觀點與陳志超面對面：鐵獅門在中國 | 博鰲新力量

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

觀點網 紐約洛克菲勒中心和凱旋中心、柏林索尼中心、法蘭克福的陶努斯大廈……你可能不知道鐵獅門，但會被它締造的這些極富盛名的地標建築震撼到。

這是一家百年企業，發展歷程最早可以追溯到1898年，並逐漸發展成為世界一流的地産業主、開發商、運營商及基金管理公司，更被多家頭部房企稱為學習榜樣。

那麼，這是一家怎樣的企業？帶着這個疑惑，我們與鐵獅門中國區首席執行官陳志超展開了接近兩小時的交流。

他于2010年11月加入鐵獅門，已陪伴這家企業歷經近15年風雨歷程。

履職鐵獅門前，陳志超曾先後供職于世邦魏理仕全球投資集團、雷曼兄弟和普衡律師事務所，這讓他擁有資本市場融資、資産並購和基金資産組合管理等方面的豐富經驗，也讓他具備掌控一家大型企業的能力。

法律出身的陳志超細致又嚴謹，2021年初獲任鐵獅門中國區首席執行官一職，全面負責鐵獅門中國地區業務，領導團隊進一步開拓市場，推進公司實現在中國的可持續發展戰略。

“鐵獅門可以追溯到1898年，已經走過100多年歷史，在中國的業務也是按百年計劃來打造，這是我們的願景。”

鐵獅門很低調，陳志超用一個又一個關鍵詞，給我們講述了一個較為完整的、生動多彩的百年企業的模樣。

周期的節奏

百年歷史積澱的企業，意味着它會用一個更長期的視角去看待變化。自2006年至今，鐵獅門進入中國市場已接近20年。

基于長期發展思路，站在目前這一時點，鐵獅門仍看好在華投資。陳志超表示，鐵獅門總部給我們的要求，是立足于在中國的長期發展。

房地産具有周期性，所以目前的境況在他看來其實是個常态。一百多年的時間會經歷多次周期涼熱，見證多個經濟危機並化危為機的鐵獅門，早已有自己的一套章法。

“我們始終認為房地産是有波段的，只是在過去改革開放40年，中國房地産一路長歌，大家以為這是一個常态，但並不是。”

房地産的周期在海外已被多次印證，鐵獅門並不陌生。陳志超告訴我們，在周期中需要相應做出改變，企業需要利用周期底部進行投資，周期頂部進行資産出售，重新回到底部的時候，恰恰又是一個收購的好時間。

周期中的改變是多方面的，體現在投資策略上，進入中國至今，從城市綜合體開發為主到存量資産改造、再到進入長租公寓和生命科學領域，鐵獅門不斷适時做出調整改變。

這種變化一方面會适配中國經濟的發展方向，另一方面亦結合全球投資房地産策略改變。陳志超認為，目前中國房地産發生了一個深層次變化，也就是資産估值從簡單每平方米的單價，轉向未來會産出多少租金收益，也就是項目的現金流決定了未來的資産估值。

在投資策略上，鐵獅門在華投資並非僅由總部決定，而是由中國團隊根據市場情況提出策略，再上報得到總部認可。陳志超介紹，得益于鐵獅門井字型的管理結構，這種矩陣管理保證了充分的透明度，不存在匯報死角。

周期中的低買高賣往往知易行難，近些年來在一衆境外投資機構紛紛抛售資産的大潮中，鐵獅門反而脫穎而出，拿了不少項目。

2023年，鐵獅門宣布與輝盛國際成立合資公司，收購深圳市深潤大廈的長租公寓部分；同年，鐵獅門在華開啟首個Breakthrough生命科學園區，這個位于上海張江的生命科學園區建築面積約15萬平米，設有現代化共享實驗室、會議空間、一流的基礎設施，以及全新的商業配套。

2024年4月，鐵獅門宣布收購上海五角場核心區20層高的酒店項目，改造成約300個單元的全新長租公寓。

為投資者創造卓越回報

鐵獅門加碼的長租類資産，是這兩年的熱門賽道。我們問，是否長租是目前為數不多可投資的類别？

從實際來看，租賃越來越被年輕人接受和青睐，但從投資的角度，陳志超的回答有些出人意料：“長租公寓作為一個産業，永遠都可以做，重點要看進入時間節點，這決定能不能盈利。”

“不考慮收購價格，肯定會失敗的。”從某種選擇上，投資是一個注重節制的行當。多年來，鐵獅門保持着一貫的邏輯、克制的投資和穩定的收益。

以最近投資的長租公寓為例，陳志超認為重點在于較低的收購價格，因為“如果價格太高，之後的回報就會差。長租公寓在今天可做，是因為之前並購成本太高”。

在這個邏輯里，如今市場下行導致出現大量不良和壓力資産，鐵獅門通過低價收購改造，才能算得過賬。

“如果是10年前的價格，鐵獅門就不會考慮投資長租公寓。”在合适的時間節點收購合理的資産，再通過優秀的資産管理能力，才能夠達到期望的收益水平。據陳志超透露，鐵獅門的目標是為投資人創造卓越的回報。

