AI並非替代一線服務人員，因為服務始終需要溫度，而是為居住服務帶來全新升級，讓科技真正服務于人。

資本與價值

如果說邵明勇關注的是如何“住得好”，那麼華潤有巢REIT資産管理負責人許歡則聚焦資産如何“轉得動。”

許歡表示，華潤有巢已完成國内首單保租房REIT非定向擴募，打破此前6單均面向35名以内特定對象定向發售的慣例，由原持有人按份額比例配售，投資人自主選擇參與。

華潤有巢REIT資産管理負責人 許歡

圍繞這一公募REITs平台，華潤有巢構建起完整的“投、融、建、管、退”資産與資本循環閉環：對未成熟項目托管培育、精細運營，成熟後納入REITs並面向公衆發售回收資金，回流資金再投向新項目開發與收購。

智衣未來創始合伙人、國際金融地産聯盟（IFFRE）創始人張平接着将話題從資産的循環進一步延伸到存量的喚醒。

智衣未來創始合伙人、國際金融地産聯盟（IFFRE）創始人 張平

她以“REITs賦能存量資産的‘二次生長”為題發表演講，指出中國不動産已從增量時代進入存量深耕時代，需求端從追求單一所有權向追求多元化、高品質的使用權與服務體驗轉變，供給端從拿地開發銷售的短周期模式轉向持有運營增值的長期主義模式，融資端從高度依賴主體信用的債權間接融資轉向權益類長期融資。

張平強調，存量資産“已不再是沉澱成本，而是亟待喚醒的沉睡資本”。

在張平看來，存量資産的“二次生長”，第一次生長是作為空間載體，使用價值和物理空間形态被滿足；二次生長是加上了運營的升級和資本的賦能，通過現金流的提升加強它在資本端的價值體現，通過REITs平台的賦能增加了流動性。可以理解成從空間載體到價值平台的價值重構。

資本的循環需要沉澱為長期價值，而資産的價值還需要被持續經營。首創城發集團品牌會員部總經理高廣漢提出，品牌已從成本項轉變為資産持續力。

首創城發集團品牌會員部總經理 高廣漢

“伴随市場變革，品牌内涵迎來全面叠代，不再局限于傳統傳播屬性，而是延伸至客戶信任、選擇留存、消費復購、口碑推薦等全維度，轉變為資産的持續力。”

首創城發據此搭建起多元觸達入口、多元城市生活場景、多重會員身份體系三大維度的用戶生态，将會員視為連接資産、服務與品牌的關系網絡，實現從吸引、留存到挖掘長期價值的完整閉環。

不動産新局

主題演講結束後，大會迎來以“不動産新局”為主題的讨論會。智衣未來創始合伙人、國際金融地産聯盟（IFFRE）創始人張平擔任主持嘉賓。

讨論開場，張平借巴菲特老師格雷厄姆的名言切入--短期看市場是投票機，長期看市場是稱重機。

主題讨論會：不動産新局

主持嘉賓：智衣未來創始合伙人、國際金融地産聯盟(IFFRE)創始人 張平

對話嘉賓：領展資産管理有限公司中國内地區域中心主管 李炜；長城證券首席經濟學家、中國華能集團軟科學評審專家 汪毅；匯泊停車首席執行官、覽睿資本首席投資官 賀舒婷；畢馬威中國稅務合伙人 陳亞麗；龍湖資産管理華南區域總經理 程偉

她指出，舊周期里不動産市場如同投票機，大家賭的是土地紅利與房價上漲的預期，拼的是杠杆與周轉；當下的不動産新局，市場正經歷從投票機到稱重機的轉變，土地紅利的熱潮已經退去，真正被稱重的是每一個資産真實的運營情況，是現金流、資産管理能力與穩定分紅的能力。

當長錢、耐心資本與REITs基金入場，浪潮退去之後，市場關注的是資産真實的重量，而非短期的故事。

作為全球長線不動産的標杆，領展資産管理有限公司中國内地區域中心主管李炜率先指出，長期價值最核心的就是要讓資産能夠不斷地重新匹配市場需求。

因為市場變化非常快，如果能夠今天做得好，明天也做得好，就是長期價值的來源；相較短期的出租率與NOI波動，真正值得警惕的是資産長期與社區、消費者之間的脫離。

在具體打法上，她提出零售資産管理要進入社區、内容、效率、資本的四維一體時代，做現金流質量的最大化，並持續復盤核心資産配置，讓資本在長期持有中不斷循環。

當下，AI賦能存量資産是避不開的話題。針對數據中心、AI算力等新型基礎設施、新經濟資産納入REITs市場的行業趨勢，長城證券首席經濟學家、中國華能集團軟科學評審專家汪毅解讀了該趨勢帶來的行業機遇與潛在挑戰。

