本文為曾瑞華女士在2025博鰲產業科技大會上發表的演講。
曾瑞華（ESR業務管理與投資（香港）董事總經理）：謝謝主持人！感謝各位留到這麼遲還聽我們的主題分享。
在今天有很多同行也跟我一起分享關於物流的主題，在各位同行的後面，我覺得是倍感壓力。但希望今天我這裏說的一些事，可以跟他們有一些不同的觀點。
今天我的主題是在世界重構下，整個物流行業加上資本應該怎麼樣變化。
從宏觀的角度，我們可以看到全球的供應鏈其實是在改變當中。我們也看到每天在新聞已經被轟炸到不行了，就是中美脫歐、關稅等等，今天加了50%，明天減了20%，到底最後是什麼樣的數字？大家現在也不知道，最新是停戰了90天，這個一直在變。
我們現在看到的，很多的物流或客戶正在改變整個結構。另外，在地緣政治的影響下，也是對整個供應鏈有很大的影響。
我們可以看到現在投資者的要求，像剛才段總提到ESG和綠色供應鏈的要求，不論是投資者或者是整個供應鏈的要求也是相對提高了。
最後是宏觀的需要，我們在數字推動和供應鏈上面，也就是AI等等，也會產生所謂的智能化。
下面我展開來說一下整個行業，跟剛才兩位同行有一些不同的觀點。對於我來說，整個物流行業將來尤其是在中國會面臨區域化的情況。
區域化的分佈是什麼樣的情況呢？華東、華南、華北、華西將會有差異。我們自己ESR有70%的庫其實是在華東，所以我們可以看到未來的3到5年最多的客戶驅動，就在於這個是消費類的客戶作為大的驅動，所以華東和華南的供應和需求是可以達到平衡的。
華北、華西這兩個部分可能也有各自地區的特殊情況，比如我們看到華西，可能會有兩個城市是比較特殊的，比如說成都、重慶。成都也有一些消費類，或者現在大家吃的火鍋的湯包很多是從重慶發貨到全國各地的，也就是有一些地方非常特殊的原因，所以整個供應鏈、倉儲的需求也會是不一樣的。
我們可以看到華北現在缺乏比較大的或比較重要的機構，或者是民企，甚至是產業來支持整個華北。現在對於倉儲物流的需求，可能就不在客戶的供應鏈上。
我們會看到整個物流行業，我自己覺得2025年是大年，或者是分水嶺的一年。2025年在1月開始，我們景氣指數已經保持在50%以上，而且還是保持得非常平穩，我會覺得2025年其實是供需已經達到非常好的平衡。
如果你看到2023年和2024年，供需其實是很不平衡的，這個是可以理解。因為2023年的時候，剛好我們出疫情。出了疫情之後，很多人已經恢復建築。2023年看到工業特別高，這個不是讓人很驚喜的數字。2025年現在的供需看起來是比較平穩的。
剛才聽到段總說，現在整個中國做物流出租率大概是85%左右。這個數字，我也覺得是差不多，因為供應和需求慢慢達到一個平衡。但是85%可能是全國的平均率。我剛才講到未來的三到五年，可能是比較區域化的，就可以分區分化。華東、華南比較樂觀，甚至會達到90%。
華西、華北因為剛才提到的一些原因，就比較低一點，可能是80%到85%。平均下來，全國是85%到88%左右，這樣是比較健康的數據。
另外是從投資者的策略，今天講到全球重構的結構下，應該怎麼去看物流房地產的投資。物流跟房地產其實是比較息息相關的，但是對於我來講，現在物流要往科技方面去開始靠攏了。等一下我的結論是物流、科技和房地產三個結合在一起。
第一，效率驅動。剛才段總講到一些智能等等，我們自己的經驗，就可以看到有一些倉儲，顧客要求我們的效率提高。提高效率的方式，就是給客戶提供一些科技的智能物流產業園，還有所謂的規劃運營管理。
現在你們看的庫，我也跟詩濤說了，以後去現場看一下，智能庫的效率是提高了。從物流的角度是看發貨的速度，還有每發一件貨的成本，這些都是他們考慮當中的。如果我們的倉庫可以幫到客戶提高效率，對他來說很願意來到我的倉庫裏面。
第二，綠色轉型。剛才也提到我接觸到的一些投資者，我們跟寶灣、深國際去年一起同時上市公募REITs。今年已經做了兩次投資者的見面會，跟他們報告一下每季度的季報。他們也提起綠色物流的轉型是很重要的，所以我們現在的公募REITs，最近“630”發佈了最新的ESG的報告，就是專門為公募REITs而做的報告。
現在的投資者也需要從投資方面找到一些所謂綠色的投資，在國內現在已經有這樣子了。
