（2025年12月3日 廣州）2025年的科技賽道，我們見證了太多“新花樣”：以DeepSeek為代表的開源模型集羣強勢崛起，打破閉源模型的市場壟斷；人工智能從算法迭代邁向終端產業深度落地，具身智能成為AI革命的下一站錨點。

在技術演進與產業融合的雙輪驅動下，時代正以超高速率完成新舊動能的切換，完成了一次次躍遷。

產業園區作為技術突破的“革命根據地”，未來將摒棄規模擴張、數量比拼的粗放式競爭，轉向以“主導產業聚焦度”與“新興產業承載力”為核心的質效之爭。能否構建完善的產業生態、精準匹配企業發展需求、打通科技成果轉化通道，成為衡量園區核心競爭力的關鍵指標。

然而，當下我們不得不面對的事實是：全國園區同質化競爭嚴重、招商“內捲”、平均空置率高企、資源配置效率亟待提升。這些現象背後透露出園區發展模式與企業真實需求的脫節、協同創新機制不健全、科技成果轉化“最後一公里”尚未疏通等痛點。

12月3日，以“躍遷的時代”為主題的2025觀點產業科技年會在廣州富力君悅大酒店召開，為破解產業發展難題、探索園區高質量發展路徑，各路精英們齊聚一堂、各抒己見，為新時代產業科技的高質量發展碰撞思想火花、凝聚發展共識。

躍遷的時代

當前，中國產業園區的發展正處於全球科技革命、產業變革與國內經濟邁向高質量發展的歷史性交匯點。

10月28日，《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》正式發佈，

當中提出“構建以先進製造業為骨幹的現代化產業體系”，既要“培育壯大新興產業和未來產業”，也要“優化提升傳統產業”。

中國企業改革與發展研究會理事葛培健表示，“十五五”規劃的制定，標誌着園區發展邏輯將面臨一場系統性變革。

“這並非一次簡單的規模擴張或修補式調整，而是一場關乎戰略定位、核心功能與存在價值的系統性、顛覆性變革。”

與此同時，葛培健認為國家戰略對產業園區的定位已發生根本性躍遷：園區不再僅僅是服務於地方GDP的“經濟增長驅動器”，而是被賦予了更為宏大的歷史使命。這種定位躍遷也為產業園區帶來了眾多機遇。

他指出，園區已成為突破關鍵技術、實現高水平科技自立自強的主陣地。在新型舉國體制下，國家實驗室、大科學裝置及創新聯合體優先佈局於具備條件的重點園區。這意味着園區必須圍繞集成電路、人工智能、生物醫藥等重點產業鏈，構建從基礎研究到技術攻關再到產業化的全鏈條創新生態系統，從而獲得國家資源的傾斜與支持。

中國企業改革與發展研究會理事葛培健

中電光谷集團副總裁黃敏同樣認為傳統的產業地產模式要實實在在地進行一些變革。

她指出，智能時代正在改變產業組織方式，在智能時代下，有了更新的工具以及對戰略新興產業提出了更高的要求，因此產業空間供應方式也要發生根本性的變革。

因此她認為，第五代產業園是必要存在的，而其存在的最根本推動力是產業地產模式的侷限性，任何一個市場化的產業地產主體，都存在一個“不可能三角”，即不可能同時實現產業發展、不動產收益以及空間利用的3個目標。

在她看來，任何一個產業園區的組織者或者地方政府，都必須以產業發展作為第一目標來構建新的均衡，產業園要從物理空間的提供者升級為產業生態的構建者和服務者。而第五代產業園的核心特徵就是以數據和AI重構園區的邏輯，實現從物理載體到產業引擎的質變。

中電光谷集團副總裁黃敏

另一邊，蘇州工業園區城市重建有限公司副總經理劉海霞概括了產業園區發展的四個階段：1.0時代（土地招商）、2.0時代（標準廠房）、3.0時代（政策賦能），直至當前的4.0時代（生態構建）。

劉海霞指出，4.0時代的核心在於構建“精準產業定位、硬核空間載體、柔性服務生態、活躍社羣網絡”的綜合能力。

她以新盛裏低空經濟產業園項目為例，該項目要求物理空間與BIM數字系統同步交付，為智慧運營奠基。園區內正建設集全球銷售、研發、技術交易等功能於一體的蘇州市低空經濟展示與服務中心。目前，已規劃並陸續落地無人機物流、巡檢、載人等十五大低空應用場景。