並且，鐵獅門對長租資産的選址也很嚴苛，目前只考慮北京、上海、深圳三個城市。

因為鐵獅門長租公寓定位中高端，所以需要找到人口持續導入、流動人口較多且有中高端需求的市場。在他們看來，在合适的時間和地點，才能做好這個賽道。

當然，這也導致過去很長一段時間這種理性不被理解。在地産發展的黃金年代，與動辄數千億規模相比，鐵獅門常被同行認為過于保守：“你們100年的公司發展太慢了”。

陳志超只能笑笑：“這些年來确實有很多人都這麼對我們說。”

在瘋狂的時候保持清醒是一件很難的事，鐵獅門的穩健體現在評估風險回報的方式。邏輯也很簡單——追求合理利潤，而不是超額利潤。

“我們只做我們認為可做的項目，鐵獅門要求每個項目都要取得成功，我們需要在合适的杠杆，合适的風險情況下确保項目成功。”

鐵獅門對規模甚至沒有要求，在他們看來，單純的銷售擴張意義不大，如果項目不成功，這種銷售額甚至被認為是無意義的。

“如果有千億銷售額，但不考慮投資回報，對我們來說也沒有意義。”並且這種高杠杆的發展方式，在周期面前往往會敗下陣來。

這也與發展模式密不可分——作為一家全産業運營商，鐵獅門将自己定位為房地産開發商、業主、運營商和資産管理人四位一體的公司，“從基金募資、開發、管理、退出都是我們自己做，工作更復雜，風控更嚴格，也意味着項目承受風險的能力會更強。”

據了解，鐵獅門入華早期還是以美元基金形式投資中國項目，2011年在陳志超的帶領下成立了第一支人民币基金。鐵獅門也是第一個在中國設立人民币房地産基金的美國地産公司。目前，鐵獅門中國股權資本募資規模已達到160億元，並購資本達到170億元。

我們了解到，陳志超曾擔任鐵獅門中國區首席投資官，負責資本市場融資、項目並購、和基金管理等方面工作。

鐵獅門給他的第一個挑戰，便是創立人民币基金平台，出身律師、轉型投行再從事股權投資的陳志超被認為是推進這項工作的合适人選。

他感歎學法律給了自己很多助益，讓他有清晰的目標並具有極強的執行力：“學法律的好處就在于想要做成一件事，會明确看到這條路應該怎麼走，哪些是關鍵節點，所以團隊在做的時候會很清晰。很多事情沒有執行力，天天空談，最後是做不成的。”

可持續發展

鐵獅門不僅注重建築本身，更關注每天在此工作生活的人們。

我們注意到，在進入大堂，聽到的音樂，舒緩具有節奏感，這些歌單由一位鐵獅門英國的同事專門負責選曲。

“這些歌要讓你開開心心來上班，享受工作與生活。”這是鐵獅門管理與服務的其中一個切面。

在鐵獅門，從設計到服務，都希望提供一種以人為中心的感覺。比如，在鐵獅門的辦公場所，會配備ZO Clubhouse，給租戶提供一個放松和交流的場所。“ZO服務平台增加了我們的租戶粘性，讓大家切身享受到了增值的辦公服務。”

作為一家美資公司，鐵獅門同樣重視可持續發展。ESG即環境（Environmental）、社會（Social）和治理（Governance），分别從環境、社會以及公司治理角度，來衡量企業發展的可持續性。

具體來看，鐵獅門包括紐約的洛克菲勒中心、凱旋中心、舊金山的米拉大廈等都通過節能改造、能源管理、雨水收集、中水灌溉等行動推進ESG實踐。

在中國，鐵獅門則會通過在資産組合内布局綠色認證，采用可再生能源、綠色環保技術、智能化升級的方式提升可持續性管理效率，同時通過社區活動、公益活動發揮企業的社會責任感。這體現了鐵獅門的綠色可持續發展理念，也是一家國際公司的倡導和責任感。

在中國，鐵獅門尤為關注與合作夥伴的共赢。“這包括我們的租戶、終端使用者、投資人和項目並投的投資方。”陳志超說，鐵獅門在建立夥伴關繫的時候，一定會明确雙方權利和義務，大家發揮衆長。

我們采訪所在的晶耀前灘，便是鐵獅門與陸家嘴集團聯手打造的一個集購物中心、超甲級辦公樓、高端住宅區于一體的城市綜合體項目。

在一個多小時的交流中，陳志超的狀态始終輕松自在。他數次強調鐵獅門的長期戰略，還計劃在周期底部找到更多的投資機會，以實現長期發展。

目前，鐵獅門業務範圍遍及美國、歐洲、亞洲和拉丁美洲約35個主要市場。投資組合涵蓋住宅、長租公寓、高端辦公和商業空間、工業物流、地産科技以及綜合體項目。

值得關注的是，鐵獅門還通過Breakthrough Properties合資企業，致力于打造世界一流的生命科學園區，目前已在美國、歐洲建設了14個生命科學實驗室項目。鐵獅門在上海張江的生命科學園區項目也将于2024年落地。

