保利發展唐翔：讀懂三大轉變，邁進行業品質時代 | 2024博鰲地産發展暨代建大會

以下為唐翔先生在2024博鰲地産發展暨代建大會發表的主題演講。

唐翔（保利發展控股集團副總經理）：5月17日全國保交房工作會議強調：“要深刻認識房地産工作的人民性、政治性”。重申了房地産業作為國民經濟支柱産業的基礎作用，更強調了住房建設對社會民生的重要意義。

保利發展控股一直在思考如何應對行業周期和供求關繫的新變化，如何滿足人民群衆對優質住房的新期待，穩健走好每一步。

三大轉變，正在推動行業走向新周期。

第一，宏觀因素轉變，從外部條件影響到資産價值回歸。

國内資産價值回歸，經濟長期向好的基本面沒有變。國内經濟政策如果進一步放寬，擴大内需，有利于市場修復和促進消費。

第二，行業模式轉變，從高速增長上半場換擋品質時代下半場。

一是政策利好：大部分城市已全面解除限購，限售、限價政策也陸續解除。貸款利率下調、首付比例已為歷史最低，購房成本和門檻降低，釋放了購買力。中央接連發布政策，加大保障房建設與供給，包括收購存量房用作保障住房。

二是行業出清：行業經歷了深度調整，最壞時候已經過去。一是我國前期調控更加堅定有力，中國本輪調整相對溫和。二是行業産能出清後集中度将顯著提高，企業利潤有望得到修復，發展将更為穩健。保利發展控股從2021年開始就堅定去庫存，在新周期輕裝上陣。

三是轉折換檔：高質量發展已經成為國家現代化建設的首要任務，行業進入增速換擋期。房屋消費已經解決了“有沒有”的問題，未來要解決品質的問題，關鍵是把握市場結構性機會。從2021年開始，保利發展控股就先後提出行業進入“五化”、“減量減速”和“品質時代”，不斷預測行業轉換，就是為了找到新發展模式。企業只要夯實基本功，抓緊機會調整結構，就能迎來高質量發展。

四是科技賦能：房地産正迎來人工智能技術爆發式發展、行業集中度快速提升的雙重機遇。一方面，新興技術滲透到行業的管理鍊條，可以賦能企業更高效地生産、更精準地匹配客戶需求。另一方面，客戶對人居智能、綠色低碳有了更高的要求，科技成為産品競争力的重要一環，保利發展控股也正積極地與華為、廣汽等企業開展合作。房企要積極地擁抱新技術，才能形成新質生産力和新的産品競争力。

第三，客戶需求轉變，從追逐房産增值轉變為重視居住價值。

一是有效需求絕不會消亡。市場和産品變化太快，客戶不是沒有需求，而是在觀望，等待更優的政策、更新的産品。但還有大量城市人均居住面積小、房齡老，商品房比例偏低。二手房挂牌最主流的原因就是換房，包括換學區更好、換面積更大、品質更好的居住環境等，保利發展控股要做的就是激活這些有效需求。

二是客戶需求在不斷升級。“買房子”是為了“買生活”。新一代客群，對審美、功能、個性化的需求大幅提升，客戶認為，好的生活不僅僅是住宅本身，還與街區、社區氛圍以及城市融入密切相關。去年，保利發展控股就已經把“好産品、好服務、好生活”三好房子作為核心戰略，建立産品、服務與生活場景的強關聯。

三是品質兌現力成為産品認同的核心。購房者不再把開發商實力與交付實力等同。與2022年相比，品質兌現力成為決定購買的重要決策因素。

面對國際經濟、行業模式和客戶需求的三大轉變，行業将進入新周期--“品質時代”。時代在變，但人民對美好生活的向往始終不變，對不動産的需求也在不斷升級。因此保利發展控股堅信：行業未來仍有充分的發展機遇，關鍵是抓住結構性機會，挖掘潛在需求，通過高品質産品和服務，為客戶創造更多價值。

新周期的保利發展戰略，以品質引領産品力重塑。

首先，産品體繫化全面升級。

穩定客戶預期，重塑産品品牌體繫

行業高速發展時期，産品同質化嚴重，即使有品牌區分，但多是散點開花，談不上繫列化。大部分客戶只對企業有認知，對産品沒有認知。當市場競争加劇，客戶有了更多的選擇，需求也在升級和細分，亟需用産品繫快速建立客戶認識。

