觀點指數 在7月3日觀點指數研究院發佈的 《尋找業務機遇 | 2025二季度代建管理發展報告》中，我們發現，代建政策存在地區差異，費率精細化程度不一。此外，企業增速分化，不良資產代建仍有空間。
代建政策存在地區差異，費率精細化程度不一
2025年5月1日，《湖南省政府投資項目代建制管理辦法》施行，其中提及財政性資金佔項目總投資50%以上且總投資3000萬元以上的非經營性政府投資項目，應當實行代建制。
其中，代建單位在建設標準、工程質量、工程進度、投資控制等方面符合省人民政府發展改革部門規定的獎勵條件的，可以按照不高於代建服務費10%的比例對代建單位實行獎勵，獎勵開支計入建設成本，並報同級財政部門審核批准。
這一點與部分地方發佈的政策管理辦法有相似之處。對優質的代建單位進行獎勵可以提高企業的積極性。政府代建費率實際上要低於商業代建費率，但是前者勝在業務穩定，結款明確，欠款情況較少。在當下現金流緊張的市場中，安全與穩定是代建企業進行業務擴張時主要考慮的取向。
期內的2025年4月23日印發的《內蒙古自治區本級政府投資非經營性項目代建制管理辦法》指出，總投資在5000萬元（不含徵地、房屋徵收補償費）以上，且自治區本級政府投資佔總投資的50%以上的非經營性項目，原則上實行代建制。
該文件的主要內容明確了代建制的定義、適用範圍、代建單位的條件、代建單位的職責、建設單位的職責、代建項目的實施程序、資金管理、責任追究等方面的規定。
值得注意的是，內蒙古項目代建管理費根據工程總概算從1000萬元以下到10億元以上分成六檔，代建管理費率範圍在0.4%-2%。這與一季度佛山的文件有些區別，即沒有劃分普通類和非普通的項目代建管理費率，佛山的非普通類代建管理費率在1%-3%，上下限比普通類多0.6%和1%。可見，各地對於費率的精細化程度存在差異。
此外，文件提出，代建項目提倡採用先進技術、先進設備、先進工藝、新型建築材料、智能建造和現代管理方式，全面落實綠色建築和綠色建材相關要求，以提高設計、建造及運維管理的科學化水平，實現節約工程投資、合理縮短工期、精細化管理的目標，推進建築信息化、工業化、綠色化發展。
這就要求代建企業提升自身的智能建造水平，積極主動學習綠色建造項目，統籌推進代建管理能力系統性提升。這也是代建企業未來努力的方向，更是在激烈競爭中勝利的關鍵。
觀點指數認為，代建相關標準的建立，對於企業的能力提升有重要的對標參考意義，同時也點明瞭未來的市場走向。
企業增速分化，不良資產代建仍有空間
代建市場信心與預期仍在緩慢修復。受宏觀環境的影響，委託方開發意願進一步降低，進而影響代建需求。
期內，據觀點指數不完全統計，代建企業動態較多的有旭輝建管、金地管理、中原建業、龍湖龍智造等企業。
各類型企業積極投身分食代建份額，加劇了市場的競爭，這也導致部分代建企業獲取業務的難度加大。由此，下調費率獲取新業務成為新進企業的策略之一，這也帶來市場整體費率和利潤的下滑。
據觀點指數觀察，某代建企業（累計簽約規模在不低於1000萬平方米）截至2024年12月31日，資產總額12752.36萬元，負債總額2710.97萬元，淨資產10041.39萬元；2024年營業收入3425.07萬元，淨利潤41.39萬元。
而今年一季度資產總額11016.23萬元，負債總額1156.16萬元，淨資產9860.07萬元。2025年1-3月，營業收入0.00萬元，淨利潤-510.93萬元。
上述企業是代建行業利潤收縮的縮影，並非因為是輕資產模式，代建行業就可以獲得更多的回報。
值得關注的是，最新季度部分企業的營收為零，或是受到業務回款結算未轉化成營業收入的影響，也說明了代建管理費用結轉週期對於代建企業來說影響較大。對於一些累計簽約面積低於1000萬乃至500萬平方米的企業來說，是否能夠承受漫長的業務回款週期，甚至是壞賬的項目？
為了改善利潤水平，在一些優質住房項目上，有代建企業表示會考慮適當出資，小股代建。
不良資產代建方面，據觀點指數觀察，一些項目利潤表現突出，這些項目一般是開發主體因經營壓力大而無法持續投入，導致項目停滯。不過，大部分受困房企的項目資產質量存在一定瑕疵，例如位置偏遠、地價過高、併購遺留問題等。
不同於AMC機構，代建企業的優勢是在開發建設、管理運營、資源整合、供應鏈完備等賦能上。總體來看，當下的不良資產代建仍有空間，還有很多受困房企的項目待處置。