REIT出發看消費 | 易方達華威農貿市場REIT何以受捧

2025年以來，公募REITs市場迎來新一輪增長熱潮，其中消費基礎設施類REITs表現尤為亮眼。

在這波行情中，易方達華威農貿市場REIT（下稱，華威農貿市場REIT）成為市場焦點，其二級市場表現遠超預期，引發投資者廣泛關注。

作為國内首單以農貿市場為底層資産的消費基礎設施REITs産品，該基金自2025年1月13日上市以來，基金價格一路上揚。截至8月底已累計漲幅達71.39%，成為年内表現最好的C-REITs産品之一。

更重要的是，華威農貿市場REIT的成功，也標志着農貿市場這類傳統資産正在獲得資本市場的重新定價。

二級市場熱浪

在市場對穩健收益産品需求持續升溫的背景下，華威農貿市場REIT在二級市場掀起了一陣投資熱潮，成為2025年消費REITs闆塊中當之無愧的"明星産品"。

它受追捧的程度不僅體現在價格漲幅上，更反映在市場參與度和流動性等多個維度。上市首日，該基金開盤即以30%的漲幅漲停，全天成交金額達2665.5萬元，換手率達到5.49%。

而截至2025年5月20日，該基金收盤價為5.188元/份，相較3.027元/份的發行價累計漲幅達71.39%。

由于漲幅過大，華威農貿市場REIT因偏離基準價首次達到70%而觸發臨時停牌機制，這一現象在REITs市場頗不常見，充分顯示了市場對其投資價值的認可。

進入下半年後，市場熱情依舊不減。7月8日高點的數據顯示，華威農貿市場REIT基金開盤價達到5.765元/份，溢價率高達90.5%。

後續雖然經歷了一波下滑，但到最新一個交易日9月19日，該基金收盤價仍錄得5.434元/份，溢價率維持在接近80%水平，遠超基礎設施公募REITs市場的平均溢價水平。

據統計，在目前74只公募REITs産品中，僅有少數産品上市以來實現累計漲幅達到80%或以上，華威農貿市場REIT是其中之一。而僅觀察消費基礎設施公募REITs行列，華威農貿市場REIT也是漲幅最好的産品之一。

機構投資者的深度參與是推動華威農貿市場REIT持續走強的重要力量。

資料顯示，該基金首發戰略配售比例高達75.32%，其中保險資金占比35%，社保基金占比15%，銀行理财子占比20%，其余為券商資管和私募基金。這種以長線機構資金為主的投資者結構，為基金的穩定運行提供了堅實基礎。

2025年4月1日，華威農貿市場REIT就發生一筆大宗交易，成交量400萬股，成交金額1772萬元。大宗交易的出現，通常意味着機構投資者對其長期價值的看好。

機構投資者如此積極參與，源于在當前利率持續下行的市場環境中，華威農貿市場REIT的收益特性顯得尤為突出。

根據招股書披露，中介機構預測基金2025年現金分派率（年化）可達6.25%，2026年預計為6.48%，2027年進一步提升至6.72%。

這一收益率水平顯著高于長期國債、AAA級企業債以及主流紅利指數的收益率，成為低利率環境下機構資金配置的重要選擇。

農産品批發市場如何體現稀缺屬性

易方達華威農貿市場REIT的底層資産——福州華威西營里農産品交易中心（下稱，華威農貿市場），憑借獨特的區位優勢和不可復制的資源禀賦，展現出顯著的稀缺性，是基金受捧的核心原因之一。

資料顯示，該項目位于福建省福州市倉山區海峽奧體商圈，交通位置優越，毗鄰福州二環、三環以及福州南高速，緊靠福州地鐵5号線“台嶼站”。

該市場由原鼓樓區西營里市場搬遷而來，于2013年12月投入使用並持續擴展。目前總用地面積9.3萬平方米，總建築面積9.89萬平方米，可租賃面積約7.54萬平方米，入駐租戶402家。

按照行業標準，農産品批發市場以交易商品的種類範圍來劃分，可分為綜合型批發市場和專業型批發市場兩種類型；

按農産品批發市場的城鄉區位分布，可分為産地農産品批發市場、銷地農産品批發市場和集散地農産品批發市場三種類型；按農産品批發環節關繫，則可分為一級批發市場、二級批發市場和三級批發市場三種類型。

按此分類，華威農貿市場屬于顯著具備二級批發市場特征的、綜合型、銷地農産品批發市場項目。

據了解，華威農貿市場采用"批發+零售"的混合經營模式，既承擔着區域農産品集散功能，又服務終端消費者。市場内設有水産品、凍品、幹貨/調味品、肉禽、蔬果、冷庫（冷鍊倉儲區）、倉儲、海鮮美食體驗、電商直播等7棟建築、12個專業交易區，形成了完整的農産品流通生态體繫。

統計數據顯示，項目服務範圍覆蓋福州全市及周邊地區的超800萬消費人群，年交易額突破100億元。

圖片來源：華威農貿市場REIT基金招募說明書

從資産價值構成來看，項目評估總值達14.82億元，其中土地價值占比約40%，建築物價值占比60%。

收入方面，據了解，農産品批發市場經營模式以場地租賃為主，市場向租戶出租經營場所，提供運營服務，並收取租金、綜合服務費、停車費、廣告費等收入。

具體而言，華威農貿市場項目首層主要作為各類農産品集中交易區；非首層（1号樓負2層、1号樓2層、2号樓2層和3層）主要是海鮮美食體驗區、倉庫和電商直播基地；另外還有冷鍊倉儲區。

