觀點與趙明琪面對面：與時代同頻共振 精益求進

編者按：面對新的形勢，企業與個體需要打破邊界，互融互通，不斷尋找新的合作機會。融合，必将是未來的商業新趨勢。

8月12-15日，2025博鰲房地産論壇繫列活動在海南召開，同時推出“2025博鰲觀點訪談”繫列報道——“博鰲·融合的力量”。

在此間，通過對全産業鍊代表性企業的調研、采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

觀點網 夏日的一個下午，觀點新媒體在普洛斯上海總部采訪了普洛斯資産中國區總裁趙明琪。陽光被玻璃擋在室外，盛夏的熾熱卻並未缺席，每一次對話和交流都能感受到深耕行業多年的笃定與熱愛。

2003年，普洛斯最早就是在上海設立了辦事處，也是那時候，普洛斯為中國市場最先引入了“物流不動産”概念，以高標準基礎設施和服務，與跨國公司來中國市場開疆拓土的新興市場團隊實現了精準對接。此後，随着中國經濟的騰飛，中國物流不動産行業迎來波瀾壯闊的飛速發展期，作為先行者，普洛斯不斷開放標準、樹立標杆、拓展規模，一直是行業引領者。

趙明琪于2003年加入普洛斯，一直在物流及産業基礎設施投資開發和資産管理的一線，是企業在中國市場成長和發展的領導者之一，並且從服務全球投資人的視角，見證和經歷了全球範圍内行業和宏觀經濟的周期波動。

企業的生命力來源于和時代同頻共振中抓住不斷涌現的新機遇。投身這個行業20多年，趙明琪深谙市場的變化規律，她帶領的團隊掌握不同城市的經濟、産業變化，消費力水平以及供需變動的周期性，因為“中國市場不是一個市場，是若幹個區域市場組成”。

站在當前的周期性節點，普洛斯如何看待當下物流不動産市場的變化？對未來有哪些判斷？通過這次交流，我們得到了一個比較清晰的答案。

全球視野，深耕本土

普洛斯進入中國市場時，判斷中國物流倉儲市場潛力巨大，堅定看多，大力投入，構建了投資、開發和管理運營一體化的資管能力，形成了獨樹一幟的競争力。

确實，随着改革開放深入展開，國際企業紛紛進入中國，中國逐步發展成為全球最主要的制造基地和商品出口基地。初期，現代化物流倉儲設施嚴重匮乏。趙明琪回憶，最初團隊希望通過收購來快速形成規模，但是市場上幾乎沒有符合普洛斯投資標準的資産可供收購。

普洛斯最初服務的客戶構成中，80%為跨國企業，20%為本土企業，而如今這一比例已反轉。這一客戶群結構的變化主要原因是本土企業的成長，反映了中國本土産業和現代服務業的發展，與中國經濟發展的時代趨勢是一致的。

本土企業的一大優勢在于對當地市場的認知，這一點也是普洛斯看重的，公司聚焦“Glocal”文化，重視和培養本土人才，並充分授權，普洛斯各國市場的團隊一直都高度本土化。

這一策略是普洛斯迅速壯大的關鍵原因之一，此外，這支本土團隊還是一支深入産業的專家隊伍。趙明琪指出，産業類資管公司需深刻理解自己所服務的各個行業，僅憑地産或金融思維難以勝任。

通過一支500多人的專業運營管理團隊，普洛斯旗下物流與産業基礎設施網絡覆蓋中國70個區域市場，服務近3000家企業，涵蓋電商、快遞物流、高端制造、醫藥、汽車和新能源等行業，支持客戶物流和供應鍊運營提質增效、不斷升級，為客戶和投資人不斷創造價值。

擁抱趨勢，内需驅動

市場不斷變化，變化的趨勢和方向意味着新機遇。

在長期發展中，普洛斯深切感受到中國市場的内需潛力，目前其物流基礎設施深度服務生産制造型、生活消費型、進出口貿易三大供應鍊上下遊，其最終服務内需市場的産業空間占比近90%。

以電商行業為例，2008年後，中國電商蓬勃發展，促進快遞行業飛速成長。普洛斯抓住這一趨勢，服務内需消費的團隊和能力也不斷發展。近年來，電商模式不斷叠代，跨境電商、社交電商、直播電商等紛紛涌現，市場不斷變化的需求也深刻地影響了物流不動産運營。

趙明琪以“電商西進”對西安市場的影響為例，說明内需對市場的驅動力。2023年起，電商平台聯合快遞企業探索以西安作為樞紐節點的中轉創新模式，将“包郵區”向大西北挺進，更好地服務新疆等廣大地區的消費者。普洛斯位于西安、咸陽等地的多個物流園成為支持這一模式的重要中轉分撥樞紐，助力極兔、順豐、申通快遞、跨越速運、順心捷達等客戶不斷拓展業務。據國家郵政局統計數據顯示，今年上半年，甘肅、青海、新疆、甯夏四地合並快遞業務總量達6.43億件，同比增幅32% ，這一高速增長反映了大西北地區激發出的蓬勃消費力。内需驅動下，市場對物流倉儲的需求不斷攀升。其中，普洛斯在西安服務極兔的面積過去兩年間增長了5倍。

