觀點網 陸家嘴在營收增長的同時，淨利潤卻出現了下滑。

近期，陸家嘴發佈2024年半年度報告：期內實現營業收入45.98億元，同比增長15.47%；歸屬於上市公司股東淨利潤5.56億元，同比減少21.24%。

陸家嘴期內收入由房地產收入和金融業務收入兩部分構成，其中房地產業務收入43.23億元，金融業務收入2.75億元。利潤來源主要由租賃和房地產銷售組成，長期持有物業出租毛利率為71.94%；房地產（含投資性房地產）銷售毛利率為85.5%。

在9月2日舉行的業績說明會上，陸家嘴管理層解釋：“上半年公司區域開發板塊的營業收入和歸母淨利潤較上年同期均呈現增長的態勢，營業成本相應增加。同時，公司淨利潤下降比較明顯主要系金融服務板塊受宏觀政策、經濟週期和市場利率下行等因素的影響，淨利潤較去年同期有所下降。”

陸家嘴是陸家嘴金融貿易區的城市綜合開發商，董事長徐而進於中報中提出，面對極具挑戰性的宏觀形勢和市場環境，公司以服務浦東產業資源配置與能級提升為重心，積極“從房產開發建設向綜合服務轉型，從硬件建設向軟件建設與管理轉型，從建樓向招商運營轉型”。

經營性物業成營收主力

轉型的這幾年，陸家嘴的經營性物業不斷增長，持有的主要在營物業面積從2005年轉型之初約15萬平方米增長至338萬平方米，持有成熟在營物業主要位於上海陸家嘴金融貿易區、前灘國際商務區以及天津紅橋區。

這也為其貢獻了大量營收。按收入來源來看，陸家嘴期內物業租賃收入在合併報表範圍內長期在營物業租金現金流入21.96億元，主要包括辦公物業、商業物業、酒店物業和住宅物業這幾大類。

陸家嘴的辦公物業主要包括甲級寫字樓與高品質研發樓。2024年上半年租賃流入16.76億元，同比減少10%，目前持有在營甲級寫字樓共27幢，總建築面積205萬平方米。

公告顯示，截至2024年6月，陸家嘴的上海成熟甲級寫字樓（運營一年及以上）的平均出租率為83%，平均租金7.91元/平方米/天；天津成熟甲級寫字樓的平均出租率為64%，平均租金3.45元/平方米/天；高品質研發樓包括園區型的上海市級軟件產業基地--上海陸家嘴軟件園區以及陸家嘴981大樓。截至2024年6月，長期在營高品質研發樓總建築面積33萬平方米，出租率88%，平均租金6.02元/平方米/天。

商業物業方面，陸家嘴期內租賃流入2.20億元，同比增長2%，主要包括上海陸家嘴L+MALL、天津陸家嘴L+MALL、陸家嘴96廣場、陸家嘴1885等。截至2024年6月，主要商業物業總建築面積61萬平方米，出租率為89%（上海）、71%（天津）。

酒店物業於期內錄得的營業收入為2.43億元，同比增長9%，包括東怡大酒店、陸家嘴明城酒店、天津陸家嘴萬怡酒店、上海前灘香格里拉酒店，酒店物業的出租率為73%；租賃住宅物業主要為川沙悅庭，總建築面積11.98萬平方米，出租率為98%，平均租金2.50元/平方米/天。

另外一部分是合併報表範圍外長期在營物業租金收入，合計6.45億元。觀點新媒體獲悉，陸家嘴持股50%的前繡實業、新國博、富都世界以投資收益方式計入合併報表。

其中，前繡實業（前灘太古里運營主體）期內租賃收入2.28億元，同比增長0.88%；新國博（上海新國際博覽中心運營主體）期內租賃收入3.64億元，同比增長35.32%；富都世界租賃收入0.53億元，同比下降5.36%。

房地產去化放緩

房地產業務方面，期內陸家嘴實現房產銷售現金流入合計43.08億元，其中住宅物業（含車位）銷售現金流入27.02億元，主要是世紀前灘·天御、世紀前灘·天匯、川沙錦繡雲瀾第一批、第二批及第三批。

在房地產下行市場陸家嘴於上半年錄得銷售增長：期內合同銷售金額22.57億元，同比增長104%；累計住宅物業（含車位）合同銷售面積2.09萬平方米，同比增長21%。主要住宅銷售項目是川沙錦繡雲瀾和世紀前灘·天御，在售項目的整體去化率為84%。商辦物業的銷售現金流入則是16.06億元，銷售項目為富匯大廈B、C棟。

公告中指出，受整個房地產行業下行影響，住宅銷售市場競爭激烈，尤其是上海外環外的住宅產品普遍存在長期續銷、去化週期延長的情況，陸家嘴於期內的川沙錦繡雲瀾項目（第一批）及世紀前灘項目現為尾盤銷售。

期內，陸家嘴合併報表範圍內實現10.4億元物業管理收入，同比增長4.10%；合併報表範圍外的物業管理及服務性收入來源於前繡實業和新國博。其中，前繡實業實現物業管理收入0.64億元，同比增長12.28%；新國博實現服務性收入1.71億元，同比增長71%。

另外一部分是金融服務收入，期內，陸家嘴該部分業務實現收入2.75億元，僅佔公司營業收入總額的5.98%。

值得關注的是，此前受到關注的“百億毒地”事件仍在推進中。公告中提及陸家嘴控股子公司綠岸公司名下部分土地存在污染及其相關事宜稱，陸家嘴稱自2022年4月起，依據上市公司信息披露規則已累計發佈了10次專項公告，綠岸公司已暫停相關開發、建設、銷售工作。

陸家嘴於公告中指，在各方積極推動下，綠岸項目相關地塊土壤現場治理工作已全部完成，相關後續工作正在有序推進中。

陸家嘴稱，鑑於綠岸項目相關訴訟正在審理中，集團綜合考慮了該事項後續可能的進展及外部律師的專業意見後，截至報告披露日未計提存貨跌價準備。