黃鳳彬：華發科技+好房子産品體繫技術標準 | 2024博鰲地産發展暨代建大會

以下為黃鳳彬先生在2024博鰲地産發展暨代建大會發表的主題演講。

黃鳳彬（華發股份首席設計官）：大家下午好，我們從去年下半年開始做6.0的升級，在這之前我們對國家的相關政策也做了研究和解讀。

像造汽車一樣建造好房子，還有廣東省提出的四好的建設，高質量、新科技、好服務、綠色、低碳、智能、安全等等方面，華發怎麼整合資源，解好這個題呢？數字經濟、雙碳、低空經濟、銀發經濟等等，都是破題的方向。

華發科技+的好房子在7月3号剛剛發布，叫數字化、智慧化、綠色化和産業化的四化産品，數字化就是一個數字化的底座，加上上面的平台。智慧化方面，我們和華為合作，打通智慧城市。綠色化方面，我們積累了很多上下遊的資源，從材料、設計施工、光儲充以及健康管理、碳中和、碳排放繫統，我們也做了很多的工作。

作為一個地方國企，我們整合了很多的資源，有三個闆塊，一個是金融産業集群，華發現在是全牌照的，第二是科技産業集群，到目前為止，華發集團投資了400多家科技公司，已經上市或過會的有107家。舉個例子，太陽能闆塊，今年10月份，我們實景呈現的小區電梯、公區照明、地庫照明，能達到百分之二三十是使用綠電。

從太陽能闆塊、綠電交易、微電網、氫能方面，我們都在做一些研發的工作。通過科技、城市、金融三大産業集群協同聯動，三力賦能，為華發科技+産品體繫提供強大助力。

我們的好房子包括十幾個方面，這里簡單列一些，一個是數字智慧社區，一個底座+4個平台，實現從家居到社區到城市的智慧打通。第二是智能家居，第三是超高得房率，第四是今年10月份實景呈現的樣闆房能做到無人機送快遞到陽台，這是一個比較領先的技術，我們也在做研發。第五方面是我們在圍牆里面做了社區養老，按照每10戶配一間養老公寓的配比，後面的綠色低碳，有上下遊的集成。

我們的好房子做了很多基礎工作，智慧社區平台能實現的場景，在小區的實景里面，包括老人、小孩跌倒，我們會有AI攝像頭及時進行報警救助，還有看護、防護、物業精細管理和數字化管控，整個數字社區就是一底座、四個平台，包括人車通行、設備、安防繫統等等。

智慧社區方面，現在主流的開發商也有很多在跟華為合作，我們現在在珠海做的樣闆房，在展示的是36個場景，首次實現20個智慧場景交標，我們連接了200多個智慧終端。當然我們跟華為的合作是很全面的，包括旗下的各個航道都在做，我們現在投的很多科技公司都跟華為有合作。

智能家居方面就是智慧生活、智慧健康和智慧安防三個方面。

我們也是全球首例在小區圍牆周邊做了一個全自動的智慧機場，可以讓無人機送快遞到業主家的陽台。今年11月份在珠海看這個項目，不光能看到送貨的無人機快遞，還有載人的無人機站點我們也建立了一個。

目前和廣州億航和豐翼科技合作，億航也正在開通深圳到珠海的載人無人機航線，我們這里也是一個分站點，跨城的站點距離我們項目只有1公里。無人機的停機、起降、儲存、充電，包括智能化的飛機管控繫統都在社區旁邊，将來也會並入珠海智慧城市的管理，将來會和低空經濟進行完全的打通和聯動。

技術亮點方面，無人機這個東西看上去比較簡單，實際上並不簡單，因為在導航的過程中，到底是用什麼導航繫統，未來長期來看，唯一的選擇應該是中國的北鬥，但是現在北鬥還需要建設，我們還要選擇更多，保證信号的準确性，通過一些技術找到準确的目的地，我們目前已經申請了9個相關的專利。

養老這一塊重點說一下。我們也考察了日本的養老，很多年前就去看過，現在全國做得比較好的，包括險資、保利、越秀我們都考察過，做得都不錯，我們的養老是首次實現在小區的圍牆里面。如果把老人放在一個景區里面，他和子女離得比較遠，也不見得很幸福。我們按照每10戶配一間養老公寓，只對業主開放，我們在里面實現适老化的配置，提供各種相關的服務。

