觀點網 2025年，正值華僑城成立40週年，其在8月29日披露了2025年半年度報告。

在房地產行業深度調整與文旅市場復甦分化的複雜環境下，這家曾經以“旅遊+地產”雙輪驅動為特色的央企開發商，交出了一份營收與利潤承壓但現金流顯著改善的中期答卷。

面對複雜的市場環境，在2024年度股東大會上，華僑城提出變“被動”為“主動”，核心在於抗風險、防爆雷，保證企業先“活下來”，再尋找新的機會。

業績分化

中報顯示，2025年上半年華僑城實現營業收入113.17億元，較去年同期的230.11億元同比下降50.82%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為-28.68億元，較去年同期的-10.56億元同比擴大虧損171.52%。

值得關注的是，華僑城自2022-2024年分別虧損109.05億、64.92億、86.62億，已連續三年虧損超260億元，如今下滑的虧損幅度擴大趨勢仍然沒有得到改善。

公司在財報中表示，營收下滑主要因“項目結轉金額下降”，而利潤承壓則與“部分結轉項目利潤率下降”直接相關。

從業務板塊來看，房地產業務面臨的挑戰尤為突出。

報告期內，華僑城累計實現簽約銷售面積60.7萬平方米，較2024年同期的58.3萬平方米同比增長4.12%；但簽約銷售金額僅94.9億元，較2024年同期的112.6億元同比下降15.72%，量價背離現象明顯。

分析認為，為應對市場競爭加劇的壓力，華僑城或採取了以價換量的銷售策略，進而直接影響了盈利水平。

自房地產進入下行週期以來，華僑城的存貨跌價損失逐年顯現，2021-2024年分別為12.56億元、115.1億元、33.94億元、20.98億元，累計達182.58億元。

旅遊業務作為華僑城的特色板塊，上半年呈現出一定的復甦韌性。數據顯示，報告期內華僑城旗下各文旅項目共計接待遊客3771萬人次，較2024年同期的3633萬人次同比增長3.77%。

為提升文旅項目吸引力，華僑城在上半年推出系列營銷活動，旗下深圳歡樂谷、北京世界公園等主題公園以“國潮文化節”為核心，聯動故宮文創、敦煌IP等現象級文化IP打造主題活動，帶動遊客量環比提升。

同時，深圳創意文化園嘉途酒店於6月順利試業，進一步完善了文旅產業鏈佈局。

但值得注意的是，旅遊業務的增長未能完全對沖房地產業務的下滑，整體業績仍受開發業務拖累明顯。

與業績承壓形成鮮明對比的是現金流狀況獲得實質性改善。

報告期內，華僑城經營活動產生的現金流量淨額為25.55億元，較去年同期的-28.32億元實現190.22%的大幅增長。

這一逆轉主要得益於公司強化銷售去化與現金流管控的雙重舉措：一方面持續加大營銷力度促進回款，另一方面嚴格控制成本費用，銷售費用同比下降23.57%，經營費用同比下降3.25%，財務費用同比下降9.37%，每股經營性現金流從去年同期的-0.11元提升至0.32元。

戰略調整

面對上半年的經營態勢，華僑城圍繞“穩財務、優佈局、促轉型”的核心思路，在債務管理、土地投資與業務模式三大領域推進戰略調整。

債務方面，截至6月末，公司有息負債總額為1288.3億元，與2024年末的1295.6億元基本持平，債務規模總體保持穩定。

從債務期限結構來看，中長期借款佔比提升至68.3%，較2024年末的65.2%上升3.1個百分點，短期借款及一年內到期的非流動負債佔比降至31.7%，短期償債壓力有所緩解。平均融資成本降至3.5%，較年初下降11個基點，利息支出的減少也間接改善了現金流狀況。

數據顯示，2019年至2021年，華僑城地產板塊新增土地投資量從494億元依次降至287億元、200億元、178億元；而2022年至2024年下行期間，投資量大幅減少至15億元、60億元，2024年更是主動收縮，停止拿地。

土地投資方面，或許是因為現金流有所改善，華僑城於今年重啓拿地。上半年公司新增一個土地儲備項目--重慶沙坪壩小龍坎項目，該地塊土地面積為18002平方米，計容建築面積5.28萬平方米，土地用途為城鎮住宅用地。

截至6月末，華僑城土地儲備土地總面積約1，401.84萬平方米，總建築面積2，321.74萬平方米，仍以一二線城市核心區域地塊為主。

輕資產模式探索也有所突破。報告期內，華僑城成功獲取浙江衢州、安徽祁門2個輕資產服務項目，從文旅項目運營到資產服務輸出的延伸，也符合華僑城從“開發商”向“城市運營商”的戰略轉型方向。

展望下半年，華僑城在中報中明確了“雙輪驅動”的發展策略：旅遊業務將以存量產品提升和增量項目拓展並重，增強核心競爭力；房地產業務則聚焦資源優化與產品提升，推動穩健發展。

在2024年股東大會上，知情人士透露，管理層談及2025年及今後的發展路徑時提到，希望公司旅遊業務與地產業務獨立運營，走各自專業化的發展道路。此前是地產支持文旅的發展方式，如今是以各自獨立發展的方式，未來再進行有機的融合。

值得關注的是，就在華僑城披露中報後不久，9 月 1 日傳出重磅人事消息：前華潤置地總裁吳秉琪很大可能空降華僑城集團，擔任集團總經理。這位深耕地產行業三十年的職業經理人，兼具豐富的央企治理經驗與突出的市場化運營能力。

吳秉琪1993年加入華潤集團後，曾帶領華潤置地華西大區實現2019-2020年銷售額37.8%的同比增長，達到275億元。接管華北大區後又推動該區域2021年營業額激增21.44%至409.37億元，2022年升任華潤置地總裁，2023年轉任中建集團副總經理。

他在區域業績提振、資產運營等方面的成熟經驗，與華僑城當前地產業務量價背離、盈利承壓的困境高度契合。他的到來，或將成為華僑城扭虧為盈、業務破局的重要力量。