觀點網 1月21日，A股、港股房地產板塊全面回調。
房地產指數最高漲2.4%，新華聯漲停，臥龍地產、中交地產一度漲停，金地集團、華夏幸福、特發服務漲幅明顯；港股方面，融信中國、富力地產、合景泰富集團、雅居樂集團、越秀地產等紛紛上漲。
其中，碧桂園集團適逢宣佈進行復牌，該股開盤半小時一度漲近30%，隨後稍微回落。截至收盤，碧桂園報0.57港元/股，全天漲幅17.53%。
不說表現優秀，但至少保持了穩定，沒有出現“黑天鵝”事件，各種出現措施也在穩步推進，甚至還有些好消息傳出。
碧桂園復牌
首先，碧桂園於1月14日晚間，補發了2023年全年業績及2024年中期業績——這是碧桂園成功復牌的必要前提之一。
在補發的2023年年報中，碧桂園一口氣公佈了1784億元的淨利潤虧損，其中包括對在建物業及持作銷售的已落成物業計提減值淨額約823.54億元，可以看作“利空”的一次性析出。
與之對比，碧桂園2024年上半年計提存貨減值僅約26.98億元，對應歸屬股東的虧損為128.42億元。
銷售方面，2024年1-12月碧桂園累計實現權益合同銷售金額約471.7億元，對比2023年同期1743億元，同比下滑73%，但仍能保持在行業TOP20之內。
眼下，碧桂園最要緊的工作還是“保交樓”和推動化債。在2025年1月月度管理會議上，楊惠妍就表示，公司新一年的工作將圍繞保交房和修復資產負債表兩大關鍵任務展開。
在2022-2024年分別完成保交樓70、60、38萬套，近三年累計交付約170萬套房屋，碧桂園的“保交樓”旅程已走到後半程。據瞭解，碧桂園未來剩餘的房屋交付任務僅有約20萬套，壓力大大減少。
化債方面，碧桂園最新於2025年1月9日披露境外債務重組方案，據悉獲得不少債權人支持。
公告顯示，碧桂園確切的有息境外債務總額（不包括應計利息）約164億美元。若境外債務重組方案落實，則有望減少債務最多116億美元，同時新債務工具期限最長11.5年，以及將重組前每年平均借貸成本約6%降到重組後每年約2%。
境內債方面，2024年9月碧桂園宣佈對9筆境內債延期6個月，這9筆境內債規模合計近150億元。這次展期即將在2025年第一季度末屆滿，屆時碧桂園可能再次尋求展期或重組，阻力相信不會特別大。
另一方面，在債權人的支持下，香港高等法院於1月20日批准針對碧桂園的清盤呈請聆訊延期至2025年5月26日，再獲得約半年的操作空間。
碧桂園的家底依舊較為“殷實”。截至2024年6月末，開發項目遍及31個省份，298個地級市，總計覆蓋1373個區/縣，共3059個項目。
其中，3059個項目中包括超2900個的境內開發項目；馬來西亞、泰國、澳大利亞、印度尼西亞、美國、印度、中國香港、英國及新西蘭9個國際市場的29個開發項目；還有約130至140萬個車位能夠出售。
截止到2024年中期，碧桂園國內未售權益總貨值約6041億元。其中部分土地已實現盤活，包括與政府或相關城投公司達成收儲合作意向的地塊合計約19個，收儲土地對價合計約為23.8億元。
萬科漲停
與碧桂園對比，萬科近期可以說是“黑天鵝”事件纏身。
上週四據媒體報道，萬科執行董事、總裁、首席執行官祝九勝於1月15日被公安機關帶走。消息出街隨即引起市場震動，該事件被視為房地產行業近期最大風波，迅速發酵但又幾乎迅速平息。
1月17日凌晨，祝九勝宣佈復聯並更新微信朋友圈，轉發了一則宣傳萬科泊寓短租業務的鏈接。至此，從消息層面上看，“被帶走”一事暫時是虛驚一場或是有驚無險。
不過，萬科過去一年面對的困難是實打實的。
首先是銷售和盈利能力出現下滑：2024年1-12月，萬科累計實現合同銷售面積1810.7萬平方米，2023年為2466.0萬平方米，同比下降約26.6%；合同銷售金額2460.2億元，2023年為3761.2億元，同比下降約34.6%。
根據萬科發佈的三季度報告，2024年1-9月實現營業收入約為2198.95億元，同比下降24.25%，歸屬於上市公司股東的淨利潤約為-179.43億元，同比下降231.73%，期內公司經營活動產生的現金流量淨額為-48.48億元，同比下降2159.99%。
面對困境，萬科去年持續推動“瘦身”節流以及資產出售，包括出讓萬科旗下深圳龍崗萬科廣場、北京舊宮萬科廣場項目權益予中郵人壽，折價出讓上海七寶萬科廣場給領展等。
不過情況也正在往好的方向發展。2024年12月，萬科時隔四年再次現身廣州土拍，以28.8億元總價包攬了廣州番禺廣州南站商務區的三宗宅地，展現仍有餘力拿地的信號。
同時，萬科近期宣佈旗下境內債“21萬科02”將於1月22日支付利息，顯示流動性壓力或有所緩解。
消息帶動萬科多隻債券上漲，1月21日，“22萬科02”“22萬科04”盤中成交價較前收盤價首次上漲達到或超過20%，觸發了臨時停牌。
股市層面，萬科A於當日10點一度觸發漲停，隨後回調，截至收盤報7.36元/股，上漲7.45%；H股萬科企業收盤報5.4港元每股，當日漲幅達9.09%。
除去企業自身因素，房地產股上漲也與近期積極的政策和市場氛圍有關。
例如國家統計局數據就顯示，2024年12月房地產持續回暖，70個大中城市中一線城市商品住宅銷售價格環比上升，二三線城市環比整體降幅縮小，且一二三線城市同比降幅均進一步收窄。
國家統計局局長康義1月17日在國新辦關於2024年國民經濟運行情況的發佈會上介紹，2024年9月以來，房地產市場呈現出積極變化，四季度新建商品房銷售面積、銷售額同比分別增長0.5%、1.0%，扭轉了之前連續下滑的態勢。
他還表示，近期房地產市場在政策組合拳作用下積極變化增多，市場信心在逐步提振。隨着存量政策和增量政策的有效落實，下階段房地產市場有望繼續改善。
“從中長期來看，我國新型城鎮化還沒有完成，剛需和改善性住房需求還有潛力，更多安全舒適、綠色智慧的好房子的需求還會增加，房地產市場發展的新模式也將逐步的構建，這有助於房地產市場平穩健康發展。”其稱。
不少機構亦展望，隨着基本面逐步改善，預計春節之後房地產市場會繼續回暖。