編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在週期考驗和市場競爭中贏得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。
在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出"穿過風暴"年度系列報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。
同時，我們將繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。
觀點網 2024年房地產市場繼續處於谷底時期，一些高度使用槓桿、業務過度多元、項目投資分散的企業開始在行業發展的舞臺上落幕。全年來看，企業銷售縮量明顯，一些上市企業走向退市之路。
能夠在這波浪潮中生存下來的企業定有自己的立身法寶。招商蛇口作為其一，亦經歷了銷售下滑的壓力，但較好地穿過了風暴，順利維繫經營。
對於成年人來說，四十不惑，即更清晰自身的發展路徑。2024年，是招商蛇口創立45週年，45歲的公司更為篤定，這個底氣來自三大業務的支持，即開發業務、資產運營、物業服務。
這些都是緊緊圍繞房地產開發業務展開，主要集中在產業鏈上下游，有利於招商蛇口發揮優勢、降低風險。
三大業務壓艙石的作用顯現，既是主業，也是基業。
強化底盤
2025年開年首月，招商蛇口發佈2024年全年銷售成績單。公告顯示，2024年1-12月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積935.9萬平方米；累計實現簽約銷售金額2193.02億元。
觀點指數發佈的“2024年1-12月房地產權益銷售金額表現”顯示，招商蛇口權益銷售金額1506億元，排名第5；全口徑銷售2193億元，排名第6；基本穩定在排名前列，與2023年排名一致。
國家統計局顯示，2024年新建商品房銷售面積97385萬平方米，新建商品房銷售額96750億元。
開發銷售是招商蛇口的基本盤，並且公司管理層也一直強調要做強開發業務，為非開發業務轉型培育爭取時間，提供資源支持。
2024年中報顯示，招商蛇口2024年上半年開發業務營業收入約為399.03億元，約佔全部營收的77.82%；毛利率為12.24%；歸母淨利潤為14.17億元。
此前，招商蛇口提出"錨定五強"目標，由規模、利潤、質量、效率等綜合指標構成。
按照官方闡述，"五強"指標評價體系按順序分別為盈利性、轉型發展指標、運營效率、成長性指標、規模性指標、穩健性指標及社會責任。管理層多次強調，公司最關注盈利。
從2024年上半年來看，招商蛇口在整體市場下行中同樣面臨盈利下滑的壓力。未來在保持業內規模五強的前提下，還需要進一步完成利潤、質量、效率、轉型等指標考驗。
主動求變，既是市場發展格局的需要，也是業內轉型的共識，更是主動發展的戰略選擇。因此，招商蛇口需要進行戰略聚焦、區域聚焦、業務聚焦。
2024年初，招商蛇口調整組織架構，將7個區域公司合併為5個，即華北、華東、江南、華西以及華南區域，同時合併城市公司至22個。
從上半年銷售結構可以瞭解到，招商蛇口通過增加銷售權益和聚焦區域，上半年銷售權益比為65%，同比提升了9個百分點。強30城銷售業績貢獻佔比91%，核心10城銷售業績貢獻佔比66%，同比提升2個百分點。
此外，在全國12個城市進入當地流量銷售金額TOP5。其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當地TOP1，南京、佛山進入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進入TOP5。
區域聚焦來源於當地毛利率的反饋。2024年上半年，招商蛇口華東區域為20.66%，同比增長4.66個百分點，並且高於整體毛利率約10個百分點。其他區域華北、江南、華西、華南毛利率分別為1.39%、13.13%、8.09%、9.52%。
招商蛇口實行的是彈性運營，有些項目賣得好，就加快進度上市；有些項目表現一般，就減少資金支出。截至2024年上半年，新推盤項目首開當日去化率同比提升17個百分點。
從區域進行觀察，企業均呈現出聚焦銷售區域的特徵，一線城市或是熱門城市的競爭加劇，其中上海尤其突出。
2024年不少房企在上海收穫頗豐，如中海地產2024年上海總銷售額突破700億元人民幣。自2024年6月首開以來，中海領邸·玖序單盤銷售額已達到282億，且多次實現開盤即售罄。
實際上，好的產品不缺買家。核心城市擁有較多的高淨值人羣，需要企業精準定位。招商蛇口也提出了3+1產品系，包括天青系、啓序系、攬閱系和璽系，以期適應市場變化。
隨着房地產市場止跌企穩，購房者消極預期改善，房企銷售有望得到進一步修復。
值得注意的是，924政策以來，招商蛇口月度銷售環比上升明顯。其中，10月環比上升55.31%，12月環比上升40.04%。
投拓謹慎
2024年，招商蛇口新增26個項目，土地計容面積為224.97萬平方米，權益支付地價為334.64億元。
