“築底：增長的象限” 2025觀點年度論壇廣州圓滿閉幕

觀點網 從達峰到築底，從負增長将再到重新增長，短短數年間，房地産經濟周期的象限在所有人面前展開。

3月20日，觀點機構在大灣區舉辦以“築底：增長的象限”為主題的2025觀點年度論壇，房地産大行業、金融、産業以及科技、消費等領域的龍頭企業及創新先行者高層齊聚一堂，共議新周期和新模式。

深度調整的尾聲

房地産正在進行深度調整，國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華在進行主題演講時表示，已經看到多方面的積極改變，包括市場方面銷售的降幅在收窄，一線城市價格出現了企穩迹象，土地成交開始有所活躍，因此可以說這一輪深度調整已進入尾聲。

具體來看，邱曉華認為，經歷了三年的房地産市場的調整，行業有三方面的深度調整變化。銷售面積相對于高點将近下滑了46%，新開工下降68%，中國的房價平均下滑了1/3，從庫存角度來看整體商品房住宅待售面積仍處在高位，去庫存的壓力依然還很大。

國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家 邱曉華

“止跌回穩”需要信心和耐心，正如廣東省房地産行業協會會長王韶的演講所言：“影響‘止跌回穩’原因復雜多變，但根本性原因依然是消費者對房價和安全交付的信心不足，以及就業和收入預期降低。黨和國家正致力于消除打通影響“止跌回穩”的痛點和堵點，我們需要信心和耐心。”

廣東省房地産行業協會會長 王韶

世聯行首席技術官、廣州市房協專家委員會成員黎振偉也表示：“說增長不容易，說穩定更重要。關鍵在如何去找到增長的象限。如何冷靜地、淡定地蓄力地布局。”

在後續的觀點铿锵行等環節，不同嘉賓們從宏觀切入微觀，剖析信心的來源，以及耐心的基礎。

觀點铿锵行：增長的象限

主持嘉賓：世聯行首席技術官、廣州市房協專家委員會成員黎振偉

讨論嘉賓：國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華；荣宇建設（廣州）有限公司董事長朱荣斌；法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷

例如荣宇建設（廣州）有限公司董事長朱荣斌表示，相信有關部門的工具足夠多，政策的力度也會夠強，政策會逐步落實，效果值得期待。“其中一個措施就是對庫存過大的地區嚴格控制土地供應，如果說土地端控制住，政府再收回一些存地、存貨，供求矛盾就可以更快地得到解決。”

法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷則指出，Reits在當下就是非常好的政策工具。一方面可以把國内其他的長期資本引導到市場里面，另外政府也可以透過工具去實現政策的目標。

“對于國外投資者來說，收益率當然重要，可是我們也不能忽視中國市場還是有量的。很多時候，一些保險公司如果是需要去配置長期資産，除了收益之外，還要量。這其實是中國現在可以提供給外國投資者非常重要的一點。”他從國際化視角論述道。

新的秩序 新的生機

當舊模式漸次消解、新秩序在涅槃中重構，城市更新、代建服務、存量盤活、商業運營、資産管理等正在煥發新的生機。

其中，廣州萬溪企業管理有限公司副總經理楊凱結合理想花地營造實踐，為我們講述了未來城市理念。

他舉例稱，理想花地的花地灣項目把多個維度的未來城市理念逐漸落地，包括活力多元、低碳、智慧等，在項目上充分體現。例如首先做了一繫列漫行繫統，可以打通走到太古里、芳村大道，利用公共空間繫統整體打造開放的節點，同時也引進活動内容，包括和商業、景觀、公園、綠化、空中花路結合在一起，包括綠色生态微環境改造等，也在項目中逐一落地。

“現在還有一個比較充分的感受，就是社群的運營，尤其對大盤來說非常關鍵。我們專門有一個團隊，面向業主和準業主做了各種各樣的社群，有很活躍的活動。”

廣州萬溪企業管理有限公司副總經理 楊凱

商業同樣是城市發展的重要組成部分，同熙商業董事長潘傑認為，現在城市商業叠代的新時代範式是增量開發和存量激活的有機共存，他同樣以廣州為例，今年年度理論新增住宅配套的商業就有70萬方，理論在城市更新里創造的住宅配套商業會有210萬方，單就廣州市來說，存量商業和增量商業每一年的供應十分龐大。

“對于開發商來說，這些物業的去化和資金回籠，以及通過把商業物業激活帶來的生活配套給到小區，給到他們的業主，是至關重要的。”他總結道。

同熙商業董事長 潘傑

金地集團開發管理公司總經理蔡戈鳴則從代建角度提到，代建行業在價值創造的實現路徑中，除專業能力外，更重要的是需要建立信任及合理分工。如果用一句話來概括房企代建能力，即“C端看産品，B端看經營，信任看服務”。

