觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數·2026中國房地產全產業鏈發展白皮書》，其中在“文旅發展：由流量到留量”篇中指出， 文旅市場整體保持增長態勢，但增長節奏逐步放緩。數據顯示，2025年國內居民出遊人次65.22億，同比增長16.2%；出遊花費6.30萬億元，同比增長9.5%。進入2026年，一季度國內居民出遊人次19.01億，同比增長6.0%；出遊總花費1.86萬億元，同比增長2.9%。

進入2026年，春運40天期間全國鐵路預計發送旅客5.39億人次，同比增長5.0%；五一假期全社會跨區域人員流動量達15.17億人次，同比增長3.49%，創歷史同期新高。其中，鐵路累計發送旅客1.59億人次，同比增長5.2%，5月1日單日發送旅客2484.4萬人次，創單日旅客發送量歷史新高，居民跨區域流動保持活躍，鐵路、民航、高速公路客運量維持高位，城際短途遊、跨省長線出行需求持續釋放。

出遊人次增速持續高於旅遊花費增速，反映大眾出遊意願仍具備基本面支撐，但遊客消費趨於理性，單純依靠客流規模拉動營收的發展模式邊際效應減弱。

在旅遊收入增速趨穩的背景下，體驗類、內容型消費展現出更強的彈性。五一假期，國家級夜間文化和旅遊消費集聚區夜間客流量8041.37萬人次，同比增長6.44%；全國營業性演出票房收入24.76億元，同比增長14.66%，明顯高於同期國內出遊總花費增速。

夜遊項目、現場演藝、音樂節、體育賽事、文博展覽、沉浸式體驗等新業態優勢凸顯，這類產品能夠有效拉長遊客在地停留時長，將單次觀光遊覽延伸為住宿、餐飲、零售、社交傳播等持續性消費，為提升目的地客單價提供可行路徑。

景區與主題樂園仍是文旅供給擴容的重要載體，但項目價值不能只用投資規模判斷。主題樂園、冰雪樂園、水上運動和文商旅綜合體仍能形成區域吸引力，尤其在親子、短途度假和城市新消費場景中具備導流能力；但開業熱度只能帶來短期流量，後續內容更新、復遊率和二次消費是關鍵。對於重資產項目而言，遊客規模只是第一層指標，餐飲、住宿、零售、演藝和會員體系能否補足現金流，才是判斷經營質量的核心。

市場端來看，融創文旅2026年持續打磨既有樂園矩陣，摒棄單純依賴門票的增長邏輯，通過節慶IP迭代、季節性主題活動、商業業態調改、會員體系深度運營對沖行業週期波動。依託成熟的樂園+商業+酒店複合業態底盤，在客流結構、客單價、非門票收入佔比上實現持續優化，體現主題樂園目的地依靠精細化運營穿越週期的可行性。

其中桂林融創國際旅遊度假區核心項目封神幻境演藝城在8月正式煥新啓幕，佔地28萬平方米，以封神IP為內核、商周文化為底蘊，整合實景演藝、全域互動、主題遊樂等多元業態，大型文旅項目的競爭已從投資規模比拼轉向IP內容深度運營，而作為“重資產投入+輕資產運營”的典型樣本，其長期價值取決於內容迭代能力與復購率。

從簽約開工項目看，大體量文旅項目仍在釋放供給信號。溫州龍港方特、金華湯溪國際旅遊度假區、廣東探海遊艇、重慶夢幻之城等項目，投資規模較大，通常依靠品牌、設備、主題場景和區域稀缺性形成初始客流，但也面臨建設投入高、折舊和運營成本重的問題。後續需要通過主題活動、季節更新、親子產品、會員運營和商業配套提高復遊率與客單價。

與此同時，縣域文旅和特色資源項目供給逐步增多。航空飛行營地、農業觀光、山地探險、工業遺產、舊糧倉改造和城市步道等項目，更貼近周邊遊、短途休閒和輕度度假需求，其價值在於通過地方資源轉化形成可重複消費的小型場景，這類項目未必追求跨區域大客流，而是通過清晰主題、低門檻參與和週末高頻到訪，增強縣域消費承接能力。

存量空間活化利用成為文旅開發的重要路徑，例如鹽城大吉發電廠工業遺產活化、重慶“鳳凰雲槃”山脊空中步道、佛山舊糧倉改造等項目，開發邏輯由新建景區開發，向既有空間盤活運營延伸，存量改造項目也更容易聯動城市更新、商業運營與本土文化展示。

景區樂園板塊的分化更加明顯，大型項目需要強化內容更新和品牌運營，縣域項目需要形成鮮明的特色標籤，存量改造項目需要處理商業配套和長期運營機制。門票收入難以單獨支撐長期增長，餐飲、住宿、演藝、文創、夜遊和會員消費成為持續釋放價值的關鍵。

長遠來看，景區樂園領域的競爭維度正在轉變，不再簡單比拼投資體量，市場重心逐步轉向運營成本管控、遊客復遊培育、完整消費鏈條搭建，以此來延長項目有效運營週期。

與此同時，基礎設施公募REITs為文旅存量資產盤活提供了長期路徑，隨着REITs常態化推行，自然文化遺產、國家5A級和4A級旅遊景區等被納入支持範圍，2026年政策端繼續強調支持符合條件的文化旅遊項目發行基礎設施公募REITs。對地方文旅而言，REITs不僅是融資工具，同時能倒逼資產權屬清晰、收益邊界明確、運營數據透明的機制，有助於推動文旅資產從項目公司邏輯走向資本市場定價邏輯。

從底層資產來看，文旅REITs已不侷限於自然景區。河南寶泉項目涵蓋景區經營權、觀光索道和配套商業；淮安西遊樂園項目涵蓋園區資產、IP授權和運營管理權；天津泰達航母主題公園機構間REITs則納入核心運營資產和品牌IP相關權益。

不過，文旅REITs仍處於資產篩選和模式驗證階段。酒店資產現金流較穩定，主題公園有IP衍生價值但運營波動大，自然景區資源稀缺但受價格監管、資源保護、季節性和二次消費不足的影響。證券化的關鍵不在於資源知名度，而在產權邊界、現金流可預測性和運營標準化程度。能夠統籌門票、索道、住宿、商業、演藝和文創等方向資源並實現穩定收入的資產，更容易被資本市場認可和合理定價。