本文為羅臻毓先生在2025博鰲房地產論壇全體大會發表的主旨演講。

羅臻毓（越南南龍地產CEO、桉得資本董事長、聯合創始人）：各位業界的同仁，早上好！今天非常榮幸站在這裏跟大家分享中國房地產界所面臨的一個不同的思路。

這幾年，很多房地產企業在困難的環境下都積極地轉型，由重資產轉到輕資產，也做了一些代建、資產管理、服務、經營管理類的業務，由重到輕，希望殺出一條血路。當然今天我們所要探討的，除了轉型之外，還有沒有其他的方法？

除了轉型之外，我們還可以走出去，也就是出海。今天我要探討的是亞洲一個高速增長的地方——越南。

當然，越南整個市場不可能取代中國，畢竟中國有14億人口，市場非常龐大，越南只有1個多億人口，也就相當於中國的一個省份，它是不可能取代整個中國的市場，但是一個可以選擇的額外增長引擎。

今天我會結合當前中國市場的挑戰，分析越南的機會，以及中國企業如何制定比較合理進入越南的戰略。

目前中國所面臨的房地產格局，不需要我多說，大家都已經比較熟悉，也經歷了好幾年。當然，我對中國市場還是充滿信心的，我覺得經過幾年時間帶來一些心態的改變，整個市場可能會進入一個比較成熟的階段。

剛才各位專家也提到了怎麼提高需求，其實我們需要有不同的思路探討這個需求：往前走，人們需求的東西是不是我們之前造的以及我們認為人們要的？

講到新能源汽車，一直都在往需求探討。哪一天無人駕駛真的完全實現的話，大家需不需要擁有自己的車？還有買車的需求嗎？隨着人們的生活出現改變，變成了其他的需求，而不是之前所認為的。

這個變局當然也影響到房地產企業，所以這次的局面除了變之外，我也覺得整個房地產企業如果有機會的話，探討一下是否應該走出去，也就是探討另外一個能增長的引擎。

接下來我想跟大家探討一下越南市場的情況。剛才也提到了，越南並不是一個很大的市場，越南全國1億多的人口，基本上也就相當於中國的一個省份。但是去到越南所看到的情形，就好像回到2000年初期到上海或者是到北京的情況，從房地產的角度來講，這將是一個很蓬勃發展的黃金時段。

有一點可以看得出的是，大趨勢之下，越南的城市化率還不到40%。現在中國的城市化率已經到了65%以上，有些地區已經達到了70%，從增長的空間來講，越南還是有很大機會的。

另外越南這個國家的人口也是比較年輕的，他們的平均年齡才33歲，隨着經濟的增長，將有更多的人會步入中等收入階層，當中等收入階層買房之後，他們也就變成了中產階級，越南在這一塊也在逐漸實現。

越南2025年的預測增長率是8.5%，但是受到關稅戰的影響，預期的平均增長率可以達到6.5%以上。其他的投入和政策的改變，使得越南更有投資的機會，這也是一個增長的板塊，我們可以考慮進入。

越南房地產也正在快速分化，以下四大領域是值得重點關注的：第一是工業地產。在中國產能轉移，加上越南製造的背景下，工業迅速發展。第二是中端住宅，越南的人口年輕，購房需求大，但當前供給結構還是失衡的，也就是供應達不到目前的需求，這跟中國剛好是相反。第三是商業辦公與零售，越南電商的爆發，企業辦公的需求同步擴大。第四是旅遊度假板塊，越南有很豐富的海岸線資源，有待發掘，吸引國際品牌資本佈局，建設旅遊地產。

從投資的數據來看，我們可以看到這個很清晰的增長趨勢。工業地產在2004年只有22.5億的投入，截止到2025年，平均年均增長幅度達到28%左右，中端住宅、商業、辦公都有明顯的增長。這不僅是宏觀機會的明確，資本也開始佈局在這些增長的地方，對於中國開發商而言，這也正是切入的窗口期。

我們要如何進入越南？雖然我說越南只能相當於中國的一個省，但是畢竟是另外一個國家，從中國如何進入？我建議採取以下幾種方式：第一是需要跟當地的開發商聯合開發，通過股權或者是項目合作，實現快速的落地。第二是使用政府允許的土地租賃制度，獲取可續約的50年的開發權。第三是收購一些在建設或者是遇到困境的項目，進行資產重組或者再開發。第四是通過設立一些開發基金，或者是設立類REITs。當然REITs基金在越南還沒完全開放出來，但是這個佈局是必須的。

因為接下來幾年這也是必要的一種金融工具，在中國設立這樣一個資金平臺，我們可以進行輕資產的運作和融資。

總的來講，越南基本上具備了人口紅利、政策友好和經濟穩定三大優勢，而中國房地產企業有資本、有管理也有經驗，若能佈局海外，應該是可以發展的一個地方。

我們不僅要等待國內市場的好轉，而且要用全球化的視角進行戰略再配置。越南不是替代市場，而是下一個可能增長的地方，希望大家能夠把握這個機會。