張平：應關注數據資産、生态價值、無形資産等新興價值 | 商業快訊

2025觀點商業年會·現場快訊：11月12日，觀點機構主辦的2025觀點商業年會在上海開幕。在不動産資管峰會上，多位參會嘉賓圍繞“不動産新生”展開主題讨論會。

讨論會上，BOMA中國研究委員會主席、國際金融地産聯盟(IFFRE)常務理事張平提到，近幾年商辦市場面臨着巨大挑戰，這從一定程度上反映出當下資産流動性确實不容樂觀。當然，這其中有受到一些外部環境的影響，但還有一個原因，可能是商辦資産尚未被納入REITs的底層資産範疇。

這就引出了第一個話題——價值重構。“我在思考，除了我們傳統認知中的價值之外，是否還有新興的價值值得在座各位同仁一同關注呢？從積極的角度來看，我認為可以關注一些新興價值。”

張平提到，比如數據資産的價值，目前這仍算是一個價值窪地。如今，越來越多的企業重視數字化科技賦能，未來數據資産的價值很可能成為價值重構中極為重要的一環。

這些價值具體包括哪些呢？像是物業消費者的價值，比如吸引到物業的購物人群畫像、辦公人群畫像，這些都是用戶的價值、用戶數據的價值。除此之外，還有運營數據的價值，它與财務表現、NOI（淨運營收益）緊密挂鈎，直接影響到NOI的價值。另外，财務數據表現以及能耗的價值等，都屬于數據資産價值。

第二個值得關注的新興價值是生态價值。舉個例子，有些項目做得非常出色，不僅能實現項目本身的商業價值，還能為所在社區做出貢獻，比如創造就業機會，豐富老百姓的娛樂生活、文化生活。從更大的層面來講，甚至能成為城市的名片、城市的燈塔，進而産生燈塔價值。這些都是在闡述生态價值。

第三個新興價值是無形資産的價值。目前我們對資産的估價主要是基于底層資産的定價，但從企業估值、資産估值的角度來看，未來無形資産的價值至關重要。在運營為王的時代，我們更加重視輕資産的輸出，對于輕資産企業而言，品牌價值就是最重要的無形資産價值。此外，管理繫統的價值、數據數字化的價值以及形成標準化操作流程（SOP）的價值等，都是無形資産價值的體現。

說到價值，就不得不提及風險。張平表示：“除了财務杠杆風險之外，我們還需要關注運營風險、技術叠代風險、環保合規性風險等等。我們常說，好的建築是凝固的藝術，那麼好的資産就是流動的智慧。”

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