特寫 | 陳曉歐：公募REITs空間有多大？

編者按：2024年，中國商業地産迎來了新的發展階段，多元化體驗與産業升級深度融合、資管新模式和數字化轉型等成為推動行業進步的關鍵因素。

在這一背景下，觀點機構順應時代潮流，帶着對商業地産全産業鍊持續探索的熱情，觀點機構将于10月31日-11月1日在上海召開2024觀點商業年會，並推出繫列報道——“繁荣周期：消費與變革”。

通過深入調研、交流和采訪，挖掘商業地産領域的領軍企業和行業領袖，探索他們在新時代背景下的創新實踐和戰略思考，揭示行業變革期的洞察、策略和成就。

觀點網 在2024博鰲房地産論壇期間，我們邀請到F.O.G.富尚資産集團董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐先生來到直播間進行了一番交流。

近年來，無論是從政策端還是市場端，公募REITs都很火熱。2020年4月，中國證監會和國家發改委發布了《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，由此，公募REITs發行拉開了序幕。

次年，首批9只基礎設施公募REITs産品在滬深交易所挂牌上市，標志着中國公募REITs市場正式誕生。

到了2024年7月，國家發改委發布《關于全面推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目常态化發行的通知》，基礎設施REITs正式從試點階段進入常态化發行新階段。

陳曉歐表示，雖然中國基礎設施公募REITs的發展並沒有當初想象中的那麼快，但僅僅經過三年左右時間，便從誕生進入到常态化發行階段，這樣的速度也是值得稱道的，“現在全球的經濟都在放緩，REITs也不可能高歌猛進，達到像當初地産開發時高速發展的狀态。”

陳曉歐認為，目前REITs市場已經進入到了一個常态化發展的狀态，並且有兩大動能：市場與政策，“政策一旦跟市場進行有效的結合與支持，包括助推與引導的話，那麼這個市場就會具有長足的發展。”

他提出一組數據，據統計中國人均GDP只有12000多美元，而美國人均GDP是80000美元，兩者之間的差距還是比較大的，“有一句古話叫知難而進，我們不能夠只看自己的優勢，也要看到不足之處”。

他表示，中國的整體經濟還有很大的空間去發展，同理，“圍繞中國公募REITs上下遊的市場未來将會成為一個飛速發展的市場，甚至會成為一個爆發的市場。就如美國在上世紀60年代就已有REITs的創新，而到了90年代才迎來爆發期一樣。”

截止到7月底，中國公募REITs上市數量為40只，累計發行規模約1285億元，這在陳曉歐先生看來只是一個小小的起點，“1000多億的規模是什麼概念？只占到全球市場的1%左右，是美國市場的1.5-2%左右。而且，中國REITs上下遊的生态繫還未形成，衆多業态如文旅、商辦、數據中心都還未登上REITs的舞台，所以可以看到（中國公募REITs的）空間是極大的。”

在這樣一個數據面前，陳曉歐希望各方都能夠大力的支持REITs市場的發展，包括政府機構、資本市場、及對大衆投資REITs市場的普及教育等等。

同時REITs對陷入困局的房地産市場存在巨大的促進作用，可以盤活重資産，拓寬公衆投資渠道，“這樣一個房地産存量市場被激活，不管是對房地産市場，還是對整個中國的經濟發展都極為看好。”

目前，國内基礎設施公募REITs能夠發行的底層資産比較局限，基本限定在産業園區、物流園區、高速公路等大型基礎設施。經過三年發展，現在已經擴容到了包括跟房地産息息相關的消費基礎設施如購物中心，乃至于保障性租賃用房亦被納入資産池中，未來将會有更多類型的資産甚至創新型的資産如5G基站、林業等等會被納入。

7月31日，國務院發布了《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，其中鼓勵支持城市更新項目發行REITs，這無疑對公募REITs市場而言是一個好消息。城市更新並沒有局限于單個業态，若是能夠發行REITs，不僅對城市更新指明了一條退出通道，也會使底層資産得到進一步的擴容。

陳曉歐對REITs和城市更新的結合十分看好。他表示，雖然目前中國公募REITs的底層資産還沒有納入辦公、酒店等常規化地産業态資産，但是未來肯定會将其包含在内，因為這些資産跟城市是息息相關的，其資産價值與産生的現金流也是REITs需求的

但目前看來，辦公、酒店等業态要想被納入底層資産池還面臨着一些困難，最大的難題便是如何提升收益率。

在全球經濟進入困局的當下，傳統業态如辦公更容易受到影響，收益率往往比經濟繁荣時期要低得多。無法帶來收益提升的資産，即便滿足發行REITs的條件，也很難吸引到投資人，沒有投資人也就形成不了房地産金融市場投融管退的周期循環。

陳曉歐認為，對于這類資産只有通過多元化經營與精細化資産運營品質提升的手段，才能形成抵抗經濟周期的核心競争力，激活傳統業态的收入和收益率，“關鍵在于如何在硬件空間中裝入更有價值的軟件産品”。

公募REITs在資産擴募方面也有強制性的要求，富尚資産也因此在Pre-REITs投資基金方面進行了相應布局。據陳曉歐介紹，Pre-REITs投資基金的主要是投資孵化一些優質資産實現REITs上市目的。目前該基金分為兩種，第一種是被動型，指的是被REITs擴募要求倒逼出來的Pre-REITs基金。第二種是主動型基金。

他指出，産品的孵化不是一蹴而就的，需要通過投資的篩選評估、創新性的股權或産權的交易方案、優化資産管理與底層物業運營、招商租賃等環節，達到一定收益標準後，再通過被公募REITs收購從而實現退出環節，這便是被動型的Pre-REITs投資基金，主要是幫助上市公募REITs實現擴募目標。

第二種是主動型，則是通過成立基金主動收購一些資産進行孵化，並實現資産REITs上市。

“我們力争能在中國市場形成一種産業鍊，即前期的Pre-REITs基金到主動型的上市或者被動型的由上市REITs進行擴募收購。然後再對上市後，也就是Post-REITs階段的資産組合進行專業的提升與管理，這就是現在我們在布局的事情。”

繁荣周期 | 在商業地産的新繁荣周期，你準備好了嗎？