她表示，構建生態如同搭建劇場，前期需主動鏈接資源“搭臺唱戲”，並強調所有工作均基於市場需求，旨在賦能企業，共同實現“品質出海”與產業升級。

蘇州工業園區城市重建有限公司副總經理劉海霞

瓏井（上海）企業管理有限公司CEO張思寧則聚焦於華西物流倉儲發表了自己的看法。

他分享到，川渝地區今年的空置率出現下降，租金也開始有所回暖，背後主要是因為該地區零售消費類需求相比國內其他城市仍處於第一檔位，相應的倉儲需求也在健康增長。同時，從過往成都的投資角度來看，因各種因素，近年在物流產業園區行業的投資出現了顯著下滑，新增供應不多。

對於行業未來的走勢，他判斷繼續下行的可行性不大，特別是在一些供需關係趨於平衡的市場。但他也指出，高速的反彈在短期內也比較難實現。

瓏井（上海）企業管理有限公司CEO張思寧

京東產發產業專項部總經理李瑞華在本次主題演講中介紹了公司的客戶服務實踐與金融創新。

他提到，公司通過導入京東生態資源，成功打造精品園區，並通過智能管理系統保障客戶運營；利用屋頂光伏提供綠色能源；搭建政企協同平臺，為企業對接政策、資金及生態合作資源。

京東產發產業專項部總經理李瑞華

產業思辨

本次產業科技年會的第二個環節是以“產業思辨”為主題的討論會，在戴德梁行廣州產業地產部董事及主管黃文禮的主持下，本輪環節主要圍繞產業的方向與發展趨勢、物業、運營三大話題進行討論。

率先發表觀點的是中創集團總裁鄭貴輝。面對當前環境，鄭貴輝提出了獨特的“三者協同”觀點：“我認為應該是有效的政府、有為的企業和有效的市場。如果不是這樣去做，你肯定做不好這種產業生態和產業園區。”他解釋，完全依賴政府政策鼓勵無法構建真正有生命力的生態，企業必須堅持以市場需求為導向。

他還強調，產業運營的核心是產業邏輯，而非物業邏輯，構建生態“說起來容易做起來難”，需要長期、大規模投入人力、物力與智力。

他建議，在不確定性增加的時代，後來者不必重複其走過的艱難道路，而應轉向“專業分工、協作合作”的模式。面對更加複雜的環境，企業需要保持清醒認知，通過精準對標與協作，才能用2到3年時間走出當前的產業困境。

IWG集團中國區總裁胡懋亦分享了集團這幾年的改變。

胡懋表示，IWG集團的業務最初基本上集中在市中心CBD，不過在最近幾年，集團的業務的布點慢慢地呈現多樣化發展。從地點上來看的話，已經逐漸擴張到中心城市的副中心，甚至是擴張到城市比較邊緣的地方，或者下沉到二三線城市等。

他解釋稱，現在的科技發展，使得客戶公司能夠不必面對面地進行工作團隊的協作，而是可以通過各種通訊工具進行遠程的互相協作。因此其辦公室也越來越分散化佈局，為靈活辦公運營商提供了機遇。

主題討論會之一：產業思辨

主持嘉賓：戴德梁行廣州產業地產部董事及主管黃文禮

對話嘉賓：中創集團總裁黃文禮；IWG集團中國區總裁胡懋；中園產業運營(深圳)有限公司CEO肖琴；中交城投產業公司廣州城市公司副總經理胡嘯天；德思勤集團董事長龍固新

作為臺上唯一的國企代表，一個關於國企和民企資源錯配的問題，自然而然地拋給了中交城投產業公司廣州城市公司副總經理胡嘯天。

對此，胡嘯天表示，國企和民企資源錯配的根源，源自於沒有搞清楚二者合作的目的，以及各自的優勢和缺點。其實錯配不僅發生在國企和民企，同時在國企和國企、民企和民企之間也會發生。

同時他坦言，中交城投產業公司起步比較晚，但也正因於此，公司別逼着將成本做到了極致。他指出，目前經過十幾個項目的打磨，公司單個項目的產品在確保安全和品質的基礎之上，成本造價已經可以對標行業頭部。

主持嘉賓黃文禮也表示，產業地產一定會有政府的元素，當政府需要釋放某些資源時，一定會更傾向於尋找一個穩妥的對象，而國央企恰好更具有優勢。

此外，黃文禮在產業運營方面也發表了自己的看法。他認為，產業最核心、最靈魂的部分就是運營，但這也是難度最高、短期內性價比比較低的環節，因此要做好是很困難的。

曾牽頭編制華潤置地產業園運營標準的中園產業運營（深圳）有限公司CEO肖琴，分享了其對產業運營角色變遷的洞察。

肖琴指出，過往園區更多扮演“房東”與空間運營商，而新時代下運營者需完成三重角色轉變。具體需做到：產業策劃垂直化（如基於汽車零部件基礎打造自動駕駛軟硬件協同園）、產品規劃人性化（兼顧企業貨運倉儲與員工托幼、公寓等需求）、運營服務陪伴化（提供從工商財稅到融資市場的全週期服務，即使企業離園仍持續關注）。

