2024觀點商業年會·現場快訊：10月31日，以“繁榮週期：消費與變革”為主題的2024觀點商業年會在上海正式開幕。金地集團開發管理公司商辦總監兼商辦事業部總經理田賀維在“存量破壁”的主題討論會上分享了在商業資產存量運營上的新變化。

首先，他觀察到辦公類資產有三類新變化。

第一是在宏觀指標上兩升一降。第一升是新增供應量不斷地增加。第二是空置率不斷攀升，以北上廣深四個一線城市來看，北京、上海、廣州的空置率已經接近20%，深圳的空置率超過30%。一降是出租租金水平是在下降的，北京已經跌破了300塊錢的平均租金的價格，深圳已經跌破了平均租金100塊錢。

第二是分化越來越明顯。比如國內或者港資頭部地產公司在運營的項目，憑藉穩健的經營能力，這類項目的租金、出租率水平還是保持相對比較穩定的。但是其他的二線城市或者普通區域的項目，大部分都有百分之二三十甚至更高的下滑。

第三是從傳統對辦公空間的區位、便利性的關注度，到更多關注辦公空間的品質，重視個性化的需求，包括一些人文方面的關懷，比如健身房、跑道、游泳池甚至攀巖空間，再一個是對綠色低碳的關注也會越來越多。除了傳統綠色三星以外，也會關注LEED、WELL、近零能耗和新的ESG指標。在辦公場所的選擇上，客戶和業主方也會更關注本身辦公環境和氛圍是否與公司契合。這是在辦公類資產上的一些變化。

商業類資產方面，變化會更多一些。第一是經營模式的變化，商業類資產都是圍繞人貨場三個維度，過往更多關注貨和場，現在一些新的商業業態，更多的是關注人，關注社交屬性。商業不單只是提供一個購物的場所或者消費的場所，新的商業更多是互動、社交和體驗的空間，提供情緒價值。第二是空間、場景和內容三者是缺一不可的，空間打造IP和記憶點，場景用來營造氛圍，內容創造價值，三者相輔相成。第三是商業定位上會越來越清晰，目標客羣也更加細分。從傳統的購物中心到現在特色的非標商業，對目標客羣也會越來越專注，比如Z世代的新青年、二次元羣體等。第四是分化越來越明顯，頂部傳統的重奢利用頭部的優勢，越來越強。同時，新的特色非標商業，成為出圈的網紅打卡地，這種項目更多是注重項目的在地性和社區屬性，以及精神文化的內核，包括品牌更多會有一些小眾、個性化的品牌引入。