綠色低碳方面，這里重點說的就是九重的隔音降噪，我們在門窗、牆體、靜音樓闆、靜音排水、電梯降噪方面都做了很多的工作。我們現在的隔聲降噪在物業管理中是前幾名的投訴點，我們要把這個問題解決，真正實現好房子落地。

光儲充、碳排放這個問題就不用說了，華發投了大量的綠色科技的産業，未來我們會建自己的碳排放、碳管理繫統，和地産打通。

綠色低碳方面，我們從節能材料、光儲充和碳排放管理繫統等等方面升級。

後面這些工作是各大開發商常規做的，各個專家也非常專業，我們剛剛發布了200頁的科技+好房子的白皮書，後面我們做的是15優，我們會把每一優做成一個規範，明确科技+好房子的屬性。

我們也測算了一下現在的房子和公司上一代的産品，以及其他競品的房子對比，我們的收納能提升30%到40%，這給跟設計息息相關。

智能綠色園林方面，我們把小區交給業主之後，業主在社區沒有什麼豐富的場景，架空層、會所這些都是我們在考慮的事情。舉個例子，15大全齡的社交場地，兒童和青少年這方面，我們的標準化同事深入地研究過幼兒園和小學的老師跟學生要求的運動類相關的專題，我們在小區里都能實現這些場景，這一點很重要。包括剛剛說的智慧，我們有的人喜歡跑步運動，在小區里面我們有智慧屏，業主之間可以互動，你掃一下二維碼就能顯示一些跑步的量，未來我們會跟物業打通，通過這些來換一些有償的服務。包括我們用一些科技手段，我們有檢測點，一旦檢測到高溫，都會啟動噴霧繫統，這些都是花錢不多，但是讓業主感受幸福的東西。

優+配套方面，我們有産業集群，在珠海有寫字樓、會展等等，包括我們的會所也是我們自己的子公司，還有咖啡和書店，還有華發農業，我們現在的農業做得也比較大，經常會發一些農業的産品，讓我們嘗到的西紅柿、黃瓜的味道跟小時候是一樣的味道。

社區共享這一塊，我們有自己的會所公司，還有架空層里面有一些泛客廳的概念，這些都是比較微觀的事。

物業服務，這也是比較基礎的，我這里也不詳細說了，我們的物業服務也在全面升級。

安全私密的設計我們也作為一個專門的篇章，我們從社區的防護、建築的安全、人身的安全、私密的設計，以及智慧的防護等等方面，針對安全私密設計，我們也有一本書來界定房子怎麼建造。

高質量的細部設計和施工更不用說了，從設計到建造，到交付、運維階段，我們也有一本規範來規定科技+好房子。

接下來再給大家介紹一下我們今年10月份能實景呈現的載人無人機送快遞到家的小區的案例。這個項目叫珠海灣，它離深圳寶安機場4分鐘不到的車程，離香港機場一個半小時，離澳門機場也是三四十分鐘的時間，廣州南沙有一條地鐵線也經過我們這個項目，所以珠海灣項目的區位還是非常好的，未來項目是300萬方的建設體量，包括住宅、商業、寫字樓。

華發在珠海有幼兒園、小學、中學、高中，我們的高中去年拿到全球QS100的offer的比例達到了80%，所以我們的私立學校也不錯。在這樣一個項目里面，我把養老的問題解決了，把小孩的問題也解決了，然後把交通的問題也解決了，再疊加上我們運用好華發這些年投資的所有上下遊産業鍊，集中在這個項目上做一個新一代科技+好房子的試點項目。

在這里面，因為我們現在在珠海的市占率達到了47%，在珠海市各個部門的大力支持下，我們實現了很多的突破，現在每戶我們能送到30多平米的大露台，他的生活場景感就不一樣了，包括未來的智慧家庭、智慧小區、智慧城市的繫統完全打通。

我們現在在老人的養老公寓里面，和正常的住宅里面，交標上會有一個毫米波雷達，如果一旦檢測到老人在卧室和衛生間區叠代，超過安全時間爬不起來，我們的繫統就自動向子女打電話，同時打電話給物業的值班室，同時會發一個一次性入戶門密碼，給我們物業管理人員，讓他來救助老人。從我們的産品設計、運維到物業管理服務，包括我們跟華為合作做雲上智城的開發，對于客戶的便捷性也會非常方便。

