特寫 | 江沁園：停車資産管理與AI數據化運營

觀點網 一場鋒雨來去如風，帶走海南一絲潮熱，明朗的光線再次落在海潮與沙灘上，浪起浪退間滿是陽光的氣息。

8月中旬，2024博鰲房地産論壇順利開啟，剛在會上分享了國外停車市場見聞的江沁園緊接着來到了博鰲直播間。

在房地産管理、投資咨詢及市場營銷領域擁有超過25年經驗的江沁園，保持着對市場的敏銳度和高效判斷力。

成立于2006年8月的陽光海天已在國内停車市場中深耕18年，但江沁園告訴我們：從車位數看，全國前十名第三方停車管理公司市場總份額還不到1%，僅在0.3%左右。

0.3%的背後，是絕大部分車位還在業主自己手中經營。

而高度發達的、經歷了幾十年停車産業發展的國家里，停車行業市場份額的集中度都相當高，美國前三家占到市場的40%，英國接近30%，法國接近16%。

在國内，停車業仍是一片奔騰涌動的藍海。

早早入局停車位資産化管理的陽光海天，如今已穩居國内行業龍頭位置，且是國際停車行業唯一的中國會員。

18世紀的珍妮紡紗機、19世紀的電力應用，到如今，科技革命已步入人工智能時代。行走在行業前端的陽光海天确立下新時代的運營模式：高度AI數據化運營。

江沁園進一步拆解陽光海天的運營思路，即實現由AI主導的、線上線下協同聯動的智慧化解決方案。

“以前主要以線下運營為主，依靠經驗或根據現場的情況做一些合理的安排，包括一些定價優惠。現在借助公司的數字化工具形成數據，運營者只要按照平台推薦的方式方法去做，就可以起到很好的效果。”

在江沁園看來，第三方停車管理公司要解決的痛點有兩個，一是管不好，二是信息孤島。

借助數字化運營，陽光海天要做車位級管理--未來可以實現從家里的停車位導航到目標停車位。

江沁園鎖定了一個場景，認為未來第一步可以實現充電車的預約排隊。進入到現實生活中，充電車位被燃油車占用的例子比比皆是，陽光海天要做的就是從充電車位的使用解決點對點的問題。

“把充電形成一個排隊的機制，用戶在家也可以知道隊伍前面的車還有多長時間充滿，甚至可以提前鎖定某一個時間段進行充電，這是個很有趣的場景。”

具體到某些停車難的場景，目前采用輕重結合資産運營模式的陽光海天，在與物業方協同運營方面同樣擁有清晰的解題思路。

物業公司與海天陽光經營停車場的方向導向是完全不同的，因為物業公司經營停車場的收費模式是收取管理費。在這種前提下，物業公司極少有動力去思考如何經營好停車場。

但陽光海天的模式是資管，資産管理與業主需求直接挂鈎的情況下，第三方停車管理公司才會思考怎樣讓已經很滿的車廠能夠停放更多的車，怎樣讓進出更便捷，怎樣提升車位使用效率。

晚上十點半，購物中心準備結束營業，物業管理人員正在履行職責逐一關閉商場與地下停車場的電梯。但剛消費完的顧客沒來得及搭乘電梯下到車庫取車，只好繞行到購物中心外，再尋路步行進入地下車庫。這時，第三方停車管理公司該怎麼辦？

“我們和物業公司既是競争關繫，也是合作關繫。進場之後，如果遇到這種夜間大量人車需要進出的情況，我們要事先和業主以及物業公司都溝通好。滿足安全等顧慮的前提下，可以開放專用通道，由我們的人引導停車的客戶。”

江沁園還提到了AI攝像頭在這種場景下的應用，不僅可以實時捕捉所有事件，還可以留取證據以備問題發生。

來到城市場景中的存量停車資源運營，江沁園的觀點更明确：研究一個城市的出行需求、停放需求和資源匹配問題。

城市中真正能提供停車的公共資産，與當前的汽車擁有量是極不匹配的，這時候需要将物理空間數字化，以供了解不同區域停車位的使用率。

江沁園通過醫院停車位的例子進一步解釋其中的運營邏輯。醫院門口的停車場屬于短期使用場景，當靠近醫院的停車場收費價格上升，便能夠通過費率的差異化讓車位使用率得到提升。

“通過不同的産品和運營策略，以及科技數據化，我們基本上能把停車需求的匹配度做到相當好。”

江沁園對停車場行業的未來充滿希望，對公司接下來的發展路徑也有清晰的規劃。在停車行業這片廣闊的藍海里，陽光海天的頭号任務是迅速增加規模，同時也要加大在科技上的投入。

“科技的投入會反過來幫我們增加規模，因為科技競争力能夠增項目擴規模的速度，也能提升産品服務力，形成良性循環。”

從客戶方面看，陽光海天1-2年内最重要的突破口仍是城市業務。“因為一個城市可以在短時間内提供商業項目無法比拟的規模，業務量也不是一個數量級。”