首創城發38平方公里項目引援 百億基金組建里的降杠杆路徑

觀點網 首創城發接近百億轉讓了首創經中51%股權。

12月8日，首創城發公告稱，轉讓首創經中51%股權予公司控股股東首創集團聯合三家北京市屬企業共同出資設立的基金公司，交易代價99.68億元。

首創經中是負責京津合作示範區項目開發建設的項目公司主體，在位于天津市濱海高新技術産業開發區的北京市飛地——清河農場，擁有西區約38平方公里的自有土地。

2015年，京津合作示範區項目被納入《京津冀協同發展規劃綱要》，是“4+N”(即4個戰略合作功能區+一批特色園區)功能承接平台之一，定位為非首都功能疏解的重要承載地、京津深化全方位合作的重要平台及區域改革創新發展的試驗基地。

這一次，首創引入了北京國管、京投公司、京能集團三家市屬企業作為股東，發揮各自在資金、金融、産業資源端的優勢，進一步加大對示範區項目開發建設的支持力度。

股權轉讓

12月8日，首創城發公告稱，該公司控股股東首創集團拟聯合北京國有資本運營管理有限公司、北京市基礎設施投資有限公司、北京能源集團有限責任公司三家北京市屬企業，共同出資設立經中合創（北京）城市建設合夥企業（有限合夥）。

經中合創認繳出資額為100.02億元，類型為有限合夥企業，由發行人全資子公司首創投資擔任GP及執行事務合夥人，北京國管全資子公司北京新華國際會展有限公司亦擔任GP，各認繳出資100萬元。

出資比例方面，由首創集團、北京國管、京投公司和京能集團全資子公司北京京煤集團有限責任公司分别按照40%、20%、20%、20%的比例認繳出資LP份額100億元。

公司注冊成立後，收購首創城發所持有的首創經中51%股權，收購交易代價99.68億元。

截至2022年末，首創經中合並報表範圍内總計資産201.88億元，總負債126.61億元，所有者權益75.28億元。2022年營業收入1.82億元，淨利潤1.72億元。

數據來源：公司公告

根據北京中企華資産評估有限責任公司出具的“中企華評報字(2023)第1759号”評估報告，經資産基礎法評估，截至評估基準日2023年6月30日，首創經中淨資産評估價值195.45億元，51%股權對應的評估價值為99.68億元。

本次交易完成後，經中合創将持有首創經中51%股權，首創集團、首創城發(含並表子公司經中實業)合計直接持有首創經中49%股權。

首創城發表示，京津合作示範區項目定位為非首都功能疏解的重要承載地、京津深化全方位合作的重要平台，也是首創城發重要戰略資源。項目成功引入北京國管、京投公司、京能集團等多家市屬企業作為股東，有利于示範區項目開發建設。

另外，首創城發通過本次交易，亦可有效提升戰略資源價值、增強資金充裕度、降低杠杆水平，顯著增強财務穩健性和抗風險能力。

一級開發

說起首創城發，大家可能會有些許陌生，這一平台是在2021年首創置業退市後，首創集團将旗下首創置業、首創經中、首創新城鎮和綠基公司（北京市唯一綠隔基礎設施平台）四家二級子企業重組整合的新平台。

首創城發，不僅承接了原有的上市平台——首創置業，還注入了首創集團旗下未上市的首創經中、首創新城鎮和北京綠基三大業務平台資産。

2021年11月23日，首創置業發布公告，首創城發拟與首創集團進行内部資源整合。首創集團将其持有的首創經中、首創新城鎮和北京綠基等資産注入首創城發。

截至2020年12月31日，資産注入標的總資産賬面價值244.08億元，總負債賬面價值137.28億元，所有者權益賬面價值106.81億元。

其中，首創置業是全國領先的大型地産綜合營運商，以中高端住宅專業開發、商業地産投資與運營等為核心業務；首創經中核心業務包括産業新城、政策性住房、城市更新三大業務平台；首創新城鎮是北京市政府與首創集團共同發起設立，以支持北京城鎮化建設為主要任務，助力北京市小城鎮開展城鎮化建設的兩大政府引導基金之一；北京綠基是北京市唯一的綠化隔離地區市政基礎設施建設平台，亦是北京市獨特的保障房周邊配套基礎設施建設平台。

