觀點指數 在3月23日觀點指數研究院發佈的《搶灘城更藍海 | 2026一季度代建管理發展報告》中，其指出，在國家與地方多重政策驅動下，城市更新向縱深推進，代建賽道迎來結構性增長。頭部企業憑藉品牌與輕資產模式領跑，簽約表現分化；同時企業加速佈局不良資產盤活，但需警惕複雜債權與去化風險。
城市更新全面提速，代建賽道迎發展新機遇
2026年全國兩會釋放出清晰的政策導向，政府工作報告明確將“高質量推進城市更新”列為重點工作，尤其強調穩步實施城鎮老舊小區改造與城中村綜合治理，為代建行業帶來了新的市場機遇。
此外，“十五五”規劃藍圖下的109項重大工程項目清單揭曉，覆蓋了智慧城市基礎設施升級、智慧物流園區建設，以及區域醫療中心、職業教育產教融合基地、公共文化服務設施等民生福祉領域，為產業代建、公共設施代建等領域預留了增長空間。
政策紅利正從頂層設計加速下沉至地方實踐。立法層面，《濟南市城市更新條例》於2026年1月1日正式生效，以法律形式明確鼓勵社會資本通過委託代建等多元化模式，深度參與城市更新的改造、運營及物業管理全週期。項目層面，北京與天津等重點城市同步發力：北京市於2月28日發佈年度首批城市更新項目庫，囊括1321個項目，計劃總投資高達1049.5億元，體量與規模雙雙擴容；天津市則在加快32個在建項目進度的同時，啓動15個新建項目，並緊扣京津冀協同發展戰略，儲備了一批重點工程，其中27個城中村改造項目全面提速，預計5個項目將於年內竣工交付。
隨着2026年省級重點項目清單的密集發佈，投資風向標進一步明晰。截至3月，在江蘇、廣東率先發布投資計劃後，貴州、上海、天津、福建、湖南、湖北、西藏七地也相繼亮出“任務書”。從公開數據來看，今年各地重點項目不僅保持了投資規模的穩健增長，更呈現出顯著的結構性優化：項目重心向新興產業大幅傾斜，先進製造業與科技創新類項目的數量和佔比顯著攀升，且與區域發展戰略的耦合度更高，成為驅動高質量發展的核心引擎。
由此來看，在國家導向明確、地方立法護航、重大項目密集落地的多重利好下，城市更新正向縱深推進。面對日益複雜的項目需求，簡單的規模擴張已成過去式，代建企業的競爭焦點正轉向“專業壁壘”與“資源整合能力”。賽道正處於從單純追求規模增長向追求質量效益轉型的關鍵期，具備全產業鏈整合能力的代建企業將在這一輪結構性增長中佔據主導地位。
代建企業簽約表現分化，多元化業態佈局成為行業趨勢
自2026年一季度以來，代建企業紛紛構建包括傳統媒體、行業垂直媒體及官方新媒體在內的全方位傳播矩陣，着力提升品牌聲量。其中，潤地管理、綠城管理、金地管理及龍湖龍智造等頭部企業，憑藉持續的品牌輸出，穩固了市場關注度的領先地位。
資料來源：公開市場，觀點指數整理
各梯級代建企業簽約表現分化，頭部企業優勢凸顯。一季度，樣本企業中金地管理、遠洋建管、綠城管理等企業簽約動作頻繁，例如：金地管理一季度累計簽約武漢、瀋陽、上海、大連、宜昌、太原等多地項目，涵蓋住宅、安置房等多種業態；遠洋建管聚焦城市更新、商業綜合體、不良資產盤活等領域，簽約昆明、貴陽、溫州、濟南等多地項目；綠城管理春節期間全國項目認購套數同比增長11%，協議金額增長18%，1-2月代建項目累計銷售金額達75億元，表現亮眼。中小代建企業則聚焦區域細分市場，打造差異化優勢，逐步拓展業務範圍。
在業態佈局方面，企業逐步從傳統住宅代建向商業綜合體、城市更新、不良資產盤活、城市配套等領域延伸，多元化業態佈局成為行業趨勢。企業戰略調整聚焦區域深化與業態拓展。頭部企業紛紛加大區域佈局力度，金地管理持續深耕東北、華中、華東、華南等區域，在瀋陽、大連、宜昌、武漢、上海等地密集簽約項目；遠洋建管逐步拓展西南、華南、華東區域，在昆明、貴陽、溫州、慈谿等地落地多個項目；龍湖龍智造聚焦青島、武漢等核心城市，簽約多個綜合體項目。
觀察一季度企業的業務類型來看，輕資產代建依然是行業主流模式。一季度，多數樣本企業聚焦輕資產代建業務，金地管理、遠洋建管、新城建管等企業均有多個輕資產代建項目落地，其中新城建管輕資產代建首進贛州，遠洋建管在成都落地首個輕資產代建項目，輕資產模式憑藉低風險、高利潤率、抗週期等特徵，成為房企轉型和代建企業發展的核心方向。預計二季度，代建行業簽約熱度將持續，存量資產盤活、城市更新等領域將成為業務增長的重要引擎。
在房地產市場進入“存量時代”的背景下，受困資產盤活需求日益增加，代建企業憑藉專業的項目管理、營銷運營能力，成為不良資產處置的重要合作伙伴。不良資產代建不僅能夠幫助代建企業拓展業務範圍，還能提升企業的專業口碑，成為頭部企業佈局的重點領域。
一季度，遠洋建管成功簽約昆明石林大商家復工代建項目，該項目為停滯多年的不良資產，總建築面積約17萬平方米，定位為純商業社區，石林大商家項目所在片區人口集中、交通配套成熟，但項目本身在過去多年一直處於停工狀態。繼西山區錦聖項目之後，遠洋建管在昆明落地第二個不良資產盤活項目。
但在深度介入昆明及雲南本土爛尾樓重整的過程中，仍需警惕複雜債權結構與區域市場去化壓力帶來的潛在風險。一方面，雲南省級層面自2020年起強力推進的“爛尾樓”整治政策為代建企業提供了制度窗口，遠洋建管等頭部代建方通過輸出管理品牌、重組資金及全過程代銷服務，成功切入石林大商家、錦聖等停滯多年的核心項目，不僅拓展了商業與住宅代建的業務邊界，更在政企合作中強化了品牌公信力。
但另一方面，此類項目普遍面臨債權關係錯綜複雜、資金鍊高度依賴重整投資人墊資以及區域市場需求分化的挑戰，尤其是在昆明外圍縣城的商業去化與主城區高容積率住宅的產品重塑中，若後續銷售回款不及預期或司法重整程序受阻，將對代建企業的操盤能力提出更高的要求。企業不僅可能面臨投入成本難以覆蓋的經營風險，還將承受來自政府、債權人及購房者的多方履約壓力。