REIT出發看消費 | 嘉實物美消費REIT背後 跑步“胖改”的物美超市

觀點網 2024年3月，我國首批消費類公募REITs上市。

在首批上市的四家消費類公募REITs中，嘉實物美消費REIT是首個由民營企業發起、具有商超零售業态的社區商業型消費類公募REITs項目，也是北京市首單消費類公募REITs。

2025年上半年，在國内已上市的公募REITs中，消費類REITs整體表現最出色，其中嘉實物美消費REIT也交出了一份不錯的答卷。

而在這只REIT背後，我們能看到一家正在跑步轉型的傳統商超企業。

上半年業績出爐

嘉實物美消費REIT原始權益人為北京物美商業集團股份有限公司，其繫北京重要的民營企業，承擔普通市民的“米袋子、菜籃子”功能。

物美集團是國内起步最早、規模最大的全渠道數字化流通企業之一，旗下擁有“麥德龍”、“百安居”等多個知名商超品牌，也有豐富的社區商業運營經驗，構建起覆蓋“商超、百貨、醫藥、家裝”的民生服務生态。

圖片來源：嘉實物美消費REIT基金招募說明書

從底層資産來看，嘉實物美消費REIT包含4處社區商業物業，均坐落于北京市核心區域，總建築面積約7.79萬平方米，當期目標不動産評估值合計10.02億元。

這批物業具體為華天項目、德勝門項目、大成項目和玉蜓橋項目，其中三個緊鄰二環，一個毗鄰四環，且均已運營十年以上。

從租戶結構來看，除作為關聯方的主力店超市外，項目租戶主體涵蓋食品服裝類商品零售、快餐茶飲類餐飲、理發及醫療類服務等業态，整體呈現貼近民生消費、服務社區居民的特征。

但資料顯示，2025年以來北京市社會消費品零售總額持續下滑，消費市場承壓明顯，嘉實物美REIT業績亦受波及。

據2025年中期報告，該REIT實現營業總收入5285.93萬元，淨利潤1618.91萬元，經營活動産生的現金流量淨額3650.98萬元。從環比看，營業收入與淨利潤均出現下滑；同比則均有小幅增長。

消費REITs的收入表現，取決于底層資産的營業收入。而在底層資産的主要營業收入中，租金收入成了主力軍，占比高達70%以上。

報告顯示，四個項目租金收入均出現不同程度下滑，其中玉蜓橋公司旗下兩個項目大成項目和玉蜓橋項目下滑幅度最大，兩者合共租金收入同比減少14.3%。

物美在報告中解釋，玉蜓橋公司項目租金下降主要原因在于大成項目主動進行租戶調改，引入更符合社區民生消費生态的新租戶，在這一空檔期出現了臨時性租金收入減少。

出租率與租金收繳率方面，受益于核心區位優勢，四項目自REIT發行以來始終保持高位出租率，均超90%，報告期末整體出租率達95.58%。

社區商業的核心競争力在于“便民性”，這四個運營超十年的成熟項目已與周邊居民形成穩定消費鍊接，“熟人經濟”屬性賦予資産天然抗周期能力。而北京核心城區的區位優勢進一步凸顯資産稀缺性與增值潛力，這也是其維持高位出租率的根本原因。

租金收繳率方面表現亦較為出色，整體收繳率達到99.07%的高位，四個項目的收繳率均在97%以上。

租金單價方面，期内數據整體較此前減少3.29%至3.82元/平方米/天，其中大成項目和玉蜓橋項目下滑，大成項目因上述原因降幅最大為下降11.82%，另外兩個項目則小幅提升。

嘉實物美消費REIT在二級市場的表現也讓人眼前一亮，2025年上半年，嘉實物美消費REIT可供分配金額達到3529.43萬元，單位可供分配金額為0.0882元。年化現金流分派率達到4.10%。

根據《觀點指數?2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》，消費類REITs年内平均漲幅達35.00%，遠超其他類型，其中嘉實物美消費REIT以50.21%的漲幅領跑，顯著高于同類産品。

