本文為蔡雲女士在2024觀點年度論壇發表的演講。

蔡雲（中國房地產業協會商業文化旅遊地產專業委員會祕書長、研究員）：尊敬的新老朋友、各位同行，大家下午好！很高興又有一個機會在觀點的聚攏下，共同探討行業的問題。

當前房地產總體形勢分析：

1、從市場表現來看，2024年以來，新房市場整體延續調整態勢。

國家統計局的數據顯示：

1-2月全國房地產開發投資同比下降了9%，降幅比上年同期收窄了0.6個百分點。全國新建商品房銷售面積同比下降20.5%，銷售額下降了29.3%。

二手房成交量活躍度呈回升態勢，部分城市二手房“小陽春”行情初顯行業壓力依然存在。

分析其原因，一是去年同期疫情積壓的購房需求集中釋放，導致銷售數據基數較高；二是二手房市場“以價換量”態勢延續，一定程度對新房需求產生了分流。但值得關注的是，近期中央頻繁釋放樓市積極信號，國常會強調房地產事關經濟社會發展大局，要系統謀劃相關支持政策，預計供需兩端政策優化力度將增強。當前，新房、二手房成交量活躍度呈回升態勢，部分城市二手房“小陽春”行情初顯。

2、構建房地產發展新模式的三大工程

面對新的經濟發展形勢和社會需求，房地產市場需要實現轉型，以“土地經濟”和市場開發為主的城鎮化面臨新的轉變。

近來中央多次提及房地產發展新模式：中央經濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。“三大工程”不僅是逆週期調節、擴大投資的一項主要內容，更是建立房地產發展新模式的重要環節。政府主導的“三大工程”可以說是房地產新模式的“立”和“進”的方面，以此來幫助房地產市場實現平穩過渡。

構建房地產發展新模式，是破解當前房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策

3、新發展模式下房地產業以市場需求為導向的發展方向

隨着市場逐步進入穩態，居住消費也在新舊轉換之間迸發出新的動能。圍繞房地產更新改造、存量資產運營、資產服務等條塊分類，房地產深耕的服務與商業、旅遊、康養、等眾多行業結合都能探索出新的增長點。

通過轉型建立適應經濟發展、人民需求的地產新模式，是實現產業健康良性發展的必經過程。

具體分析新模式下的房地產轉型市場

1、保障性租賃住房中的運營服務管理是房地產企業從開發到運營轉型

保障性租賃住房解決的是新市民住房問題最直接的方式，是房地產企業轉型發展的重要方向。面對新市民居住問題，我們看到新市民的定義包括本人創業、就業、子女上學來到城市未獲得當地戶籍不滿3年的各類人羣，還有各類務工人員、大學生等等，目前約有3億人，住房需要依靠保障性住房。

十四五期間重點計劃新增650萬套保障性住房，這是一個比較大的服務人羣市場。而保障性租賃住房的配套服務要求成品房交付、拎包入住，租售同權帶來的公共衛生、文體教育、商業配套都是專有的服務內容。因此，對服務提出了更高的要求。

2、平急兩用公共設基礎設施建設涵蓋多個領域，不僅對房地產投資帶來新的增長點，也對可持續性發展提出更高的運營要求

超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設是為經濟持續恢復提供有力支撐的重要一環。國務院明確表示充分調用民間投資積極性，鼓勵和吸引更多民間資本參與“平急兩用”設施的建設改造和運營維護。金融部門也多次表態，“要積極服務保障性住房等‘三大工程’建設，加快房地產金融供給側改革，推動構建房地產發展新模式”。

從房地產行業的角度，超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施缺口較大，其中涉及新建、改造及運營“平急兩用”的民宿酒店、休閒和康養基地、儲備單體大型方艙醫院、升級應急醫療服務點、新建或改擴建一批城郊大型倉儲基地、產業園區、物流園區等，給房地產企業提供了抓手和轉型發展的契機，也為特大超大城市房地產投資帶來新的增長點。

