2024觀點商業年會·現場快訊：10月31日，以“繁榮週期：消費與變革”為主題的2024觀點商業年會在上海正式開幕。F.O.G.富尚資產集團董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐在會上發表演講中指出，擴募目前在中國是一個循序漸進的廣闊市場。

他表示，今年5月份已經開始對於擴募出臺了一系列的政策，包括從第一步對擬購入項目的評估，到對擬擴募項目整體的盡職調查和法務等等風險的評估，到最後和監管機構的評估，最終納入到REITs上市流程。這是一個相對清晰的擴募的流程。

在這個流程下，現在對公募REITs擴募已經提出很高的要求，首先是擴募的資產要運營3年以上的時間，擴募以後未來3年現金流的分派率不能低於4%，現在要求是新擴募資產不能低於4%。在香港和新加坡一般REITs的分紅率是6%到8%，所以在國內公募REITs上市比在境外上市公募REITs，從原始權益人角度來看是很合算的，很多機構現在在專注考慮在中國的C-REITs市場發力。

另外還有一個很重要的取向就是對管理團隊的要求，這裏面就表現在目前對公募REITs市場的幾個主要的玩家，包括公募基金、資產計劃管理人，以及底層資產的管理團隊，這些團隊需要有管理不動產的經驗。

另外對擴募標的的要求，對於新購入項目的估值，以及估值方法都有相對清晰的規定，允許公募REITs市場進行市場化的併購。所以現在在不動產市場，除了準備收購不良資產的民企以外，很多大型機構背後都是公募REITs在擴募，收購一些能夠上市的資產。另外對公募REITs擴募的資金來源有了相對的要求，首先公募REITs擴募發售的方式，一種就是向原本的股東進行配售，還有就是公開在市場上進行擴募，然後就是定向的擴募，這是一種比較常見的方式，就像股票市場的定向增發的方式，對於一些投資人進行定向的增發股票，來收購一個擴募的資產。

定向擴募在公募REITs的要求是不能超過35個自然人，屬於從私募到公募的過程。定向擴募的對象和方式也都有詳細的規定。

他總結表示，擴募目前在中國是一個循序漸進的廣闊市場。