彼時，首創管理層表示，首創城發将以三大業務航道（城市綜合開發、城市綜合運營、城市更新升級）和三大強勁引擎（金融、科技、機制），未來形成以大資管為主導的業務生态繫統。

其中，土地一級開發業務是首創城發重要的業務闆塊之一，區域聚焦于北京和天津，通過對土地進行一級開發整理和配套基礎設施建設使其達到出讓條件。

截至2023年3月末，首創城發主要土地一級開發項目有天津武清土地一級開發項目、北京石景山棚戶區改造項目、北京平谷白各莊土地一級開發項目、北京呼家樓棚戶區改造項目、北石槽棚戶區改造項目、北京平谷金海湖AB地塊一級開發項目、張家口橋西區土地一級開發項目、房山區黃辛莊三期土地一級開發項目、張儀村二期項目、羊坊村棚戶區改造和環境整治項目、大瓦窯項目等。

此外，首創城發負責京津合作示範區的開發工作。京津合作示範區位于天津未來科技城，由北京、天津共同打造，是京津冀協同發展中非首都功能疏解的重要承接地、京津深化全方位合作的重要平台、區域改革創新發展的試驗基地。

首創城發通過土地劃撥取得該示範區占地面積38萬平方公里的土地，計劃對其分三期進行開發建設，預計建設周期為15年。

目前，起步區(11萬平方公里)基礎設施建設基本完成，已有7個産業項目簽約落地，總占地面積650畝，總投資23.3億元。

數據來源：債券募集說明書

2020-2022年度及2023年1-3月，首創城發主營業務收入合計分别為266.78億元、351.82億元、248.12億元和21.85億元。

從收入構成看，發行人主要的業務收入來源包括房地産銷售、保障房業務、土地一級開發和物業租賃等。

數據來源：債券募集說明書

上述期内，首創城發一集土地開發業務收入分别為37.62億元、55.34億元、29.78億元及2.63億元，占主營業務收入比例為14.10%、15.73%、12.00%及12.02%。

上述期内，土地開發的毛利率分别為33.04%、47.34%、65.18%及6.08%。2020年土地一級開發業務毛利率水平有所下降，主要是因為近年的土地一級開發項目固定收益的項目為主，而收益分成模式的武清項目占比下降。

土地一級開發業務為首創城發帶來收入的同時，亦使首創城發充分分享區域土地增值收益。

同時，該業務可協助首創城發對地塊進行充分了解，使其在早期階段便會對未來房地産開發項目的定位、土地規劃，乃至産品設計、市場分析等方面有着較深入的認識，在二級市場出讓階段搶占先機。

截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年3月末，首創城發全部債務余額分别為958.98億元、896.54億元、808.63億元和807.40億元。截至本募集說明書簽署日，公司尚未出現逾期未還本金或逾期未付息的現象。

現金流方面，報告期内合並報表口徑經營活動産生的現金流量淨額分别為90.73億元、198.34億元、112.32億元和-25.31億元，2020-2021年合並報表口徑經營活動産生的現金流量淨額增長明顯，2022年公司的經營現金流量淨額較2021年減少86.01億元，下降43.37%，主要繫受新冠疫情、房地産行業政策調控的影響，銷售商品、提供勞務收到現金較上年減少。

截至2023年3月末，首創城發的短期借款為3.00億元，一年内到期的非流動負債余額為166.32億元。

截至2023年3月末，貨币資金余額為179.01億元，較2022年末減59.32億元，減少幅度為24.89%，主要繫公司主動壓降債務規模，使用貨币資金償還有息負債所致。