2023年宗數為55個，計容建面為589.13萬平方米，權益建面為470.54萬平方米，土地總價為1134億元，權益地價867.22億元，權益拿地金額佔比為75.9%。2022年拿地總地價高達1279億元，權益地價766億元，權益拿地金額佔比為59.7%。
從近三年來看，2024年招商蛇口新增土地宗數，土地計容建面均呈現下降趨勢。權益拿地金額佔比約為68%，該數值低於2023年高於2022年。
招商蛇口此前提到堅持以銷定投、聚焦核心、輕重並舉的投資策略。由於銷售下降，導致企業投資步伐也相應謹慎，土地端投資降幅達五成。
觀點新媒體認為，一方面基於以銷定投的策略，招商蛇口把握自身的投資尺度，警惕因滯銷帶來的流動性風險。另一方面，跟土地供應也有關係，年內供應縮量明顯，企業可投項目從源頭上收緊。
2024年4月份，自然資源部出臺《通知》，要求合理控制新增商品住宅用地供應，各地要根據市場需求及時優化商業辦公用地和住宅用地的規模、佈局和結構，完善對應商品住宅去化週期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制。
其中，對於商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化週期降至36個月以下；商品住宅去化週期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照"盤活多少、供應多少"的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。各地商品住宅去化週期、盤活存量商品住宅用地數據按季度動態更新。
據觀點新媒體統計，2024年1-11月一二三線城市供應住宅用地2328宗，供應土地規劃建築面積15308.08萬平方米，同比下降26.12%。1-11月前50房企新增土地建築面積4629.06萬平方米，同比下降36.14%。
而同期新建住宅銷售面積同比下降20%，供應降幅超過銷售。以廣州為例，2024年上半年土拍成交僅為4宗，總成交額約64.78億元（同比下降85%）；成交計容總建面約30.26萬平方米（同比下降75%）。
廣州2024年上半年土拍是近5年同期最低值，2024年全年共成交涉宅用地49宗，總金額為772.7363億元，較2023年下降34.65%。
供應下降的原因在於存貨高企。國家統計局數據顯示，2024年末，商品房待售面積75327萬平方米，比上年末增長10.6%。其中，住宅待售面積增長16.2%。
回到招商蛇口本身，去庫存也是應有之義。2024年上半年，在建開發產品賬面價值為2881.7億元，比2023年年底增加5.6%，佔存貨規模的67.89%。上半年已完工開發產品賬面價值繼續增加至795.71億元，同比增加2.69%，佔存貨規模的18.75%，佔比增加近1個百分點。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
觀察2019-2023年間招商蛇口的開發效率，可以看到已有所提高，存貨週轉天數從1475天降至1012天。截至2024年三季度，該公司存貨週轉天數1614天。
可以看到，年內招商蛇口拿地大幅下降背後是銷售下降、供應緊縮、庫存增加、存貨週轉週期延長等原因影響。
採取的策略，就是儘可能加快核心區位核心地塊項目流速。其中，招商蛇口要尋找的是"五好項目"，即城市好、政策面好、項目好、團隊好、區域好。
招商蛇口將2020年之前的城市選擇歸納為1.0版本，佈局超過70個城市；2021-2023年是2.0版本，提出強心30城，包括深耕核心6+10城，以及機會型投資14城。到了2024年，"核心10城"則更為聚焦。
此前，管理層提到在核心16城對搖號的地塊要全力參加；對一些流速正常的項目做好客戶分析定位，提高營銷和操盤能力來獲得合理利潤；至於一些庫存量大、供過於求，或者公司自身研究看不清楚、能力不足的地方，選擇儘量遠離。觀點新媒體認為，這個目標計劃對於收縮至核心10城同樣適用。
上半年，招商蛇口獲取7宗地塊，在"核心10城"投資金額佔比達86%。觀察全年拿地城市來看，上海拿地支付地價為164.93億元，佔全年土地投資額的49.29%。緊隨其後的是杭州、廣州、成都、西安，支付地價款分別約為44.79億元、23.24億元、22.21億元、17.6億元。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
回顧全年，謹慎投資貫穿始終，這也印證企業"寧可錯過、不能錯拿"的意識。
不過，2024年12月招商蛇口突然加大投資，一個月內拿下了8個項目，增加了計容面積為57.92萬平方米的土儲，支付地價為101.15億元。
對此，觀點指數研究指出，自2024年四季度以來，房地產市場呈現恢復態勢，銷售環比持續上升，這給企業拿地增加了信心。前三季度少拿地的企業也在四季度開始或加大拿地，這也表示企業對未來市場有了積極預期。
業務“主張”