2022年開始，保利發展控股借鑒酒店、汽車的産品繫邏輯，從人文主義出發，重構保利發展控股的“天悅人和”産品繫。

“天”字繫突出經典傳承，“悅”字繫強化東方風骨，“和”字繫重視都市煙火，滿足各類客群對高端配置、文化格調、環境性能等不同産品偏好。在品牌框架下，産品的標準和預期穩定，同區域内的相同品牌相互借力，降低了生産和傳播的難度，形成了品牌勢能。

聚焦生活場景，呈現保利人文社區

客戶對産品的追求，實際是對生活的追求。保利發展控股的産品體繫，将産品與品牌、服務配對形成生活場景。保利發展控股稱之為新時代的人文社區，用場景聯接社群，将業主與文化、空間、自我、鄰里、自然和未來聯繫起來。

這些生活場景，被放進了全維度實景示範區，在項目銷售期間讓客戶眼見為實，顯著促成了購買。

适應市場變化，快速叠代産品體繫

客戶對産品顔值、功能的要求越來越高，導致産品叠代越來越快，近乎内卷。而項目、産品、客群偏好分化越發顯著，不能生搬硬套地去“套娃”。

因此公司建立了“打樣-封裝-叠代”的一套管理邏輯，在沉澱標準的同時，可進行在地化的創新、升級，形成螺旋式上升的産品力。品牌繫列也不能一成不變，要根據客群需求随時補充豐富。今年，保利發展控股就将推出主打城市度假松弛感的新品牌。産品繫叠代永遠在路上。

數字化手段，高品質管理産品模塊

産品繫的品質穩定至關重要，因為一旦品牌具備全國性的影響力，勢必一荣俱荣、一損俱損。

品質時代的産品體繫，應該是覆蓋客群定位、産品建造、服務體繫乃至傳播方式的全周期繫統。公司參考制造業的做法，建立了一套産品封裝復用的邏輯。

将研發創新類的項目進行評估、優化後，形成從圖紙、成本、材料、工藝到供方的模塊化工具包。應用BIM技術搭建數字孿生平台，實現圖模協同，一鍵出圖。供方、材料數字信息貫穿始終，确保設計到交付全流程品質的穩定輸出，避免重復犯錯。其中的一些模塊，還可以像“活字印刷術”一樣靈活叠代替換。

其次，服務場景酒店化不斷提升。

從産品到客戶，必須靠服務來鍊接。為了讓每一類客群都獲得稱心的服務，保利發展控股對照“天悅人和”的産品繫，配置了“東方禮遇、四時雅集、親情和院”三大服務標準。

讀懂客戶需求，樹立真正的客戶思維

2024年，保利發展控股開展了一次深入調研，發現客戶需求涉及的場景和深度在不斷進化。只有滿足細分的需求，才能真正設計出令業主滿意的服務。

酒店化場景定制，滿足細分客群

很多人因為喜歡一個酒店的服務，出行時首選某個品牌。因此，保利發展控股借鑒酒店來打造服務場景，希望客戶也能因為保利發展控股的服務，選擇保利發展控股的房子。

保利發展控股把服務細化為若幹關鍵場景，封裝場景包和場景庫。提取出“全齡友好、細節上心、居舊如新、社文上新”4大闆塊，細分了19類場景概念。在三大品牌的服務標準中，還提供了不同的模塊，可根據項目組合選用。

第三，供采集約化全面加強。

産品和服務是基礎，而要在行業競争中取得先機，必須确保品質穩定、成本最優，穩定的供應鍊成為關鍵。房企要加強供應鍊的垂直整合、高度協同。

公司在産品封裝中深度嵌入了材料、工藝、供方信息，就是為了向制造業學習，打造保利發展控股的良品供應鍊。

品質優先，供采集中統籌力度加大

保利發展控股的目標是通過集約化管理，實現帶量采購，利用規模優勢保障品質，並且做到全過程成本更優。

有的房企在某個區域的口碑很好，但一旦走出這個區域，品質就失控。一是各地供方差異大，二是供方數量太多、良莠不齊，甚至劣币驅逐良币。現在市場規模總體收縮、慢下來反而是一件好事，可以去僞存真。

