萬科物業的戰争

觀點網 有人撤場便有人進場，在物業大撤退之下，還有一場場熱火朝天的物業大競聘。

“服務”特性被着重強調，但並不意味着規模已無足輕重，對于大部分物企而言，在管規模大小仍然與物業費收繳多少相關聯，也與延伸業務發展空間直接挂鈎。

在管規模紅線之上，不論是原物業自行撤場，還是業主方選擇解聘，優質大盤總是物企們競争聚集之地。

近期，萬科物業連續中選蘇州常熟林樾香庭南、合肥市廬陽區閱廬花園小區物業服務人選。要“從規模導向轉向利潤導向”的萬物雲，還在存量市場中尋找增厚底座的可能。

有項目歸入麾下，同時便會有一部分低效項目被放棄，萬物雲将此稱為“新陳代謝”。權衡之間，萬物雲在打一場在管項目進退取舍的規模之戰。

連中兩盤

多地同時掀起的保盤、撤退與競聘浪潮，好盤已經成為兵家必争之地。

7月23日，碧桂園服務從17家物業公司中脫穎而出拿下南京博恩花園這一超級大盤，而在蘇州常熟的林樾香庭南區卻由萬科物業略勝一籌。

根據林樾香庭南區業主大會表決結果，萬科物業以83%選票當選小區新物業服務人選，預中標名單中碧桂園物業與江蘇本地物企金楓物業分列第二、第三。

林樾香庭是位于常熟文化片區的高端住宅小區，由中南置地負責建設開發，小區總建築面積約14.2萬平方米，由4棟32層和8棟12層住宅組成，總戶數為560戶，物業費標準為每平方米3.92元/月。

2017年，中南置地以總價34億元拿下常熟兩宗相鄰宅地，其中北區地塊以樓面價15997元/平方米成為常熟彼時新晉地王，兩宗地塊溢價率均破100%，後續便轉化為林樾香庭北區與南區兩個住宅項目。

2025年，林樾香庭北區率先打響更換物業第一槍，解聘了原物業公司中南物業，商議下調物業費至2.78元/平方米/月後，由本地物企虞豐物業入駐。

或許有北區珠玉在前，林樾香庭南區面對近4元/平方米/月的物業費，業主們在今年4月選擇了與華潤萬象生活物業解聘，而華潤萬象生活也表示将于6月30日前完成退出與交接工作，並不再參與新物業選聘。

既然南區住戶與原物業公司的矛盾點在于物業費，此次競聘的物企們都不約而同下調了物業費報價。

其中，萬科物業報價3.38元/平方米/月，帶資37.2萬元；碧桂園物業報價2.98元/平方米/月，帶資72萬元；金楓物業報價3.17元/平方米/月，帶資60萬元。

最終，萬科物業以更少的帶資與更高的物業費成功中選。

值得注意的是，由萬科開發的萬科公望項目與林樾香庭南區僅一街之隔，該小區物業服務同樣由萬科物業負責，物業費為小高層2.98元/平方米/月，高層2.88元/平方米/月。此外，萬科公望的物業曾被認為是項目一大賣點，也有業主于網絡平台給予好評。

與林樾香庭南區不同，萬科物業中標合肥市廬陽區閱廬花園小區物業服務並沒有下調物業費，反而提升20%至2.45元/平方米/月。

據了解，閱廬花園由佳源地産與金科地産合作開發，建築面積約11.9萬平方米，共972套房源，原物業服務商為佳源服務，物業費為2.04元/平方米/月。

2023年交房至今不過三年，佳源服務卻與閱廬花園業主在公共設施維護、小區環境衛生、物業費等方面多有矛盾，最終佳源服務明确于今年7月31日撤場，業主們則另尋物業。

根據招標公告，新物業服務標準須達到《合肥市普通住宅小區前期物業服務等級》甲級，合同服務期為五年。在6家投標單位中，萬科物業得分最高成為第一中標候選人。

不過，競聘上崗只是接盤的開始，不論服務質量還是物業費收繳率都要看後續能否得到業主們的肯定，萬科物業才剛拿到入場券。

物業的取舍

除了林樾香庭南區與閱廬花園，萬科物業還于8月9日正式接替雅生活成為佛山市順德區雅居樂花園物業服務商。

物聊社了解到，順德雅居樂花園位于佛山順德大良街道延年路39号，總建築面積57萬平方米，總戶數3333戶，小區還配備商業廣場、酒店等業态，體量已近乎小型市鎮，原物業費為2.5-2.7元/平方米/月。

