觀點直擊 | 寫字樓穩守、公寓發力 越秀房産基金有了穿越周期的能力

觀點網 8月12日，越秀房産基金公布了2026年上半年的成績單。從财報數據來看，基金整體盈利質量出現顯著改善，凸顯了核心資産的韌性。

資料顯示，2026年上半年，越秀房産基金實現收入總額約7.665億元（人民币，下同），物業收入淨額5.08億元，由于越秀金融大廈已于2025年10月15日出售，收入出現稍微下降。

若剔除越秀金融大廈的同比影響，收入總額僅減少低單位數，充分說明核心物業組合的經營基本面保持穩定。

與此同時，得益于投資物業公平值虧損大幅下降，從2025年上半年的4.255億元驟降至9,610萬元，降幅達77.4%。越秀房産基金除稅後及與基金單位持有人交易前的淨虧損錄得約1.566億元，較去年同期的3.374億元大幅收窄約53.6%。

在此基礎上，越秀房産基金中期分派總額約為1.445億元，每個基金單位分派0.0271元，按2026年6月30日收市價0.65港元計算，年化分派收益率達9.64%，在當前低利率環境下極具吸引力。

寫字樓穩健，公寓成增長主力

财報顯示，越秀房産基金的物業組合共十項，分布于廣州、上海、武漢、杭州及香港五個城市，業态涵蓋寫字樓、零售商場、專業市場、酒店及服務式公寓。

截至期末，上述物業組合整體出租率約79.4%，但除了武漢物業寫字樓拉低了整體出租率水平外，其他物業出租率均能維持在80%以上。

在商業地産行業整體承壓的背景下，越秀房産基金不同闆塊呈現出一定分化。其中，寫字樓資産穩守基本盤，酒店及服務式公寓則成為本輪周期中最大的驚喜。

寫字樓仍是越秀房産基金收入貢獻的絕對主力，上半年收入約3.27億元。面對全國寫字樓市場供應放量與結構性調整的雙重壓力，管理層的應對策略清晰，是以産業招商和産品升級雙輪驅動，加速去化。

據透露，上半年越秀房産基金旗下寫字樓新簽面積約3.4萬平方米，並持續引入優質租戶，财富500強及中國500強背景租戶在租面積占比已升至39%。

最具代表性的案例是廣州IFC（國金中心），這座廣州珠江新城核心地標的超甲級寫字樓，上半年新簽面積達11,004平方米，並成功引進一家全球互聯網科技巨頭及一家新加坡龍頭商業銀行。

在寫字樓市場增量需求主要來自TMT、金融等産業的背景下，廣州IFC憑借産業招商的精準定位，将新興産業動能轉化為實實在在的租賃需求。續租方面，廣州IFC續租率達93%，優質租戶體現了極強的穩定性。

産品端的創新同樣值得關注。期内，廣州IFC推出7993平方米帶裝修單元，去化率高達90%，去化周期縮短至僅14天。

其他寫字樓方面，财富廣場出租率維持在90.0%，城建大廈85.8%；而武漢越秀财富中心在較低出租率的基礎上，上半年實現新簽11272平方米面積的突破性進展，說明項目的去化仍有不錯的空間。另一方面，香港越秀大廈17樓及23樓維持100%滿租。

如果說寫字樓是越秀房産基金的"壓艙石"，那麼酒店及服務式公寓闆塊就是本輪周期中最大的"增長極"。

資料顯示，上半年酒店及服務式公寓闆塊收入約2.615億元，同比增長4.4%。

其中，廣州四季酒店的表現十分驚豔，期内經營收入2億元，同比增長5.2%；平均房價達每間每晚2496元，同比提升13.4%；每間可供出租客房收入（RevPAR）達1,881元，同比上漲6.8%，創開業以來歷史新高。

國金中心雅詩閣服務式公寓同樣交出亮眼答卷，上半年經營收入同比增長2.0%，創歷史同期新高；平均入住率89.1%，平均房價1186元，同比提升5.1%；RevPAR達1056元，同比提升1.4%，同時長短租客源擴大至112個國家和地區，同比增長14%。

