霍炳輝：輕重井舉，資管破局 | 2024博鰲資本大會

本文為霍炳輝先生在2024博鰲資本大會上發表的主旨演講。

霍炳輝（金地商置财務管理中心總經理兼金地草莓社區總經理）：各位上午好！很荣幸今天有這麼一個機會得到觀點論壇的邀請來到博鰲跟大家分享金地草莓社區在過去幾年，在長租公寓、租賃住宅闆塊走過的路和積累的經驗。

首先給大家介紹一下金地集團，相信在座各位對金地集團都不陌生，一個老牌的開發商，除了傳統開發商做的建住宅、賣住宅這個行當，金地集團還有其他各個主力的闆塊，包括代建服務、商業地産、産業園區開發和運營，以及長租公寓、租賃住宅的運營，等都是金地集團的業務範疇。

金地集團在泛地産闆塊至少布局了這麼幾個主力的航道，也是致力于長期在這個航道里面深耕。

接下來簡單介紹一下金地草莓社區，我們從2015年就開始考慮做長租公寓行業，截止到現在我們已經獲取的房源有24000多間，已經運營的有16000多間，從規模來看並不是很大，但是我們一直秉持穩健經營的态度，無論是投資還是經營管理方面，我們還是适當地把握數量和質量之間的平衡。确保我們經營的每間房、每個項目都是達到我們要求的標準。

接下來介紹一下長租公寓行業，我是從2019年開始管理長租公寓這個闆塊的，過去幾年我們也可以看到，從政策端幾乎是每一次中央、國家大方針的發布，都少不了保障性租賃住房這麼一個關鍵詞，尤其是7月份的二十屆三中全會里面也再次強調了租購並舉的住房制度，還有要持續加大保障性住房的建設和供應。這也是為我們這個行業持續發展打下了一個很穩健的政策基礎，說明我們都走在一條正确的路上，我相信大家對這方面是沒有分歧的。

我們也經常跟金融圈的朋友交流，目前的情況下，确實這也是很少見的，在房地産闆塊里面還可以持續做有效投資的細分航道，也是非常難得的行業。接下來我想借這個機會給大家分享一下我們過去幾年做過的一些項目，這些項目為我們積累了豐富的經驗，也說明了我們在這個行業，尤其是在資管細分闆塊里面可以做哪些事情，我覺得還是很有價值和意義的。

首先可以看到草莓社區在2023年底在北京落了一個租賃社區的項目，這個項目的産權是村集體的，這也是北京特殊的情況。上海的保租房供應模式是R4，北京是沒有R4的，都是以村集體用地的形式來提供租賃住房，作為主要的供給來源，我們作為操盤方，在里面起到的角色是非常關鍵的，我們看到村集體是土地持有方，但是他們沒有任何的開發和運營能力，也不可能支持2000多間住宅項目的開發。區屬國企也在里面，無論誰去開發經營這個項目，都必須跟區屬國企一起把這個事情做成。還有很重要的一點，既然要建房子，肯定有大量的資金投入，我們也要找到合适的資金方，願意投入到村集體用地這種性質的保租房里面去。

我們作為一個操盤手，就把這三方的訴求跟關鍵點，以及他們的紅線有機結合在一起，促成了這個項目。一方面我們能夠讓這個2000多間租賃社區項目能夠推進，這個項目的土地其實已經閑置了一段時間，因為我們在其中積極斡旋，所以這個項目能夠正式啟航。同時我們也使村集體的資産得到有效的盤活，不然這塊地在村民的手里，還是處于一個曬地的狀态，不可能産生更多的經濟價值和社會價值。我們做了這個項目之後就能夠起到一個很好的作用，為村民帶來穩定、可持續的收益，這樣可以使這片土地可以迸發出它的社會價值，我們在其中也起到非常重要的作用。

這個項目的經濟賬方面也是非常好的，我們算過5年的平均EBITDA率，可以達到7%，因為它所處的位置非常好，雖然在昌平區，但是它離海澱區、中關村這些IT人口密集的地方只有四五站地鐵的距離，可能也就20分鐘的通勤時間，所以它也是為海澱區的工作人群提供了非常好的居住選擇。