數字智慧社區，這些部分我就不多說了。智能家居方面，各位專家都可以去珠海考察指導，在這個項目之前，我們已經實現了智能樣闆間，36個智慧場景，連接了205個設備，這些我們實際能呈現的場景，交標是20個場景，目前來看是交標最全的樣闆房。客廳、餐廳、廚房、主衛、書房、主人房全是自動的場景變化，36個場景在這里面全實現。包括老人的安全報警繫統，我們都是在這個樣闆房里能實現的。

剛才說到得房率，我們在戶型的研究上花了很大的力氣，我們在珠海灣這個試點項目上，客戶的實得率能達到120%以上，樓王戶型送30多平米的大露台，能解決無人機送快遞等多功能生活場景，按照這個邏輯，我們在珠海開發的項目沒有低于80%得房率的戶型，我們這一塊的挖掘還是比較深的，當然中間我們也做了很多的研發工作，我們的戶型也申請了很多的專利。

在試點項目里面，無人機繫統都是全面落地的。

社區養老，我們叫一碗熱湯養老的距離。我剛才講到我們在這個小區是綜合社區開發，我們把私立學校、公立學校都解決，老人接完小孩之後，我們24000方的養老公寓里面有4000方是生活配套的，小孩可以在這里面玩耍、寫作業，晚上父母下班之後，可以把小孩接回家，老人在公寓里面居住。

我們在這棟樓里配了大量的配套，包括美容美發、影音、KTV等等，關鍵是我們在這個樓里還配了診所，大家知道子女都在繁忙的工作，老人去醫院是很麻煩的事，在這里有老人的健康檔案，有他的常用藥，他的跌打、碰傷、感冒發燒、小病小災就在這個樓里解決，我們跟社區醫院打通，這是我們做得比較好的，這也是首創在小區里面做的一個養老的公寓，只對業主開放。

科技+綠色低碳，20%以上的公區綠電，我們的會所、空調都是用綠色發電，也是基于華發自己投資的上下遊産業，也是副業促進主業的發展，在房地産新的轉型模式下做了一些突破。

這里展示一些實景圖，我們現在賣3萬多的房子，立面的品質感還是非常好的，尤其是我們下這麼大的決心把隔音降噪的問題在這個試點項目里解決，用了九大降噪措施。

地面和室内的雙泳池，白天可以遊遊泳，喝喝飲料，在小區里面有非常松馳的生活方式。我們三年前的産品，雖然沒有無人機送外賣，但是其他的場景都已經實現了。現在我們這個項目的樓王的實得率是122%，做的是環繞式無幹擾三層錯層的大露台設計，它是錯層的，我們在私密性上做了很大的研發，戶型也研究了很長時間，包括保姆間、主卧、收納、270度的客廳等等，我們的大露台做到同層不可見，上下不可視，也是我們的一個創新。

還有177項精裝的設計，人性化的設計84項，收納量的增加是48項。還有15項社交的園林，我們也考慮得非常精細。包括生活配套，首期配了兩個幼兒園和九年一貫制的學校，養老公寓就在學校旁邊，在學校的圍牆里面。包括我們也配了一個社區的鄰里中心、咖啡館，還有華發農業的綠色産品，在這里面都可以售賣，所以這是一個居住的綜合社區。

架空層方面，有條件配養老公寓的就配養老公寓，沒有養老公寓的，我們就要做到養老的适老。我們拿到地之後，7天之内上老闆的會，首先說四化十五優落哪些項目，跟政府争取的條件是什麼樣的，這是必須做的事情。我們現在強調的是一盤一個策略，包括它的物業服務管理、安全私密的設計，有一本專門的規範來規定華發的科技+好房子誰在方面的設計。尤其是後疫情時代，現在每個小區大門都要有50平米緩沖的區域。後續我們在架空層會按照相關的服務半徑，配備一些急救的設備，我們也會跟各大醫院銜接，未來可能會銜接進小區的體檢等等，把水電、空調都留好。

上一個時期的快周轉，房子質量方面都有一些诟病，我們現在也下定決心在這方面進行梳理。為房地産的高質量發展新模式下，提供珠海範本和華發模式。