編者按：2023年漸近尾聲，宏觀環境正在發生積極變化，消費市場愈發成為關鍵，萬眾期盼的復甦尚在中途。
在此間，深刻的改變已經滲透各行各業，包括商業地產。面對變化的行業，無論是零售端、消費端還是企業端，都必需適應變化。
帶着對商業地產以及對全產業鏈的持續探索，2023觀點商業年會於11月2-3日在上海繼續召開。
故此，觀點新媒體策劃和推出2023觀點商業年會特別報道——“看見未來”，通過深度採訪與交流，傳遞信心與希望，尋找更多有價值的商業邏輯。
觀點網 維新思想家鄭觀應在其著作《盛世危言》中談到：“故欲富華民，必興商務，欲興商務，必開會場，欲籌賽會之區，必自上海始。”
110多年後的上海世博會，就留下了中國館、世博軸，以及那句“城市，讓生活更美好”的願景。
又是十三年過去，世博後灘發展日新月異，世博文化公園、上海大歌劇院、國際馬術中心等相繼開建，後灘第一高樓上海SK大廈也於2021年竣工、2022年完成首批招商入駐。
“我們在黃浦江畔建了這樣一個標誌性的建築，還是希望它能夠起到一個標誌性的作用。”上海SK大廈（上海思凱房地產開發有限公司）總經理杜一莉向我們說道。
在這次訪談中，談及了上海後灘的總部經濟、垂直城市理念，以及那些在商業辦公樓裏的“滬漂”故事。
蝴蝶的翅膀
上海SK大廈為韓國SK集團投資建設的總部大樓。項目位於上海浦東世博濱江核心區，緊鄰世博文化公園，是一座總高59層280米的超高層商業辦公建築。
作為韓國第二大企業SK集團在中國的重要佈局，上海SK大廈已成為SK集團的區域總部所在，包括SK綜合化學、SK海力士、SK新能源、SK國際貿易、SK生物醫藥等9家SK系企業都齊聚這一新晉地標。
戴德梁行研究顯示，今年二季度，在上海市甲級寫字樓租賃市場上，外資機構在租賃成交中仍佔據較高比例，達52.4%。用杜一莉的話來說，外資的信心在逐漸恢復。
據她介紹，就在採訪後的第二天，大廈內將舉辦2023年在華韓資企業人才招聘會，由韓國貿易協會上海代表處主辦，吸引50多家企業攜千餘個熱門職位參與，其中不乏韓亞銀行、浦項國際貿易、SK旗下企業愛思開新材料等。
她給出這樣一個角色定位——“參與者”，形容的是上海SK大廈，也是她自己。
入職以來，杜一莉經常與世博管理局、浦東新區政府、kotra（韓國大韓貿易投資振興公社）、企業商會等打交道：“相較於前幾年，現在就我們接觸到的企業來講，可以看到大家在比較謹慎地進行復蘇和擴張。”
不久前的10月9日，韓國總統辦公室通報，美國同意三星電子和SK海力士向其位於中國的工廠提供設備，無需其他許可。消息一經公佈，引起中外芯片行業歡呼鼓舞。SK海力士正是SK集團下屬企業，也是上海SK大廈的重要租戶之一。
“我們所處的後灘區域，企業總部的集聚效應慢慢在增大，既包括外資，也包括了世博片區的一些央企、國企總部，另外還有新能源、生命科學、芯片產業等高科技領域，今後能夠看到比較明顯的集聚效應。”
杜一莉接着說道：“我們在跟企業接觸過程中也意識到，大家謹慎樂觀的態度，全球經濟形勢還有一些不可測因素，就像一個很遠的地方有小小的蝴蝶翅膀在舞動。”
從一家外資商辦運營方的角度，有時或許會覺得世界很小，有時又覺得上海很大。