這個是我們在過去一年時間做的一些工作，這個項目現在已經進入了全面開發的階段。也是得到了昌平區政府各級領導的高度認可。

剛才說到北京的模式主要是集租地，上海的模式就是R4，更偏向于市場化的土地出讓、開發、建設和運營。我們在上海寶山片區也落了一個項目，也是2000多間的規模，跟北京的項目是差不多大小的，這個項目我們也是把區屬國企和資本方聯動在一起，也落地了這麼一個具有代表性的項目，這個項目預計在明年年初就會入市，現在建設的進度還是完全在計劃當中的，也基本上達到了接近竣工的狀态。指標也非常好，因為對重資産來說，如果一個物業能夠穩定，取得6%以上的回報，無論是我們後續通過險資或者通過REITs的形式退出，其實還是有很大的空間。

剛才說到的可以理解為一手土地，都是從政府來的，無論是集租地，需要通過政府的首批，或者是R4用地，也是通過政府的招拍挂用地。我們也看到在二手土地里面，也是有潛在的市場空間可以挖掘。我們在上海楊浦區也有一個項目，這個項目只有600多間的規模，但是它所處的位置是城市的建成區域，而且附近1公里範圍内就是外灘，有美團、字節和B站等頭部的互聯網企業，都已經落子在這個區域，所以在出租方面是沒有任何問題，而且目前看，我們預計這個項目的出租租金水平，比我們投測的時候要高出非常多。這也證明了我們在成熟區域里面挑選優質土地資源的眼光和實力。

這個土地為什麼是二手土地呢？它的來源相對來說歷史是比較長的，它屬于上海第一塊工業性質改成R4性質的土地，也應該是沒有先例，我們這個土地做了之後，這類的案例也比較少，所以這也是一個比較特殊的案例，也說明在成熟區域里面一些土地變性的機會，也是值得我們去留意和關注的。可能數量不會很多，但是這些成熟區域的土地本來就是比較少的，它的土地價值是非常有挖掘意義的。

除了一個項目純做R4、保租房，金地在綜合體、多業态的綜合開發和運營上也是有非常多可圈可點的地方，比如說我們在上海有一個綜合型項目，它除了公寓以外，還有購物中心，這個地獲取的時間是2015年左右，我們覺得在地鐵上蓋這麼一個位置里面開發運營綜合體的項目，對後續價值的增長，土地紅利的持續性的發掘還是有很好的示範意義，所以我們做了這麼一個嘗試，今天來看這個嘗試是非常正确的，我們在上海九亭站這麼一個地鐵上蓋的地方，建了一個購物中心，然後我們把本來是可以作為出售的公寓自持起來，沒有散賣，做了這麼一個社區，大概有1000間的規模，現在來看這已經成了一個很好的承接漕河泾片區IT人群居住和生活一站式解決方案的目的地，因為這個地方離漕河泾非常近，這有證明金地在綜合體，尤其是商場+公寓方面的實力。

除了購物中心和公寓，我們也在嘗試别的業态組合，對我們的土地價值的挖掘，比如說金地還有一個拳頭的闆塊，是我們的産業園區的開發和運營，我們的産業園區政府也都一直在強調職住平衡的概念，不希望每天大量的人群出現鐘擺式的移動，這也會對城市的交通帶來很大的負擔。我們的産業和租賃怎麼聯動起來？

我們在闵行區做了一個嘗試，在金闼人工智能社區，這是以人工智能作為主要業态的産業園區，我們也會匹配相應的居住配套，包括單間、多人間，除了居住之外還有休閑區等等适當的配套，這個項目也得到了上海市區兩級政府多位領導的參觀和認可，包括區住建和市建領導多次參觀，也要求我們把這個産業和公寓怎麼聯動，怎麼做出一些職住平衡的配套型産品，給政府提供一些建議，我們在這一點也很有信心，在職住平衡的細分航道里做出很好的嘗試，畢竟在金闼人工智能園區這個項目里面我們還是積累了不少的經驗，包括戶型的安排、租賃人群的來源等，我們都積累了不少經驗。