金地集團開發管理公司總經理 蔡戈鳴

房地産深度調整催生了資産重組的專業需求，宏富産業重組有限公司聯合創辦人黃科傑表示，他們就好像是企業的醫生，先為企業做全面身體檢查，而後續重組的工具有很多，第一是要建立信任，第二是找一個資本的方法。

宏富産業重組有限公司聯合創辦人 黃科傑

德勤中國企業轉型與重組服務全國領導合伙人何國樑則提出，目前房地産企業的境外重組大多已展開並陸續進入最後階段，随着内地保交樓項目逐漸完工，預計2025年的重點将轉向境内債務重組及如何盤活土地資源。

德勤中國企業轉型與重組服務全國領導合伙人 何國樑

止跌回穩的當下和未來

“止跌回穩”的大環境下，産業升級、 消費升級、與“好房子”住房升級帶來了衆多新的機會。

在世邦魏理仕中國區商業咨詢負責人、資深董事鐘廉軍看來，“止跌回穩”涵蓋了保交樓庫存的去化、城市更新的模式創新，再到房子産品力提升，既有短期成效，更蘊含長遠的可能性。

“止跌回穩”的體感在不同行業、不同地區有所差異，世嘉控股董事長、吉祥置業董事長、中民投投委會監事朱嶽海以海南為例，“海南沒有大家說的那麼差，也沒有大家說的那麼好。比如三亞購買力強，這兩年大家對産品都比較認真，海口城市更新推地多了一點，但整個銷售還是可以。”

不同城市、區域乃至項目，在“止跌回穩”的大背景下出現分化行情，對此，德思勤集團董事長龍固新從城市綜合體開發的角度提供了一個思路，“一定要有新興的産業引入，産業界定，人口增加，這個時候再配合大基建，帶來的增量有可能使項目在運營上處于特别有利的地位，尤其是能帶來新增的科技人口。”

第一太平戴維斯 廣州策略顧問部負責人、董事陸國強頗為認同，他歸納認為，城市更新更是一場空間的革命，有三個關鍵詞需要相當注重，分别是産業換血、民生托底、資金破局。

主題讨論會：止跌回穩的想象

主持嘉賓：世邦魏理仕中國區商業咨詢負責人、資深董事鐘廉軍

讨論嘉賓：而今管理建設管理集團執行總經理楊明珠；旭輝管理集團有限公司高級副總裁兼 CIO劉煜；世嘉控股董事長、吉祥置業董事長、中民投投委會監事朱嶽海；德思勤集團董事長龍固新；新城控股集團建管公司業務發展部總經理宋立攀；第一太平戴維斯 廣州策略顧問部負責人、董事陸國強

新城控股集團建管公司業務發展部總經理宋立攀則從商業角度，談到為什麼有了商業，住宅就賣得好。“經濟下行，小範圍生活圈内商住綜合體的優勢特别明顯，商業對于輕資産包括代建業務的拓展幫了大忙。”

回歸到住宅本身的居住屬性，旭輝管理集團有限公司高級副總裁兼CIO劉煜分享，旭輝圍繞“好房子”準備做“三個重塑”：産品重塑、流程重塑、供應鍊重塑，而且一切正當其時——“現在有的是時間。無論是重資産獲取土地，還是輕資産代建也罷，時間是足夠的。時間足夠，就能夠讓我們認真去分析客戶的需求，認真去打造産品。”

當 “好房子”成為核心訴求，代建企業既是為甲方企業服務，也是為購房客戶服務，而今管理建設管理集團執行總經理楊明珠就提出，“好房子”就是好産品，“我們産品賣的是服務，讓不動産能夠增值，這也是B端服務的優質産品。最終還要落地成好的房子或者好的運營空間，再去C端産生價值，這兩者是不矛盾的，都是我們需要去做好的。”

“安居樂業”這一普遍願景是房地産行業的根本，廣東省房地産行業協會會長王韶演講時也表示，任何時代住房都是重大民生，任何時候都有重大需求。他以詳實的數據論證，“無論是大城市，還是小城市，傳統開發模式已被證明是不可持續，打造真正符合百姓需求的好房子，特色化、差異化錯位發展才是未來房地産的發展方向！”

每一屆年度論壇，嘉賓之間總會問及一個問題：這個論壇源于何時，始于何地？老朋友會告訴新朋友，是2008年，在中山大學嶺南學院一個禮堂内。

對中國人來說，那年發生了很多牽動人心的事，而在房地産行業，國家出台四萬億救市政策，堅持下來的企業得以存活並發展。

畢竟，青山遮不住，大江東流去。

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