同時，可以盤活房地產企業部分低效和閒置資產，通過新增設備和改造，將單一功能升級為多功能體系設施。今年以來，北京、上海、深圳、成都、杭州、武漢、大連等多個城市已經開始佈局，積極推進“平急兩用”公共基礎設施建設，項目主要包括康養旅遊、酒店民宿、公共衛生、應急避災、城郊大倉物流、高速服務區等，涵蓋多個行業領域，帶來巨大的管理運營的市場潛力，是房地產行業從增量轉存量市場的重要支撐。

3、城中村改造、城市更新市場需求的巨大釋放，是經營性物業最基礎的運營空間，是未來影響房地產業發展的核心變量

從老舊小區改造上看，十四五期間。要完成2000年以前已建成的21.9萬個城鎮老舊小區的改造業務。

從城市更新角度看，據不完全統計，房地產存量市場達到300萬億。按2%的市場轉化率，應有6萬億的規模，是一個巨大市場。

儘管存在着週期長、利潤低，成本難以覆蓋，但市場目前增量減少、短平快的投資模式不復存在，精耕細作、長遠發展仍是一個重要的投資方向。

城市更新以及城中村的改造帶來大量城市基礎設施的重新利用和開發，不少城市政府對於城市更新的商業比重要求越來越高，整個更新面積中商業最高的比重甚至到達了50%。

這就意味着商業成了整個地塊能否成功的最大關鍵，是城市商業、文化旅遊、產業等重要場所，是經營性物業最基礎的運營空間，可持續合理產生收益，是維護城市健康發展的重要保障。

4、做好服務是當前房地產轉型發展的重要抓手

1）廣義的服務業是國民經濟重要組成部分，對改善民生、推動產業升級有着重要的作用。

2）存量市場以經營性物業為主，涵蓋商業地產、產業地產。長租房、旅遊、地產、養老、健康等等。長期穩定的租金收益是房地產發展閉環的重要環節，也是發展方向。

隨着房地產供求關係的變化和產業政策的調整，房地產存量時代的到來，商業地產是中國整體實體資產的重要構成部分。我們粗略估計中國整體實體資產（截至2021年末）的資本價值應當在150-200萬億元之間，其中狹義的商業地產（僅指代零售物業、辦公物業和酒店）在40-50萬億元，佔比可能在30%左右。

作為一個綜合性的市場，房地產服務市場是一個巨大的經濟體。根據相關數據，僅以物業管理為例，目前中國物業管理市場的規模約為數千億元人民幣。

房地產服務市場是中國經濟的重要組成部分，擁有巨大潛力和機遇。

3）產業政策的支持

1月下旬，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，擴大經營性物業貸款的資金使用範圍，提升貸款比例。這一政策在業內人士看來，對龍湖集團、華潤等持有大量優質商業資產的房企而言，無疑是重大利好，有助於其流動性的補充和債務壓力的緩解。

4）地產資管行業出臺了較多政策，主要包含REITs領域和融資

今年3月24日，證監會發布《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》；同日，國家發改委發佈《關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。

兩個文件均提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

中國商業地產REITs的意義在於建設更高質量的消費與商業基礎設施，服務土地要素市場的配置優化，以及推動中國資產經營管理行業的提質增效，更是長期來看中國整體REITs市場發展的重要構件。於房地產行業而言，這是企業價值升維，以及板塊內投資逐漸轉型的重要契機。

市場和政策對房地產企業轉型提出了更高的要求，要求具備極強的服務水平，更專業的運營能力。

以已發行的REITs看，底層資產較為優質，均位於抗風險能力較強的一二線城市；運營時間較長，從6年到10年不等；收益整體穩定，回報穩定，出租率接近100%，有較強的業績增長潛力，未來可期。

經營性物業貸款的資金使用對龍湖集團、華潤等持有大量優質商業的、有着較強運營能力的、持續穩定的經營收益，有較大的支持力度。隨着市場規模的不斷擴大和創新的推動將進一步促進房地產服務市場擴容和發展。

因此，就目前的房地產市場形勢和今後的發展方向看，只有加強服務意識，深耕服務內容，才是未來房地產企業行穩致遠的重要方向。

最後。我用倪部長的一句話來結束我們今天的論壇發言：

新模式下，房地產企業要清醒的認識到，現在拼的是高質量、新科技。好服務。誰能為羣眾建設好房子，誰能為羣眾提供好服務，誰就會有市場，誰就會有發展。