談及上海前灘與後灘的對比時，杜一莉表示，前灘的整體規劃更全面、商業氛圍更濃烈，而後灘更偏重園區型辦公，有很好的人才公寓配套，以及稀缺的生態綠化。但其實二者僅隔一條川楊河，車程7-8分鐘，隨着相鄰地塊陸續開發，她認為未來後灘與前灘會成為一個商圈，“整個浦東的世博濱江都在一個大區域裏，我們還是非常希望跟前灘在產業集羣方面做一些互補，而不是競爭。”
從上海SK大廈高層俯瞰，可以看到前灘核心區的全貌，也可以看到世博文化公園和後灘濕地公園模糊的界限，在水杉、蘆葦蕩和狼尾草之間，兩者的路徑與水系也聯繫在了一起。
商業的溫度
不知何時，上海這座摩登都會與city-walk緊密聯繫在一起。
部分工薪階層看着社交平臺上的自拍照調侃：有錢有閒才叫city-walk（城市漫遊），否則只能city-work（進城打工）。
但實際上，兩者的碰撞融合已經悄然發生，寫字樓、步行街、購物中心以及園區等業態不再涇渭分明。
“我們是一個280米辦公為主的大樓，傳統意義上只要滿足辦公需求就可以了，但從現在來講，這遠遠不能達到樓內辦公人羣的需求。”杜一莉說道。
她介紹，上海SK大廈配備了25000㎡的商業空間，薈萃幸福食社(白領餐廳)、輕食餐飲、商務宴請、商務中心、品牌展廳、健身服務等多重業態，其中幸福食社與商務中心自營。
幸福食社是一個約2000㎡的特色美食空間/白領餐廳，設有640個用餐座位，環境自然舒適、溫馨治癒，早中晚餐供應各類美食，契合白領及周邊居民的日常需求。“早晨下了地鐵、上班之前熱乎乎地吃上一碗麪，非常幸福。性價比也很高，早餐基本上10-15元，午餐和晚餐30元左右。”
1000㎡的商務中心則包括可同時容納100人的多功能使用空間、董事會議室、中小型會議室及社交休憩區等。
“前段時間，一個國內的時裝品牌在上海SK大廈內舉辦了時裝秀活動，有很多明星過來，也在商務中心內進行了專訪、拍攝及交流活動等。以前時裝週更多會在搭設的場地，或者在商場做走秀，辦公樓宇裏走秀還是挺獨特。品牌方眼光獨到，選了45樓的辦公空間搭建了一個環形走廊，有將近300名嘉賓，利用我們高樓層的江景和城市景觀跟時裝品牌結合，讓人印象深刻，在行業內反響非常大。”
此外，上海SK大廈在社羣建設方面陸續開展各種活動，如邀請齒科診所進行牙齒保健諮詢、美國諮詢公司進行關於職場女性力量的宣講會、以及單身青年聯誼等。
“不同企業在一棟樓裏辦公，其實很多是同一行業或是上下游的關係，我們通過很多這樣的活動讓不同企業的人有機會聚在一起，促進交流。也鼓勵企業舉辦Family Day，把員工的家庭成員邀請到辦公場所，來看一下他們的辦公環境氛圍。”
杜一莉表示，上海SK大廈在一座垂直樓宇之內涵蓋了諸多功能，也希望在未來做不同探索，例如樓內的社羣活動能夠延伸出去，與周邊的世博文化公園、大歌劇院和國際馬術中心等結合。之前已組織了“一起趣騎行”，在世博濱江綠化帶邂逅城市風景。
今年2月，上海SK大廈獲得LEED O+M鉑金級認證，在LEED標準中的“室內環境質量”、“材料與資源”與“選址與交通”板塊獲得高分。
在“2022觀點學徒計劃-線上季”的討論環節中，杜一莉曾闡述了SK集團的“幸福經營”理念，業主要為客戶創造精神上的愉悅感和幸福感，打造有溫度有情感的寫字樓，而不單單是提供冰冷的物理場所。