截至目前，鐵獅門公司已收購、開發和運營了約556處物業，總面積達2090萬平方米，總價值超過1280億美元。

以下為觀點新媒體與鐵獅門中國區首席執行官陳志超的采訪實錄（部分）：

觀點新媒體：中美競争和中國經濟轉型大背景下，鐵獅門有怎樣的發展策略？

陳志超：切身感受的角度，目前中國經濟整體處于關鍵的調整期。

在這種環境下，第一，鐵獅門立足于中國長期發展，並不會覺得經濟一旦偏涼，就失去信心，我們希望在中國的業務按百年計劃來打造。

第二，房地産本身是有周期的，鐵獅門在過去的100多年，經歷了無數個經濟危機。房地産周期中間，更多的是要利用周期底部進行投資，頂部進行資産出售，重新回到底部的時候，恰恰又是一個收購的好時間。

我們始終認為，房地産是有波段的，只是在過去的改革開放40年，中國房地産沒有碰到過，一路長歌，大家以為是一個常态，但並不是。

房地産就是有周期的，在周期背景下我們都在做改變。

觀點新媒體：鐵獅門是如何做出改變的？

陳志超：這些改變其實是多方面的。

投資策略方面，鐵獅門2006年進入中國，我們發現中國缺乏頂級的、優秀的城市綜合體，所以專注于城市綜合體的開發。接下來轉型到存量資産，以存量為主進行開發改造，然後又轉型長租公寓、生命科學園區領域等，我們還會收購新的長租公寓項目。

十幾年的投資里，鐵獅門始終根據市場和全球投資策略的變化，因地制宜、因時而動的調整在中國的投資方向。同時，全球經濟也反映到了中國投資策略的改革，它是雙向的。

我們會定期與美國總部溝通我們的年度投資策略。但是基于整個中國經濟的現狀、市場發展的情況，我們會随時做出一些改變。

觀點新媒體：鐵獅門是一家怎樣的公司？

陳志超：我們定位為全球卓越的資産管理人、開發商、運營商和業主。

資産管理人對應了鐵獅門大部分投資都以基金為主導來進行，這種情況下最重要的是為投資者創造卓越的回報。

大的宏觀背景之下，鐵獅門怎麼樣克服危機，或者說利用危機，再進一步發展？

多元化是我們應對挑戰的重要方法。

鐵獅門在美國，開始是開發商，然後進入城市更新、長租公寓還有工業地産，以及布局生命科學領域，成立了Breakthrough這個平台。到今天，鐵獅門在美國和歐洲已經建設了14個生命科學園區。

在中國，不管是進軍長租公寓還是布局生命科學園區，都是在鐵獅門全球戰略發展的轉型之下，根據中國特殊國情和房地産節點做出的判斷，然後制定了中國的投資策略。

觀點新媒體：鐵獅門如何看長租公寓？

陳志超：長租公寓可做，但並不意味着你能掙錢。

作為一個産業來說，長租公寓永遠都可以做，只是說在什麼樣的節點去做。目前階段恰恰是中國處于房地産下行周期，如果我們能夠買到合适的物業或者土地，就可以做長租公寓。

長租公寓在今天可做，是因為之前並購成本太高了。現在由于整個市場出現了重大調整，我們可以購買相對比較便宜的不良或者是壓力資産，通過優秀的資産管理，能夠在财務上算得過賬。進入價格是要有競争力的，這才是我們的重點。

觀點新媒體：定位的中高端市場情況如何？

陳志超：目前我們只做北上深三個城市。

第一是人口持續導入的城市，第二是流動人口比較多的城市，第三是年輕人比較多的城市，才會去做。我們定位中高端，一個是鐵獅門品牌的号召力，第二是充分利用鐵獅門現有的資源，包括資産管理等能力賦能。

我們的中高端是服務于中産階級的中高端，更好的服務、設計以及居住體驗。這部分人其實對品質生活總是有追求的。

我們已經在深圳和上海投資了650套左右的長租公寓，未來可能想要做到2000套。

觀點新媒體：鐵獅門在過去地産發展的黃金年代很穩健。

陳志超：鐵獅門更多追求的是合理利潤，不是超額利潤。

對于企業來說，我們的邏輯很簡單，比如說住宅開發，我們只要在土地成本的基礎上加上合理利潤，就能出售了。

觀點新媒體：鐵獅門在中國有很多合作夥伴，在這方面是如何考慮的？

陳志超：鐵獅門很關注合作夥伴，我們始終致力于為合作夥伴創造價值。比如我們為耐克在新江灣的尚浦領世量身定制了其大中華區總部，還有抖音區域總部等等。

我們有四類合作夥伴，第一就是我們的租戶，需要我們全力以赴做好服務；第二是我們的終端使用者，包含了抖音、前程無憂、西部證券這些。第三是我們的投資人，比如險資、信托等為代表的投資人，我們需要為投資者創造卓越的回報；第四就是項目並投的投資方，我們在項目運營中始終保持透明度，並極盡所能為他們創造價值和利潤。