觀點網 2026年是“十五五”開局之年，海南自由貿易港也在封關運作後邁入新程，全球科技革命與金融變革深度交織。

歷經數年的週期出清與結構調整，中國不動產投資市場告別高速擴張，一個以科技創新與金融改革為雙引擎的新週期悄然展開，資本流向、資產估值、退出通道，每一個環節都充滿了新的變量與可能。

長線資金的入場路徑正在改變，保險資金從“債權思維”轉向“物權思維”，以直接持有、長期培育方式介入優質物業；更多耐心資本藉由股權、債權與REITs的組合方式深入不動產市場，物流園區、商業地產、養老社區、長租公寓、產業園、數據中心等現金流穩定資產成為配置重點--長錢長投正重塑行業資本結構。

為這種轉變提供支撐的，是資產證券化進程的提速。自2020年基礎設施REITs試點啓動以來，底層資產範圍持續拓展，已涵蓋產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、收費公路、市政設施、清潔能源、數據中心等12大行業、52個資產類型。

過去一年，我國公募REITs市場實現了進一步突破性發展，更好地打通了資產退出通道。

2025年末，中國證監會發布《關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》及配套業務規則，正式啓動商業不動產REITs試點工作。

2026年6月18日，首批4只商業不動產REITs在上海證券交易所掛牌上市，產品涵蓋奧特萊斯、購物中心及辦公商業等業態，合計募集資金約203億元。此後商業不動產REITs申報持續擴容，資產類型進一步拓展至酒店、商業綜合體等。

機構間REITs、Pre-REITs等多元工具也在成長，擴募機制與資產注入路徑逐步打通，“投融管退”閉環日漸清晰。

歷經數年，國內公募REITs產品數量已居亞洲第一、全球第二，2026年新上市規模有望突破千億元，更多基礎設施、商業、產業、住房租賃品類被納入證券化版圖，存量資產價值釋放通道更開闊。

與此同時，科技正滲透到投資、開發、運營等各環節。AI、大數據、區塊鏈正在重構資產估值座標系，智能算力中心、智慧產業園、數字物流樞紐等新業態資產成為全球資本競逐對象。

科技與金融雙輪驅動，重塑着從募資到退出、從技術到資管的整條鏈路。存量時代也讓“資產管理”從口號變成考驗。

放眼全球，資本再平衡浪潮湧動。在這一宏觀敘事下，外資機構迴流，核心城市大宗交易活躍度回升，國際資本對中國核心區位資產的價值判斷持續修復。

隨着市場吸引力回升與政策端持續開放，境外主權基金等長期資本配置意願增強，跨境互聯互通深化讓“投資中國”故事有了更多註腳。可以預見，下半年的不動產投資將在分化與重構中尋找確定性。

8月13日上午，觀點機構主辦的“2026博鰲系列活動”--2026博鰲不動產投資大會，以“投資的策略”為主題，匯聚投行、基金、券商、銀行、評級機構、交易所、審計及會計師事務所、險資、產業資本、家族辦公室及財富管理機構等行業精英，圍繞大宗交易、長錢長投、REITs生態、險資入市、科技賦能等核心熱點話題深入交流，以期在變革中釐清路徑、在不確定中錨定方向，共同推動中國不動產行業高質量發展。

現場，出席2026博鰲不動產投資大會的嘉賓包括：中國銀河國際研究部負責人/首席宏觀策略師成亞曼，招商局蛇口工業區控股股份有限公司招商伊敦總經理助理邵明勇，華潤有巢REIT資產管理負責人許歡，智衣未來創始合夥人、國際金融地產聯盟(IFFRE)創始人張平，首創城發集團品牌會員部總經理高廣漢，領展資產管理有限公司中國內地區域中心主管李煒，長城證券首席經濟學家、中國華能集團軟科學評審專家汪毅，龍湖資產管理華南區域總經理程偉，匯泊停車首席執行官、覽睿資本首席投資官賀舒婷，畢馬威中國稅務合夥人陳亞麗等。

讓我們面對面交流，共探行業破局之道，一起堅定前行！