我們ESR因為之前在香港上市的時候，見到一些比如歐洲甚至美國投資者，他們一上來就會說你們是不是有ESG報告？在不在ESG排行榜？比如資產是要美國論證。對於他們來講，我要拿到他們的投資、錢，必須要有綠色ESG的報告。
比如剛才講的Graspbeite需要倉庫有一些標準是可以達到的，比如在建造的時候，我用的這些材料是綠色的材料，這是很重要的。這就是另外一個方面，有一些買我們的倉庫，或者是投我們基金的投資者，他們也需要綠色的驅動。
第三，全球佈局。今天上午聽了很多的同行、嘉賓提到，我們現在不單單只是要看在國內的業務，可能也要發展到不同領域、不同國家的全球佈局。
當然從ESR的角度，目前還是在亞洲深耕地區，對我們來講還沒有去到全球像美國、歐洲，但是對於我們來講亞洲、亞太地區作為非常大的跨境網絡，對我們的客戶其實是很好的佈局。
比如我們有一些客戶現在因為關稅的問題，可能說你在越南、東南亞有沒有其他的倉庫？所以我們現在看到在海外倉庫可能也是成為非常好的亮點。
我們也可以看到在國內的中歐班列和東南亞市場，其實發展的潛力很高。剛才提到的地緣政治等等原因，很多的供應鏈現在也變成了現在是中國PlusOne的佈局，很多來租我們倉庫時候的客戶，他們也可能問除了國內有沒有東南亞，甚至澳大利亞的倉庫的佈局？這就是在於以後作為投資的策略，全球佈局還是重要的亮點。
剛才是資本的路徑、融資的模式，我們去年上了公募REITs。我們可以看整個“投融管退”，公募REITs是最後退的環節做了退出的動作。我們也可以看到現在在A+H股也非常熱烈，大家也可以看到最近港股的爬升已經回到25000點，其實有很多在A股上市的公司也來到H股上市。
我們覺得物流行業不一定要侷限在於私募的投資，也是可以走公募的路線。
我們有一個觀點，在未來的三到五年整個物流行業，尤其是在國內會到了併購整合的階段。2000年到2020年的這二十年，不管是房地產，不管是商業或住宅甚至是物流也是上升期、爆發期。2020年供應和需求逐漸就會到了不平衡的點，然後2023年可能到了頂峯。現在整個房地產行業、物流行業也到了瓶頸，可能會步入併購和整合的階段，我們有可能看到更多的項目會出來。
ESR於2019年在香港上市，退市是今年7月3號，因為我們也看到對於整個上市，會抓到紅利去上市，現在又回到私有化的方面。現在有更多的方式，讓我們可以通過私募去賣資產，或者跟一些資產做合併等等。我會覺得這是三到五年內整個行業會看到的挺普遍的情況。
另外是供應鏈金融創新，就是有平臺化、數據化等等。除了剛才談到的公募REITs，最近也聽到了一個新產品，我們叫FinTech，他們想把倉庫做RWA，現在也在推新的產品。未來的三到五年內，除了傳統看到的公募、公募REITs，可能有一些新的FinTech的產品，比如RWA也可能會出來，就是物流可以作為底層資產。
最後是PE/VC也會關注自動化的技術和綠色賽道，這就是有一些私募或前期的私募VC也會開始投入所謂的AI。成本中心是從房地產的思維考慮，就是租金多少等等。我覺得在下一個三到五年，是以價值作為引擎，就是你能為客戶提供什麼價值，那你怎麼提供這個價值，這個才是最重要的。
另外是投資的邏輯，可能要從技術的角度、綠色的角度和全球化的角度，從這三個角度去看。剛才提到了技術可以幫助客戶提供什麼價值。綠色是以綠色作為亮點去吸引更好的投資者。全球化就是全球佈局。我們要不同的佈局，如果這邊不好，那邊還可以補上，這個是重要的。
未來的五年，我們覺得不能以內捲作為讓整個物流行業往下走，因為現在都打價格戰。怎麼反內捲呢？要從價值的角度去跟顧客談，因為我們不能把物流當成是沒有價值的行業。
其實我們做物流的房地產也是有價值，你要跟顧客講今天收你一塊錢的租金，其實是給你提供價值的，而不是隔壁是9毛錢，你就去9毛錢。隔壁再8毛錢，你就去8毛錢，你就一直內捲下去。我們要從提供價值的角度跟顧客和投資者溝通。
最後是關注政策動向，以及技術的演變和全球的節奏。
這個可能是比較大的結語，當然物流業永遠是基礎設施，是保證民生的行業，已經不是快速增長的風口，讓人家一直很快的把資產賣出去套現等等。
大家對於整個政策的方向，就往內需、消費的方向來走，我覺得未來三到五年是未來可期的，謝謝各位！