觀點與薛峰對話：廈門地鐵TOD這一年 | 博鰲新力量

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為其中的“地産篇”，我們将挖掘城市更新、代建和開發等領域的企業和人物，講述他們在房地産新發展時期的所思、所想與所得。

觀點網 在現實生活中，許多廈門人的“本島意識”是十分濃厚的。這種長期影響的“本島意識”，猶如廈門發展上橫亘的一座頑固磐石。為了将其連根拔起，跨島發展是必然的，而地鐵是解決跨島發展的核心公共交通工具。

目前，盡管地鐵繫統已經在廈建立，如何有效解決人的聚集區域與地鐵站點之間存在的脫節問題，成為了新的思考焦點。廈門地鐵上蓋投資發展有限公司(廈門地鐵TOD)總經理薛峰表示，廈門TOD的誕生，就是為了解決城和地鐵的連接。

自上次訪談薛峰，一年倏忽而過，海風海浪依舊，觀點媒體有幸再次與薛峰相聚，一同坐下，聊一聊廈門地鐵TOD的這一年。

填補TOD空白

TOD之父、新城市主義學者Peter Calthorpe曾言“一座TOD城市，改變未來人類生活”，而廈門，這座歷史悠久又充滿活力的城市，随着TOD模式的引入與深化，正經歷着一場脫胎換骨的變革。

目前，廈門地鐵已開通運營3條地鐵線路，運營里程總長96.76千米，運營車站共70座；新一輪線網規劃共12條線，總規模預計可達494公里（數據來源：廈門地鐵，2024年6月）。從本質上，地鐵和TOD應該是相輔相成的，但廈門地鐵雖已開通運營的三條線，卻尚未實現真正意義上的TOD效應。真正意義上的TOD模式，是以公共交通為樞紐，以400-800米的輻射範圍為半徑，建設集商辦、居住、文化、教育等多元業态為一體的步行化城區。

值得注意的是，TOD不同于簡單的地鐵上蓋物業，傳統地鐵上蓋物業僅将地鐵作為一種導流手段，吸引的是随機性消費行為；而TOD模式則是将軌道交通與周邊不同業态無縫銜接，将項目作為一個行程中的目的地來打造，是一種帶有目的性空間模式。

因此，薛峰表示，廈門TOD需要做的，是重新審視站點周邊，考察該站點是否能夠成為整個片區的中心，對于特别中心的位置又該用何種方式和地鐵銜接起來。而TOD在這個過程中充當一個紐帶角色。正是基于這樣的思考，薛峰希望在每個TOD底盤上靈活地插入各種功能模塊。就像搭積木一樣，每個參與者都能根據自己的專長和市場需求，選擇最适合的模塊加入其中。“有的企業是辦公模塊，有的企業是住宅模塊，公寓我們可以自己做，但整個底盤都是由我們TOD來規劃。”

廈門地鐵TOD布局圖

截止到目前，廈門地鐵TOD共持有6個項目，分别為濕地公園TOD、湖里公園TOD、海滄中心TOD、南部新城TOD、七星灣TOD、集美軟件園TOD。在這6個項目中，廈門地鐵TOD進一步細分成5大業态，包括酒店、住宅、公寓、商業以及辦公；而這5大業态又孕育出14類産品線，其中，住宅包括了璞瑞、璞盛、璞安共3類；商業有錦悅里、錦悅天地等等。

實現TOD落地

商業，是14類産品中薛峰最為在意的點，同時也是所有産品線里最難攻克的點。

在薛峰看來，每一個TOD項目都渴望成為所在區域的核心，實現這一目標的關鍵在于通過商業活動吸引並聚集人流，形成繁荣的人群聚集效應。

而且，在公共交通一體化上，很重要的一點是必須要把交通和商業無縫融合在一起。只有兩者無縫連接，“大家在這個空間去移動，才是一個舒适、愉快的過程，否則全是交通路網，大家感受是很差的”。

湖里公園TOD實景圖

實踐出真知。今年6月，廈門地鐵TOD首個街區式社區商業——湖里公園TOD·錦悅里正式開街，招商率高達90%，現已成為所在片區的商業中心。

此外，自2022年開始，随着集美區産業的發展，大量人口往集美遷移，集美區已經超過了島内的思明區、湖里區，以109.6萬的基數成為廈門人口第一區（數據來源：廈門市統計局）。由此，廈門地鐵不得不加快島外TOD商業項目的步伐。

廈門地鐵TOD的第二個商業項目——集美軟件園TOD·錦悅天地，将于今年8月底以半MALL半街的形式面世。薛峰透露：“在商業産品的發展過程中，我們會試着做一些街區，還有一些小型的商業盒子，慢慢地和地鐵緊密結合。站内的商業，我們也會進行一些改造和提升。”

TOD地鐵公寓實拍圖

而在公寓闆塊，薛峰對于公寓産品則更加充滿信心。在14條産品線里，“公寓是我們現在比較有底氣的，在廈門來說，算是做得不錯。”目前廈門地鐵TOD共入市兩個公寓項目，第一個項目是湖里公園TOD·地鐵公寓，于去年年底正式對外招租，在傳統公寓淡季且橫跨春節的情況下，24年一季度1369套實現滿租。第二個公寓項目則在島外集美區軟件園三期，共1906套房間，于今年4月1号正式對外放租，3個月内也實現了全盤滿租。

理解TOD理念

上一年，薛峰在面對觀點媒體時，曾介紹了廈門地鐵投資公司精心規劃的未來藍圖——三個五年規劃。其中，首個五年便是以住宅開發為核心，寄望于依靠住宅支持自持物業。

然而，時局變幻莫測，房地産行業的整體承壓，讓這份雄心壯志遭遇了前所未有的挑戰。

濕地公園TOD實拍圖，非交付承諾

作為根植于廈門的本土國企，薛峰深知廈門地鐵TOD發展的根基在于這片土地，必須要深耕細作。因此，薛峰對于産品品質的要求近乎苛刻。在他看來，在公司能力尚待成熟的階段，唯有通過最樸實無華卻最為有效的“笨辦法”——反復試驗、不斷優化，才能确保品質達優。

特别是在樣闆房上，每一個細節都要經過多輪檢驗，任何不滿意之處都需推倒重來，直至達到完美狀态。正是薛峰對品質的執着追求，今年上半年廈門地鐵TOD多個住宅項目赢得了市場的廣泛認可。

據中原地産發布的2024年上半年廈門樓市成交龍虎榜顯示，廈門軌道以53.84億元的銷售金額，18.53萬平方米的銷售面積，穩居廈門TOP1。其中，濕地公園TOD以20.79億元的銷售金額，位列廈門上半年商品房成交金額榜首，市場占有率8.4%；海滄中心TOD以3.25萬平方米的銷售面積，位列住宅成交面積TOP1，市場占有率5.3%。

對于TOD住宅項目的成績，薛峰将其歸功于公衆對TOD理念逐漸加深的理解與信任。他相信，随着時間的推移和項目的不斷推進，TOD品牌将在廈門市場生根發芽、開花結果。“TOD這個模式，我們2022在廈門提這件事的時候，就是希望通過三年讓廈門市民對TOD真正的理解並認同。”如今看來這一願景正逐步成為現實。