物美超市跑步“胖改”

近年來，電商分流與消費升級的雙重沖擊，讓傳統商超面臨嚴峻挑戰。

數據顯示，我國超市行業門店數量從2017年的38554家銳減至2024年的24082家，降幅高達37.5%，其中大型連鎖商超門店數量降幅超55%。

行業動蕩，永輝、步步高、物美等頭部企業紛紛啟動轉型，從“規模擴張”轉向“質量提升”。在此背景下，“調改”成為了行業共識。

據了解，嘉實物美消費REIT原始權益人北京物美商業集團股份有限公司，早于2019年起就陸續剝離超市業務，後續專注于從事物業租賃業務。

嘉實物美消費REIT旗下4個項目也是包含多業态的社區商業項目，但超市仍是這幾個項目的主要租賃方和租金收入提供方。在招募說明書中，嘉實物美消費REIT也将旗下項目，定位為“以超市為主力店的社區商業”。

圖片來源：嘉實物美消費REIT基金招募說明書

因此，超市行業的一繫列調整變動，與嘉實物美消費REIT也息息相關。

作為物美商業、物美超市等企業的母公司，物美集團早期轉型方向是以數字化賦能為發展方向。

在張文中博士帶領下，物美集團已發展成為國内規模最大的全渠道數字化流通企業之一，數智化賦能是其核心特色。但現今“數智化”已成為零售企業標配，單純依靠這一優勢難以形成穩固競争力。

當前中國零售業已從“低價競争”“效率競争”階段邁入“體驗與情感價值競争”新周期，“如何讓消費者選擇你”成為核心命題。

而胖東來則在這條路上走在了前列，其模式的成功有目共睹，許多企業紛紛效仿。在永輝、步步高等企業“胖改”顯現成效後，物美超市也加入了這一賽道。

3月21日，經過一個多月的閉店調改，物美首家學習胖東來模式的自主調改店——北京學清路店正式開業。這是物美發布30周年升級戰略後的首個示範項目，標志着物美正式加入“胖東來調改潮”。

就該項目，物美在商品端颠覆傳統大賣場運營邏輯，推行1萬支SKU的精選策略，砍掉4000支冗余商品後，形成生鮮占比50%、進口商品占比15%的結構性布局。

此外，門店營業時間縮短1.5小時，門店員工數量從130人增至260人，基層員工平均薪資提升50%，最低月薪達6000元，帶薪年假延長至10天及以上。

資料顯示，該店改造後日均銷售額較此前增長220%，熟食品類消費滲透率突破60%。

對于具體調改策略，物美就表示，超市調改並非千篇一律，将根據門店位置不同和顧客需求的差異，來進行具體的改革。

例如物美超市大興黃村店就與上面的學清店不同，在超市零售區域之外，現場設立了“吃吧”堂食區，同時引入洗衣洗鞋等生活服務，将門店升級為便民服務綜合體。

一些門店則在社區服務上下功夫，引入了10余項免費服務，包括自助茶飲、非機動車充氣、共享雨傘、應急藥箱、手機加油站等。

據了解，物美超市自2025年3月啟動學習胖東來自主調改以來，已開出的10家“胖改店”運營增長成效顯著，多家門店日均銷售額和客流量相比調改前增長50%至300%。

在近期滬市REITs專場投資者交流會上，物美集團副總裁劉宗仁就透露，嘉實物美REIT旗下4個項目中的超市門店均已被納入“胖東來”改造計劃。目前德勝門項目已經在施工狀态，在9月底就能改造完畢。

理想狀态下，底層超市門店完成改造後，客流與銷售額的增長将直接轉化為租金提升動力，形成“門店調改—資産增值—REIT收益提升”的正向循環，或有望扭轉項目收入下滑的趨勢。

而按照計劃，物美超市将在2025年内實現百店調改目標。

傳統商超的轉型已進入深水區，随着“胖改”目標的推進，嘉實物美消費REIT底層物業的租金潛力有望逐步釋放。

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