在趙明琪看來，龐大的内陸市場和下沉市場的消費正在崛起，這是中國消費的新底盤，當中也孕育着新的機會。她以一個關鍵需求端指標舉例：“今天中國社會消費品零售總額中線上零售占比約30%，如果未來這一比例提升到50%呢？”

因此，即使不同地區市場有一些周期性的波動，普洛斯始終看好中國物流倉儲市場的發展前景。立足當下，從今年前兩個季度的運營數據來看，行業韌性生長，市場展望持續向好。

長期主義，價值為先

普洛斯物流不動産被視為一個資本密集型行業，而投入資本、持續做大資産規模，更需要企業開發和運營能力支撐。普洛斯采取基金模式，以資産管理運營為核心，一頭鍊接産業端，一頭鍊接資金端，将資産投資開發與運營管理專長相結合，為投資人持續創造價值。

在此模式下，普洛斯得以實現規模化地持續增長。普洛斯目前投資開發和管理運營400多處物流倉儲設施，穩定運營的倉儲面積超3000萬平米。不止于物流倉儲設施，其投資管理的産業基礎設施類型還包括高端制造廠房、科創研發産業園，並進一步延伸至數據中心、新能源等相關領域。

據悉，聚焦供應鍊、大數據及新能源三大領域，普洛斯中國資産管理規模約790億美元，在中國境内外募集並運行40多支專門投資于中國的私募不動産及股權投資基金，投資機構包括主權财富基金、養老基金、大型險資等；公募基金方面，中金普洛斯REIT是中國“首發+擴募”雙首批的基礎設施公募REITs之一，普洛斯是其原始權益人兼外部管理機構。

其中，中金普洛斯REIT上市四年多來，業績表現穩健。其一大特點在于底層資産分散，多元租戶策略下無收入占比超10%的單一大租戶。“外部管理機構需要有非常強的運營能力，擁有足夠豐富的客戶資源，才能實現這一多元分散策略。”

無論是面向公募還是私募市場，普洛斯希望通過長期積累的資産管理運營專長為投資者持續創造價值。“普洛斯做的是長期投資，在這個過程中不斷尋找創造價值的機會，在執行和運營中做到卓越，這是我們的職責所在。”趙明琪表示。

以下為觀點新媒體對普洛斯資産中國區總裁趙明琪女士的采訪實錄（節選）：

觀點新媒體：如何看待國内物流倉儲市場的現狀？變化的趨勢？

趙明琪：物流是實體經濟的“筋絡”，聯接生産和消費、内貿和外貿，物流基礎設施網絡貫通一個個物流筋絡節點，是承載産業經濟發展的新基建，從這個意義上來說，本身物流倉儲就是一個高韌性的行業。随着整體經濟穩中有進，各項政策利好出台，提振消費活力，内需增長勢頭表現強韌，這都會帶動市場對物流基礎設施的需求走強。

從我們一線各個市場的運營以及對接客戶了解到的需求情況來看，行業韌性增長，前景樂觀。各個地區市場具體情況不一樣，有局部市場出租率開始攀升、平均租金出現上升趨勢。

觀點新媒體：中金普洛斯REIT上市四周年了，首次擴募也兩年多了，會繼續擴募嗎？

趙明琪：只要符合監管的合規性和各項要求，我們希望擴募成為運營中的“常态化”舉措之一。作為上市和擴募的“雙首批”REITs之一，中金普洛斯REIT也一直是市場化成熟穩定運營的標杆。

我們的團隊也形成了面向公募REITs市場的專業管理體繫，中金普洛斯REIT是截至目前倉儲物流類REITs中市值和資産規模最大的，依托高度市場化的運營，實現了資産區域分散化，客戶多元化；2021年上市以來，業績表現穩健，累計已分紅12次，分配金額超12億元，歷史年度分紅比例近100%，持續穩定回報投資人。

觀點新媒體：普洛斯為什麼不下場做物流運輸？

趙明琪：普洛斯運營的是獨立的第三方物流倉儲基礎設施及服務平台，跟客戶不産生競争關繫，這一點非常明确。

只有在高品質食品冷鍊物流方面，普洛斯有孵化智慧冷鍊服務商普冷，與基礎設施空間租賃業務協同，因為食品冷鍊客戶不僅需要空間，還需要有配套的冷鍊倉儲運營等一繫列服務。這一方面滿足了客戶的關鍵需求，另一方面也有助于降低冷鍊倉儲業務的風險和不确定性。

觀點新媒體：普洛斯似乎更看重價值的實現？

趙明琪：我們持續推動物流及産業基礎設施資産實現基金化和證券化。通過私募基金以及剛才提到的公募REIT，普洛斯以資産管理運營為核心，服務境内外機構投資人近140家，以及投資于公募市場産品的個人投資者。

我們需要通過資産管理和運營為這些投資人持續創造價值，所以我們的團隊，對于這一點都有清晰的認知，心很齊，明确的目標之下，團隊信任度非常高，執行力也很強。

我們是着眼長期的耐心資本，在這個過程中不斷尋找創造價值的機會，在執行和運營中做到卓越，為客戶和投資人創造價值，是我們的職責所在。

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