2025觀點產業科技年會·現場快訊：12月3日，2025觀點產業科技年會在廣州開幕，主題為“躍遷的時代”。在主題演講環節，中電光谷集團副總裁黃敏分享了幾代產業園的發展與特徵。

她指出，第一代的產業園起步於20世紀80年代，這個時代的產業園特徵是整齊劃一、建築標準化、功能單一化；第二代園區就是軟件園，是響應國家關於發展軟件等新興產業的號召。

第三代產業園可以理解為主題產業園，是從新世紀開始探索，在2010年前後形成的以某一特定產業為主，從產業空間配套設施方面滿足這些主題產業及配套產業的需求。

第四代產業園發展於2022年，主要代表是深圳市，針對工改M0辦公樓空置率過高的問題，重提工業立市的戰略，特點就是偏高的容積率，規劃的容積率3.0，實際容積率6.0，但工業上樓實際上的成效還需要進一步驗證。

黃敏表示，如今進入了智能時代，智能時代在改變產業組織方式，傳統的產業地產模式要實實在在地進行一些變革。智能時代的產業空間供應方式也要發生根本性的變革，因為有了更新的工具和戰略新興產業更高的要求。

因此她認為，第五代產業園是必要存在的，而其存在的最根本推動力是產業地產模式的侷限性，任何一個市場化的產業地產主體，都存在一個“不可能三角”，即不可能同時實現產業發展、不動產收益以及空間利用的3個目標。