2024博鰲商業大會·現場快訊：8月15日上午，2024博鰲商業大會在海南藍灣綠城威斯汀度假酒店召開，麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任郭傑羣的演講主題為“海外REIT發展經驗的啓示及我國商業地產REIT之前景”，他認為REITs不僅對企業，而且對於一個國家、對於商業地產行業、對於基礎設施都有極大的貢獻。

郭傑羣指出，REITs的能量體現在兩個基礎之上，第一個是必須要有立法，第二個是必須有相應的稅收政策。只有兩個基礎，才能夠使得REITs發揮更大的作用。

他表示，在中國“看得見的手”發揮了非常重要的作用。發改委2023年的236號文明確提到了基礎設施領域不動產擴容的新政策。在這個政策中，提到了消費類基礎設施REIT的建設。消費類基礎設施的建設，實際上就是百貨市場、購物中心。

在另外一個方面，他指出全球不動產行業的發展主要經歷了三個階段，這三個階段體現了三個能力：第一，開發能力；第二，管理能力；第三，金融能力。“而REITs恰恰是金融階段主要的抓手，包括凱德的REIT產品，或者是黑石的產品，都是基於主動的，對外是有投資策略募集資金，再去抓物業。而不是被動的資金管理，我們現在是先有項目再去融資，這是兩個不一樣的。”

“由於REITs在國內的落地，也導致了很多商業地產公司提到，我們可不可以彎道超車？雖然仍然處在開發的階段，去規避管理階段的第二步驟，直接利用REITs進入了金融階段，解決所謂的彎道超車，我的回答是不可能的。”

郭傑羣表示，在金融階段REITs實際上是一個金箍棒，但是這個金箍棒的基礎是介於對物業運營管理能力的提升。“你能夠提升租金收益，才能夠償還給投資人。而我們現在這種彎道超車的模式，國內目前所有的REIT發行的項目，基本上就是一個目的，也就是融資。它是把一個金箍棒當成了燒火棒。”

最後，他對國內的REITs提出三點的希望：立法、稅收政策，以及企業自身提升運營管理能力的重要性。