2026博鰲不動產投資大會·現場快訊：8月13日上午，2026博鰲不動產投資大會在海南召開。

會上，智衣未來創始合夥人、國際金融地產聯盟(IFFRE)創始人張平總結了REITs激發二次增長潛力的三大核心邏輯。

第一是現金流再造，如果說現金流是血液，REITs就是讓血液活起來，持續穩定的現金流是商業不動產的基礎。以前討論地產是地段地段還是地段，但討論持有性不動產時，關鍵詞就從地段變成了現金流。華爾街有句名言：“如果你有一個穩定的現金流，就將它證券化。” 這正是REITs的核心邏輯——存量資產的價值，不在於它的磚瓦水泥，而在於它每年、每月、每天能夠持續產生的租金現金流。REITs，就是把這些‘穩定的現金流’變成可交易、可流動的資本。只要有了現金流的1，後面資本端的0才有意義。

第二是價值重構，以前地產估值常用成本法，意味着你花了多少錢；但持有型不動產在國際上普遍採用收益法，其中最核心的工具就是現金流折現法（DCF）——看的是這個不動產能讓我們賺多少錢。

第三是資本循環，存量資產通過運營升級變成優質資產後上REITs市場，再通過再投資進入良性循環閉環，真正實現一筆初始投資擴大了N倍。REITs其實不是終點，而是一個起點，REITs不止於退出，而在於再生長。

張平強調，這三個邏輯是遞進關係：通過現金流再造來激發資產的活力，通過價值重構來實現價值的重估，最終通過資本循環來放大價值，完成存量資產的二次生長。