業績的背後，有外部因素的助推。據了解，随着免簽入境政策持續放寬，上半年免簽入境外國人達1781.5萬人次，同比增長30.6%。其中，廣州邊檢總站所轄口岸上半年服務入境外國人超191萬人次，同比增長33.1%。

寫字樓、公寓闆塊之外，零售商場闆塊上半年經營收入7552萬元，同比增長1.0%，營收客流實現了雙增長。

其中，國金天地商場出租率96.4%，客流同比增長15%，依托免稅資源銷售額同比增長9%，引進四家廣州首店餐飲品牌，包括高端粵菜"悅龍軒"、健康輕食品牌"超級碗"、創意咖喱料理"空洞造咖"和泰奶品牌"阿泰泰茶Auto Tea"。

維多利廣場則聯動賽事、文旅資源，實現出租率94.1%，客流同比增長17%，銷售額同比增長18%；武漢星匯維港購物中心出租率88.4%，同比提升6個百分點。

另一方面，白馬大廈作為專業市場業态的代表，出租率93.8%，上半年客流量同比增長20%。在業績會上，管理層介紹，在消費品市場整體承壓的環境下，白馬大廈是通過産業帶招商、采批團、供采對接等方式保持了交易活躍度。

财務結構繼續優化

在資産端的精細化運營之外，越秀房産基金上半年的另一條主線隐藏在财務報表的負債側。

期内，越秀房産基金推動了資本結構的全面優化，從戰略層面重塑了基金的安全邊際。

上半年，越秀房産基金完成約117億元的債務融資調整。最為關鍵的操作是，出售了越秀金融大廈50%權益以回籠約53億元資金，並全數用于償還存量債務。

據此，基金的借貸比率由2025年末的48.5%降至41.9%。

再融資方面，越秀房産基金制定了首份《可持續融資框架》，成功發行首筆雙币種綠色境外債券，包括3億美元3年期利率6.5%綠色債券，及6.9億元人民币3年期利率3.5%綠色點心債。

越秀房産基金亦以具競争力的條款完成38億元人民币離岸貸款的到期置換，平均債務年期延長至3.01年。

同時，上半年越秀房産基金實現平均付息率為3.79%，同比下降13個基點，期内節省融資成本約5800萬元，期末平均融資成本降至3.85%。

更值得關注的是對風險敞口的控制。期末，越秀房産基金浮動利率敞口進一步降至約7%，處于歷史低位。外匯敞口方面，通過持續以人民币融資置換外币，基金人民币融資占比已達80%，匯率風險敞口降至20%，為近五年最低水平。

截至期末，越秀房産基金現金及現金等價物及短期存款結余約16.87億元。充裕的現金儲備為後續的資本性改造和債務管理提供了充足的"彈藥"。

在健康财務的基礎上，管理層提出了"審慎中帶有進攻性"的發展策略。

據透露，越秀房産基金下半年的策略聚焦于幾個方向：寫字樓方面，将鞏固品牌認知，把握戰略客戶産業升級需求，推進産業鏈精準招商，完善帶裝修單元標準。

管理層表示，今年上半年廣州有約17萬平方米新增供應，但大部分不在廣州IFC項目所在的珠江新城核心區。

"珠江新城新增供應有限，優質物業抗風險能力較強。我們觀察到優質租戶更傾向聚集新地標。"管理層稱，未來會繼續聚焦科技創新型客戶，優化租戶結構，穩定出租率和租金水平。

零售方面，越秀房産基金将落地項目招商調整，打造會員消費體系；酒店公寓方面，将繼續拓展境内外客群，推進廣州四季酒店公區及餐飲改造，雅詩閣公寓局部客房和功能用房改造。管理層指出："預計完成後房價和收益将進一步增長。"

專業市場方面，将堅持白馬大廈定位，聚焦大灣區原創物業。

融資方面，管理層則表示将繼續關注利率變化，靈活調整融資策略，探索熊貓債等多元化渠道。

對于非核心資産，管理層透露，基金會持續關注市場變化，動态評估資産結構，在合适時機、對持有人有利的前提下才會考慮下一步資産處置。

在商業地産仍處于深度調整期的當下，能夠同時實現核心資産運營改善與财務結構優化，並不容易，越秀房産基金正生長出穿越周期的能力。

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