剛才說的都是一些新建的項目，無論是二手土地的新建，還是綜合體的新建，還是純的租賃社區的新建，我們也看到了在社會上有大量的已經建成的物業，可以理解為我們的改造翻新的市場是不是還有一些機會呢？我們在深圳也做了這麼一個嘗試，跟我們合作的是一家國企，它手里面是一棟比較破舊的宿舍樓，但位置非常好，就在騰訊大樓的附近，可能走路5到10分鐘就能到。經過我們的論證、改造、翻新，包括後期的全委托的運營，這個項目可以說煥然一新，脫胎換骨。

原來它作為一個宿舍的時候，它的租金可能2000塊錢都夠，但是我們改造完了之後，不到兩個月時間滿租，租金超過5000塊錢，作為業主方他們投的改造支出不到2000萬，而且最後在一年時間里面，他們已經實現所有投資的回本，這一點也成為這家國企内部的亮點項目，也推動他們進一步挖掘存量的資産，跟我們繼續進行深度的合作。

這些建成物業里面，通常在一些核心城市里面都看到有非常多，尤其是國企手里的存量物業，包括倉儲、舊的辦公樓、宿舍樓，地理位置都非常好，但是對國企來說，它本身沒有專業的對于持有住宅開發、改造和經營的能力，大量的資産沉澱在下面，都在睡眠的狀态，這也是我們接下來作為資管這麼一個細分航道需要挖掘的部分。

剛才談到了金地在各種各樣的闆塊的項目來源和項目性質，我們都有落地的案例和非常豐富的經驗。為什麼能把這些事情都做出來呢？取決于我們内部多元業态共振的優勢，金地現在已經不是一個單純的開發商，它在商場的運營、産業園區的開發運營，包括持有住宅的開發運營，當然還有銷售型住宅的開發，都是它的主力賽道，這方面我們都有成熟的團隊和機制管理。

尤其在過往幾年，我們跟政府商讨一些綜合型用地的時候，金地在這方面的優勢還是比較明顯的，因為政府只需要找這麼一個合作夥伴，它不需要自己再去做管家的角色，去做中間的勾兌，因為對政府來說，這是一個非常費勁、吃力不讨好的活，當然找一個單位來幹完效果是最好，内耗也是最少的。

這是我們的一些項目的實景圖，也都體現了我們的産品能力，産品和服務也是金地草莓社區在這個航道里面能夠持續運營到今天最重要的一個法寶，也是我們後續作為資管航道里面，能夠實現我們價值的非常重要的地方。這也是我們過往這麼多年積累下來的經驗，包括滿意度等等我們比較重視的指標。比如在營銷方面，我們一直強調兩條腿走路，我們短期内不可能完全擺脫第三方渠道，但是我們還是要堅持自有渠道把這個活幹下來，這樣才能體現我們的價值所在。

我們的租客都是年輕人，在品牌IP周邊方面我們也做了不少的嘗試，對我們的用戶黏性也産生了非常積極的效果。

在資管這個航道里面，金地草莓社區在投融建管退這5個方面都能貢獻非常大的價值，在剛才我們介紹的項目里面也都充分做了一些講解。

我們的合作方式也是非常多樣的，可以有輕資産的純委托的模塊化的輸出，也可以跟金地一起成立一些股權投資基金、私募基金，去投一些非常有潛在價值的項目，這也是我們比較樂于見到的一些合作方式，而且現在也有一些在管道中的項目，也是按這種方式推進的。

今天很荣幸有這麼多同行，包括一些金融機構的朋友在這里，也非常感謝組委會給我這麼一個機會代表金地草莓社區做介紹，希望在接下來的日子里面，在這個正确的航道里面跟更多的同行碰撞出更多的火花，也希望跟我們的一些資源方、土地方和資金方形成更多的合作。金地還是一個做實事的公司，它還是很希望能夠在鼎力支持的方向做出業績。

我的分享就到這里，謝謝大家。