德思勤集團董事長龍固新則結合宏觀資產處置背景，重點分析了重慶金科集團的重組案例。他將重慶金科的重組路徑概括為三個關鍵步驟：一債務隔離，穩定基本盤；二引入增量資本；三對接新質生產力場景。

龍固新認為，金科重組的案例避免了資產硬着陸帶來的巨大損失，同時還注入了新資金，更重要的是錨定了符合國家戰略的新發展方向。在資產處理、法律安排與產業轉型的結合上，為中國未來十年的存量資產運營提供了一個極為重要的思考模型和實踐參考。

科技革命

本次大會第二場，也是最後一場討論會以“科技革命”為主題，主持嘉賓為粵港澳大灣區產業發展研究院院長季聖傑。

關於“科技革命”，世界半導體協會傳感器分會全球理事丁險峯指出，“科技沒有被充分挖掘和使用”。他提到尖銳的問題：產業運營的招商、投資、聚集等環節依然辛苦，其根源在於當前的科技方案未能“打穿產業賦能的最後一百米”。

“園區的運營人員，他不具有科技的消化能力。”丁險峯認為這是癥結所在。他闡釋道，運營者必須具備垂直產業知識，例如芯片園區的團隊需懂芯片，生物醫藥園區的團隊需懂生物。只有在此基礎上，與ChatGPT等AI工具對話才能產生真正的產業洞察，使園區成為企業發展的必選項，而非可選項。

主題討論會之二：科技革命

主持嘉賓：粵港澳大灣區產業發展研究院院長季聖傑

對話嘉賓：世界半導體協會傳感器分會全球理事丁險峯；蘇州工業園區城市重建有限公司副總經理劉海霞；華夏幸福(深圳)產業發展有限公司副總裁方穎華；廣東省房協專家委主任委員、原世聯行集團首席技術官黎振偉；BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產聯盟(IFFRE)常務理事張平

廣東省房協專家委主任委員、原世聯行集團首席技術官黎振偉則指出，行業應避免兩個傳統誤區。一是“思維的單一性”，即追求快而全，易忽視真實的人的需求；二是“主觀性”，即過度依賴政府或領導意志規劃產業。

他特別強調激發民營企業活力的重要性：“科技是要創新的，最活躍的應該是民營企業。”但他直言，在當前觀察到的許多產業規劃中，對此關注不足。

因此他總結出了三個觀點：科技創新需給予基礎研發更多耐心；必須包容並激活民營經濟的活力；科技革命本質是生態重構，需要多元跨界組合。

另一邊，BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產聯盟(IFFRE)常務理事張平，對12月1日國家發改委新政進行解讀。

張平表示，國家發改委將人工智能基礎設施、5G、智慧城市等“新型基礎設施”首次納入基礎設施公募REITs的資產範圍，標誌着金融工具正從支持傳統基建轉向賦能新質生產力。

與此同時，她將AI比作驅動產業變革的“智慧大腦”，將REITs喻為激活資本循環的“金融心臟”，並強調新政的核心目標，正是為我國產業升級提供可持續、強韌性的資本動力。

蘇州工業園區城市重建有限公司副總經理劉海霞圍繞低空經濟進行了深度闡述。她強調，低空經濟與跨境電商同屬國家戰略，其意義超越了一般產業範疇。

“一個是未來的貿易戰，一個是可能的低空防禦戰，它勢在必行。”她認為，低空經濟是“新質生產力一個非常綜合的場景”，其發展如同三十年前的土地紅利，將釋放出難以估量的空域資源價值，是“城市能級和產業能級共同的一次比拼”。

華夏幸福幸福招商副總裁方穎華則基於其團隊服務超90個區域、打造400多個產業集羣的實踐，分享了新形勢下區域產業競爭的核心方法論。

她表示，區域產業競爭已從“拼土地、拼政策”轉向“拼生態、拼價值創造”。面對全國2800多個區縣爭奪少數新質生產力賽道的激烈局面，她提出實現錯位競爭的三大底氣：對產業鏈進行生物學式的精細拆解、絕對認知並擁抱自身優勢、構建協同發力的產業生態。