受到市場行情影響，開發業務高增長的階段已成過去。在做好開發業務基本盤的基礎上，招商蛇口重視第二增長曲線的培養，一定程度上使得非開發業務發展有所提速。
招商蛇口主營業務包括三大板塊，分別為開發業務、資產運營和物業服務。
資產運營包括商業辦公、酒店公寓、產業園區等持有物業管理與資產管理；物業服務板塊包含招商積餘、招商會展、招商郵輪、招商建管等平臺公司，對應物業管理、會展、郵輪、代建等業務。
資產運營方面，截至2024年上半年，招商蛇口管理範圍內全口徑資產運營收入36億元，同比上漲15.38%，EBITDA實現18.95億元，同比上漲14%。開業三年以上穩定期項目的EBITDA回報率6.34%，同比提升0.2個百分點。
按收入來看，集中商業貢獻了資產運營中大部分收入：2024年上半年集中商業運營收入為8.38億元，開業三年以上項目出租率90%。同期，長租公寓入市項目最多，為7個，其他項目如產業園有2個、集中商業1個、酒店1個。
值得注意的是，2024年10月招商蛇口首單租賃住房公募REITs成功上市，這是該公司轉型升級的重大舉措。
招商蛇口租賃住房REIT基礎設施項目是位於深圳市南山區的壹棧林下項目和壹棧太子灣項目，均為具備保障房性質的租賃住房，總建築面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業15套。
最新運營數據顯示，林下項目在2024年10月-11月末時點出租率保持在97%以上的水平；2024年12月末時點出租率為70.37%，相較11月末下降26.73%，主要是重要現金流提供方企業租戶一2024年12月25日到期退租導致，涉及退租房屋為143套。
太子灣項目租賃住房部分2024年10月-12月末時點出租率保持在93%左右的水平。太子灣項目配套商業部分出租率2024年10月-12月末時點出租率保持在約68%的水平。
短期來看，大租戶的離場會影響項目出租率和租金水平，如果能夠及時招租則不會對估值產生較大影響。
可以看到，資產運營增速上升，但是佔公司整體營收的比重仍較小，並且盈利水平還需要進一步挖掘。資產運營毛利率為7.74%，比整體毛利率低近4個百分點。
物業服務方面，2024年上半年營業收入為82.74億元，同比上升16.94%，佔總體營收的16.14%，其中主要貢獻部分來自物業管理。
招商積餘作為公司旗下物業管理和輕資產運營服務平臺，截至2024年6月實現營業收入78.39億元，較上年增長12.34%。在管項目2209個，管理面積3.85億平方米。
2024年上半年，招商積餘新籤合同額18.93億元，其中第三方項目新籤年度合同額17.40億元；非住宅業態管理面積為2.52億平方米，佔比66%，實現基礎物業營業收入46.33億元，佔基礎物業管理總收入的比重超七成。其他業態包括金融、互聯網、航空、高校、醫院、交通等項目均有拓展。市場化住宅項目新籤年度合同金額1.69億元，同比增長超過70%。
會展業務主要是拓展自辦展和輕資產業務，期內杭州和重慶項目籌開落地。上半年累計承接舉辦31場覆蓋會議、演藝、企業年會、發佈會等多種非展活動。
郵輪業務上半年共接待旅客261萬人次，同比增長12%。招商蛇口推動水上客運與商業、酒店、物業業務協同。這兩項目業務體量不大，但是有助於輸出招商的品牌，提高B端與C端的認知度。
圖片來源：企業微信公眾號
值得關注的是，招商蛇口在2024年年初設立招商建管承接代建管理業務。
據瞭解，招商蛇口代建業務源起於2010年的深圳和漳州；2011年-2017年是加速期，主要城市是深圳（光明、坪山、南山、寶安）、上海、南京等；2018年深圳區域代建事業部成立，探索平臺化運作；2019年-2023年加速全國化佈局，新進入13城，如東莞、三亞、武漢、成都、鄭州等；2024年獨立化公司（深圳招商建設管理有限公司）運作，再開闢其他城市如蘇州、合肥、濟南、瀋陽等。
2025年1月5日，招商建管官方微信公眾號披露，截止目前，已承接超540個項目，遍佈超過26個城市，代建管理面積突破2000萬平方米，同比增長約600萬平方米。
可以看到，招商蛇口積極推進代建業務，促使轉型，吸取代建業務輕資產模式的優點，提高利潤水平。
代建業務涉及的業態覆蓋住宅公寓、產業商辦、醫療康養、文體中心、學校、市政公園、道路橋樑、會展中心、水利水工等，服務客戶涵蓋各地政府、各類企業等。
因此，觀點指數研究認為，行業出清，不少企業通過輸出代建管理經驗，找到另一個增收渠道，並且也有助於維持開發乃至企業團隊。
全國化擴張和全業態佈局是拓展業務規模的方式。事實上，當前代建市場競爭加劇，不少企業出現費率下降、回款慢的情況，尤其體現在住宅項目上。主要是房企類委託方銷售不暢，資金迴流慢導致給到代建方的款項變慢。
因此，在拓展的過程中還需要考慮業務區域或者對項目進行謹慎選擇，從而避免更多項目滯賬和壞賬。
從2024年全年來看，招商蛇口非開發業務發展較為迅速，一方面有規模的訴求，另一方面也有利潤的要求。
轉型升級之路並不簡單，尤其是在當下經濟低谷時期。但是風暴過後的彩虹顯得格外鮮豔與奪目，這是穿過週期的信心與期盼。
穿過風暴｜你是一船之長，世界沒有比這更美妙的景象。