項目首層是華威農貿市場營收的核心所在。“商鋪出租一直很穩定，一層商鋪甚至一鋪難求。” 福建華威集團相關負責人在接受采訪時曾介紹。

招募說明書顯示，假設滿租狀态下，項目首層租金收入占總收入比重72.43%；非首層收入占13.95%；冷鍊倉儲區域由于剛竣工，在招募說明書公布時尚未有租金收入提供。

這種收入結構既保證了基礎收入的穩定性，又通過增值服務提升了整體收益率水平。例如非首層的租金單價的復合增長率（2020年至2024年6月30日）就顯著高于首層。

行業發展趨勢也為農産品批發市場這類資産的價值提升提供了有力支撐。

據悉在農産品供應鍊中，行業上遊由農民專業合作社、農場和農産品生産基地構成；中遊由批發市場和物流運輸組成，負責農産品加工和分銷；下遊則由超市、綜合電商等零售銷售市場構成。

華威農貿市場所屬的農産品批發市場，就明顯處于中遊的樞紐地位。根據全國城市農貿中心聯合會統計，目前國内通過農産品批發市場銷售的農産品占比約70%，是農産品流通的主要渠道。

國家統計局數據也表明，2023年我國農産品批發市場交易額達6.53萬億元，同比增長6.8%，占全國農産品流通總量的70%以上。

據中研普華産業研究院發表的《2025-2030年中國農産品批發流通行業發展趨勢分析及投資前景預測研究報告》指出，受益于城鎮化率提升及居民消費升級，生鮮農産品需求穩步增長，預計未來五年，農産品批發行業将保持7%以上的增速，包括預計2028年将達9.2萬億元。

在更大的層面觀察，這份報告還預測，2025年全國農産品流通行業市場規模會突破16.45萬億元，占社會消費品零售總額的20%以上。到2030年，市場總量将達25-30萬億元，年復合增長率8%-10%。

龐大的市場容量，為占據農産品流通重要環節的批發市場的持續增值提供了廣闊空間。

另一方面，近年來農産品批發市場行業正處于從規模擴張轉向存量優化與現代化升級的轉型階段，這倒逼行業參與者們逐步加快業态創新的步伐。

就近發展中央廚房、主食加工、淨菜加工等業務，或融合了餐飲、體驗、文化等多元功能的復合型市場占比越來越高。

如上所述，華威農貿市場也積極順應這一趨勢，通過引入“1層采購、2層加工”模式的夜市海鮮美食館、能通過年貨節、線上直播等活動提升客流量的直播基地等創新業态，不斷提升收益能力。

值得注意的是，該項目還承擔着重要的民生保供功能。作為國家商務部127家重點聯繫市場之一，華威農貿市場是福州市政府指定的重要農産品保供單位和流通節點。這種準公共基礎設施屬性進一步增強了其經營的穩定性和抗風險能力，例如能享受較低的稅負成本。

2025年确定性收益加持

資産如此之“硬”，華威農貿市場REIT在二級市場的出色表現，歸根結底源于其底層資産帶來的确定性收益。由于農産品批發市場的必需消費的屬性，即使在宏觀經濟波動時期，食品消費仍保持剛性需求。

2025年中期報告數據顯示，基金在報告期内（1月13日至6月30日）實現營業總收入5291.07萬元，毛利率72.23%，淨利潤2019.5萬元，淨利潤率達38.2%。與去年同期相比，營業收入增長12.2%，淨利潤增長25.3%。

其中，2025年上半年，與底層資産挂鈎的營業收入合計4901.65萬元，租金收入3809.77萬元，占營業收入比例77.72%。

截至報告期末，基礎設施項目可供出租面積輕微增長至7.6萬平方米，實際出租面積7.11萬平方米，出租率約93.55%，平均租金單價為132.35元/平方米/月。

圖片來源：華威農貿市場REIT基金招募說明書

按上圖計算，華威農貿市場2020年-2024年6月末逐段時間的平均租金單價分别為141.63元/㎡/月、167.75元/㎡/月、172.25元/㎡/月、158.9元/㎡/月和159.6元/㎡/月。

總租金單價有逐步下滑的趨勢，但可以看出主要原因還是非首層和冷庫新業态的加入，導致整體租金被拉低。

但從長期業績記錄來看，華威農貿市場仍具備出色的經營穩定性。而且冷鍊物流是農産品批發流通行業未來發展的重中之重，十四五規劃亦明确加強農産品冷鍊物流基礎設施建設，因此不得不發展。

更值得關注的是，2021年至今，項目租金收繳率連續多年保持100%或近乎100%水平，這種收繳記錄在傳統意義上的商業地産領域較為罕見。

另租約結構方面，項目的穩定性優勢更加明顯。據招股書顯示，截至2024年6月30日的現有租約中，75%的合同期限超過3年，2027年之前的合同到期率不足10%。租賃合同平均剩余期限為6.13年。

到2025年上半年末，租賃合同平均剩余期限還有5.31年。這種長期的租約結構為未來現金流提供了高度可預測性。

展望未來，随着多項工程的完成和業态升級措施的落地，華威農貿市場的收益能力有望進一步提升。

據披露，目前華威農貿市場正在進行的升級工程包括華威西營里農産品交易中心南區（華威廚具酒店用品交易中心，定位餐飲廚具用品、中央廚房、凍品預制菜、倉儲和商業配套）、華威建新花卉交易中心、華威西營里蔬果一級批發市場等。

這批項目總規模近30萬平方米。按照計劃，它們是華威農貿市場REIT的擴張資産。

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