順德雅居樂花園業主于7月投票解聘原雅居樂物業，而入駐順德雅居樂花園後，萬科物業給出的物業費報價為住宅1.9元/平方米/月，商業3.5元/平方米/月。

此外，萬科物業帶資217萬元用于智慧安防等改造，還承諾押下120萬元物業服務質量履約保證金，服務不達標便進行扣費，累計扣除120萬元時，服務合同自動終止。

值得一提的是，距離順德雅居樂花園僅6公里，力合陽光城雲谷廣場經萬物雲與陽光城股權置換後，同樣由萬科物業管理。

在這場行業大洗牌中，萬物雲正通過競聘補足市拓通道之外的蝶城建設點位。

今年上半年，物業公司主動撤場現象顯著增加，上至頭部物企，下至地方本土中小型物企，以止損為名選擇撤場的物企數量對比去年已然翻倍。

與此同時，解聘物業或被撤場的小區又成為“無主之地”，為避免管理真空長期存在，換物業變成大多數小區共同的命運。

“退出若幹低效項目”開始頻繁出現在上市物企年報當中，這場大撤退平等波及每一位行業參與者。

你方唱罷我登場，大撤退之後便是“大換盤”，比起過去更多依靠外拓博取增量，競聘變成更靈活的拓展途徑，而項目來去之間能夠較量的關鍵其實是：誰能通過換盤競争到更優質的項目，從而奪得更穩定、體量更大的收入與利潤空間。

于是，帶資、墊資、服務質量保證金、物業費降價等多樣競聘條件逐漸變成常态，存量時期的規模戰争已經白熱化，萬物雲同樣在極致的内卷中盡可能提高管理密度，建起蝶城的同時也建起規模壁壘。

截至2025年底，萬物雲已累計完成690個蝶城的地盤構建，其中標準蝶城216個、主攻蝶城204個、目標蝶城270個，占總在管項目數量的50.5%。

而與其他物企相比，萬物雲其中一個優勢或許便是曾被熱議的“彈性定價”模式。據其2025年年度報告，年内通過彈性定價模式獲取51個住宅項目，占存量市場拓展中的20.6%。

不過，萬物雲也有“失血”的時刻。

同樣在合肥，萬科物業這廂中選閱廬花園物業，那廂卻又連續發布撤場公告，退出九溪江南、斌鋒時代城兩個小區。

九溪江南小區是合肥經開區芙蓉路闆塊的成熟老小區，由科園地産開發並于2007年交付，至今已有19年。項目總建築面積26萬平方米，總戶數1748戶，物業費為1.2-2.98元/平方米/月。

萬科物業于2021年7月入駐該小區，但由于維修成本太大、維修基金申請頻頻受阻，加上老城物業費較低，最終選擇放棄這一大盤。

另一邊的斌鋒時代城則是安徽斌鋒控股投資開發，合肥禦城置業有限公司建設而成，項目總占地面積約6萬平方米，總建築面積約19萬平方米，規劃戶數1476戶。

萬科物業是斌鋒時代城第二任物業服務商，剛入駐時還曾自投資金對小區進行升級改造，但由于物業費收繳率持續走低，進場不過兩年半便宣布撤場。

從增量圈地轉向存量運營，在行業轉換發展模式必然會帶來市場波動，對于武器而言，這樣的波動是保盤的挑戰，也是競争中擴張領土的機遇。

而萬科物業的戰争不止于構建向外的規模壁壘，更是優化内部收入與成本的平衡。能否算好規模與利潤這筆賬，才是萬物雲項目取舍之間最大的考量。

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