汪毅表示，算力中心、數據中心、科技園區等資産可進行資産證券化，作為REITs底層資産運作。當前北美算力中心建設熱度較高，項目租賃市場表現良好，國内相關業務具備落地可行性。

相較于商業地産、零售等傳統穩增長型REITs資産，算力、數據中心、科技園區類資産能夠享受科技産業高速發展紅利，可拓寬REITs市場的資産邊界，也為後續更多類似資産接入REITs市場提供了參考方向。

REITs擴容之下，還有哪些資産能順利進入？匯泊停車首席執行官、覽睿資本首席投資官賀舒婷以停車場這一細分品類給出了答案。

她指出了停車場資産注入REITs的三個關鍵點：産權須清晰，各城政策“一城一策”，並非都允許産權過戶；規模須足夠，單體項目體量小，需滾動打包方能滿足發行要求；運營須持續，退出後仍要靠運營兌現投資人回報。

據悉，匯泊停車作為國内最大停車場資産包持有人，正以AI進行定價模拟與車流量預測，目前預測偏差可縮小至1%以内。

資産要進得去，更要穩得住。畢馬威中國稅務合伙人陳亞麗從稅務合規的角度為企業REITs資産入池與擴募敲響稅務警鐘。

她表示，從事稅務咨詢20多年，“這幾年稅務争議頻發多發的狀況是較為普遍的”。

她系統梳理了REITs資産入池和擴募的核心稅務風險：首先是架構重組涉及的稅務處理，事後面臨稅務核查的概率很高，由于稅企雙方對于稅收政策在執行中的理解不同，各地均發生了非常多的稅務争議案例。

此外，增值稅法實施後資産包獨立運營判斷標準尚未明确，可能将成為争議多發點；契稅、土地增值稅重組政策的适用也需要充分考慮相關安排的商業合理性；股債結構中利率設置需充分考慮市場利率水平。

陳亞麗還特别提醒存量擴募資産的歷史風險，復盤歷史剝離重組時的安排是否存在稅務隐患。通過收購取得的重組資産，即使有賣方擔保條款，但稅務方面如果出現問題，接受處罰的還是標的企業。

龍湖資産管理華南區域總經理程偉從另一個維度切入，把視角聚焦于科技與數字化。

程偉介紹，龍湖數字化歷經三個階段：第一階段是2017年左右，從獲取項目、建設期到長期運營，完成數據采集和後台流程線上化；第二階段是2020年前後的數智化，通過數據樣本與業績結果形成實時管理指導，打造行業内領先的單項目駕駛艙及總部駕駛艙，内部大概350多個項目，都可以在這個駕駛艙把每一天的工作、任務、風險實時發布給一線同事去執行；第三階段是去年下半年到今年年初，借助大模型、智能體、AI應用，從發現問題後指導業務下一步幹什麼提效升級為當天即刻自動化到執行端，覆蓋渠道投放、現場運營、推廣管理及後台管理效率各緯度。

他強調，在不動産行當中，AI浪潮最重要的一定不是壓降人力成本，而是把過去所有重復的、不體系的、不真正産生價值的管理動作，全部由AI智能體替代，讓我們所有一線團隊在創造力、審美、人與人之間的鏈接等方面做工作，真正與客戶、商戶共生，真正讓資産在未來長期保持比較好的NOI兌現和增長。

他坦言，從開發轉向持有最重要的是戰略笃定和資源投入，一個企業能不能轉型資産管理業務，並且最終擁有一定的資産管理能力和提升資産價值的能力，其實是需要長期的戰略投入、資源投入和定力的，過程當中是不能搖擺的。龍湖自2002年做第一個天街起，每年拿出利潤的10%投入其中，正是這種定力的寫照。

讨論尾聲，主持嘉賓張平引用了《周易》里的“窮則變、變則通、通則久”作結。

她表示，行業正在經歷調整，正在進行底層邏輯的切換，從追求短期的熱度，到現在重視打磨資産本身的内在價值，願大家以長期主義的視角來評判未來的發展，以長期主義的視角來布局不動産新局，把握住長錢長投、耐心資本和REITs擴容的機遇，真正迎接不動産新局的新時代。

至此，2026博鰲不動産投資大會圓滿落幕。

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