2024博鰲資本大會·現場快訊：8月15日上午，2024博鰲資本大會在海南藍灣綠城威斯汀度假酒店召開，F.O.G.富尚資產集團董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐的演講主題為"恆心謀遠-REITs生態的恆與遠"，他提出對公募REITs改進的意見，表示4個方面有待改進：架構、稅收、槓桿、估值。

第一是REITs的架構，它本身現在是一個嵌套型的，以公募基金嵌套資產支持專項計劃這樣一種雙層形式，而在境外，包括香港、新加坡都有REITs專門的法律主體，希望能夠迅速建立這樣一套REITs的專項體系，而不是用嵌套式的公募基金髮行REITs，讓公募REITs更專業化、簡單化、有效化。

第二是稅收方面，在所有的發行REITs的過程中，只有中國沒有進行REITs稅收的制度清晰化，這方面也削薄了REITs投資人的投資收益，在中國的REITs收益基本上現在徘徊在3.8%到4%的水平，但是在香港，它的收益率是目前最高的一個市場，越秀的分紅一般是8%左右，對投資人的吸引力是天壤之別。

第三是槓桿，中國的槓桿現在算下來是28.57%，從美國、新加坡、中國香港來講，基本上都是高於50%，美國甚至沒有限制，但沒有限制，美國這樣一個市場化REITs市場，它的槓桿也就60%左右。

第四是估值，現在估值全部是用現金流折現法的方式去做，這是不大合理的，因為它和剩餘年份、資產屬性是並不相配的，全球流行的方法是用NOI除以資本化率的方法，這種方法更能體現資產的真實價值。