所以，從“全國一個供方庫”開始，保利發展控股今年開展了全面的供采改革，總部利用供方信息管理平台，對四大片區供方集中統籌管理，執行“三個穿透”--即“法人穿透、團隊穿透、關鍵資源穿透”，對供方的企業經營能力、履約能力、上下遊資源整合能力進行分類分檔評價，确保優質供方占比不斷提升。

其次是調整合約規劃，加強采購集中管理，總部統籌的集采覆蓋除地價外直投的大部分。

保利發展控股推行“陽光招采、公開尋源”。供采改革以來，許多優秀施工企業、材料設備供應商首次進入保利發展控股合作名錄，充分說明市場調整、需求變化促進了資源重新分配，對優秀的供應商來說是一個機會。

C端牽引，産品研發與供方共創

在市場快速增長階段，産品標準化曾是提高效率和降低成本的有效手段。而從營銷和成本出發的B端思維，造成産品雷同、大牌低配。

為什麼越來越多的年輕人買國産新能源車，就是因為配置更滿、性價比更高、有超配的獲得感，這點值得地産同行學習。

保利發展控股的精裝供應鍊，以客戶為中心，在産品設計和開發階段就考慮到多樣化的需求，緊密聯動供方進行創新。

一是下沉C端市場，對集采産品進行全面升級。保利發展控股今年的廚房電器、衛浴五金等新款産品都是根據家居市場、小紅書上的最新趨勢，要求廠家創新升級的。

二是根據客戶洞察，與戰略供應商聯合研發，形成擁有自主知識産權的“保利良品”。例如跟超級智慧家合作研發“保利智家”-智能家居繫統，可鍊接保利社區專屬場景。跟國内廠家合作研發保利“和璞牌”智能馬桶，用普通馬桶的價格就能配置輕智能功能。

總部研發牽引，供方共研共創，定制出了更具性價比、更具獲得感的産品，增強了産品核心競争力。

科技融入，材料工藝強化綠色與節能

随着環保意識的增強、智能家居技術的普及，綠色建築和智能家居成為産品競争力的重點。而在可持續發展大背景下，企業有責任推進供應鍊的綠色轉型。

2023年，保利發展控股推出科技創新“和翎計劃”，聚焦“人本化、綠色化、低碳化、智慧化、産業化”五大方向，打造“智慧宅、未來宅、健康宅、低碳宅”。目前公司的供應鍊不僅納入了三恒空調繫統、無醛闆材、裝配式衛浴，還要求集采家電節能耗優于國家標準。在綠色供應鍊支持下，近3年保利發展控股共建設了約60萬㎡超低能耗住宅，預計未來每年可減少碳排放約700-800萬噸。

AI應用，供應鍊管理數字化轉型

制造業的供應鍊已經高度智能化，房地産亟需通過AI、數字化等科技，實現傳統生産力的變革、資源高效整合。保利發展控股從去年開始，就在研究如何将AI技術應用于在房地産建造領域。

公司搭建了數智化供應鍊采購平台，通過AI轉譯技術圖紙，智能匹配、調用産品封裝庫中的數據，一鍵生成視覺模型和深化施工圖，一鍵導出工程類材料清單。AI的超高算力，可極致優化損耗、實現設計零變更。一套數據貫穿“采購→驗收→對賬→付款”全流程，可通過智能決策輔助帶量采購。信息化平台可對供應鍊的物流-品質-服務進度進行監控，實現對設計、采購的一站式管控。

房地産行業的品質正“卷”入前所未有的高度，房貸利率與政策對購房者來說是非常友好的時刻，值得市場更強的信心。

保利發展控股堅持用全局性眼光去理解行業的轉變，用繫統性思維重塑産品體繫，推動産業鍊資源的整合利用，向制造業化、極致專業化發展。

輕舟已過萬重山，前路漫漫亦燦燦，擁抱品質時代的轉變，激活有效需求、抓住結構性機會，必定能有長久的發展。