2025博鰲不動產投資大會·現場快訊：8月14日上午，2025博鰲不動產投資大會在海南召開，在“投資未來”主題討論環節中，畢馬威稅務合夥人李晨在分享中回顧了中國REITs的發展歷程。

她提到，中國REITs自2014年中信啓航類REITs起步，至今近十年，呈現出鮮明的中國特色，在法規體系尚不完善的基礎上逐步成長，過程實屬不易。2020 年C-REITs啓動後，為不動產行業帶來利好，當前已形成持有型不動產ABS等多層次REITs市場格局。

從財稅角度看，REITs對不動產行業意義顯著：既能盤活存量優質資產，適應行業從增量到存量的轉型需求，又能幫助企業降槓桿、實現報表出表，減輕重資產負擔。當前市場活躍度上升，今年以來C-REITs上市、私募REITs持有型不動產ABS申報有26只已經申報了，代表着市場在往上升。二級市場發展能帶動一級市場Pre-REITs及不動產併購的活躍性。

不過，李晨重點指出，REITs全週期對稅務高度敏感，而國內稅務配套政策存在缺失，這是行業發展的主要痛點。

在分配環節上，國外如美國、新加坡對REITs向投資人支付的分配費用有免稅或可扣稅政策，國內無此優惠，需通過股債結構搭建現金流通道，但實操中稅務機關對相關扣除的認可存在爭議。

在成立與重組環節，REITs首發及擴募時，不動產裝入涉及所得稅、土地增值稅、契稅等多項稅費，雖有《三號公告》等政策，但適用空間有限，稅務成本較高，企業需自行設計重組路徑降低成本。

李晨表示，專業機構一直在向相關部門倡議完善稅務政策，但因涉及多方利益及經濟形勢等因素，推進難度較大。她期待通過項目實踐推動政策逐步落地，助力REITs市場進一步發展。