美國作家尼基爾·薩瓦爾在《隔間：辦公室進化史》寫道，在過去：“人們遠不能在市中心的灰色和米色大廈中找到綠色小山和人工湖”、“這份無聊和令人乏味的體面感，使得辦公室成為20世紀一大不可或缺的話題基礎：各種關於中產階級的美言，各種關於穩步走向爬升的職業承諾。”
未來已至，隨着空間、業態和思維定勢的逐漸打破，在上海SK大廈等新建商辦樓宇，改變正在發生。
以下為觀點新媒體對上海思凱房地產開發有限公司總經理杜一莉女士的採訪實錄：
觀點新媒體：2023年復甦進程中，商業地產在其中起到的作用如何理解？您認為這種環境，對於商辦領域的發展會帶來哪些機會？
杜一莉：商業地產一直與經濟週期息息相關，也可以說是能感受到經濟起落的晴雨表。
作為商業地產的參與者，就像觀點此次探索的主題一樣，我們要以“看見未來”的心態去嘗試把握未來經濟各領域的變化，在迎合變化、迎合顧客需求的過程中去尋覓機會。
經過疫情三年，作為商辦空間的提供者具體感受到的就是企業工作形式的變化（居家/遠程靈活辦公、視頻會議的頻繁使用等）、新一代員工對更寬鬆的辦公環境/氛圍的訴求等。
觀點新媒體：數據顯示，從上海寫字樓租賃熱度看，浦東新區和閔行熱度最高，靜安、徐匯和嘉定等區緊隨其後，浦東後灘相較於浦東前灘有哪些優勢？SK希望能給後灘區域帶來哪些變化？
杜一莉：浦東後灘與前灘相隔一條川楊河，車程7-8分鐘，隨着相鄰地塊陸續開發，我更願意認為未來後灘與前灘會成為一個商圈，在產業集羣方面有互補而非競爭。
目前前灘的整體規劃更全面、商業氛圍更濃烈，而後灘更偏重園區型辦公，也有很好的人才公寓配套。
後灘最大的優勢是即將建成的佔地2平方公里的城市中心公園-世博文化公園，結合已建成的後灘濕地公園及世博濱江綠化帶，後灘可以說是坐享城芯最稀貴的生態資源。
上海世博文化公園除對原世博會4個保留場館進行改造外，新建雙子山、世博花園、申園、上海溫室、世界花藝園及大歌劇院、國際馬術中心等設施，將成為上海中心城區最大的沿江公園綠地及文化場所。
上海SK大廈作為黃浦江畔、世博金岸的城市地標，一定要在後灘起到核心的引領作用。
觀點新媒體：戴德梁行的研究顯示，今年二季度，外資機構在上海甲級寫字樓租賃市場租賃成交中仍佔據較高比例，達52.4%。如何看待外資在上海辦公租賃的佈局，信心是否回穩？
杜一莉：上海作為國際化大都市，是全國乃至全球市場的重要貿易投資門戶，也在大力推進國際經濟、金融、貿易、航運和科技創新等“五個中心”的建設，因此仍將吸引內、外資總部型需求企業進駐。
我們也一直在跟世博局，還有跟浦東新區政府不斷交流，作為企業代表參加政企圓桌會議等，跟kotra（韓國大韓貿易投資振興公社）、韓國貿易協會等等也都在做一些溝通，大家對於整個市場的復甦還是抱着正面向好的態度。
近期上海市領導頻繁會見各跨國企業管理層，也是在傳遞上海持續營造市場化、法治化、國際化一流營商環境，為全球企業在滬發展提供長期穩定、高效便利的服務舉措和政策供給的信息，增強跨國企業加大投資的信心。
當然，目前地緣政治引起的國際秩序的混亂和動盪，包括去全球化、中美脫鉤、俄烏戰爭、巴以衝突等都給經濟發展帶來很大的不確定性，信心完全回穩仍需時間。
觀點新媒體：SK集團是韓國第二大企業集團，更是首家在華設立分支機構的韓國大企業，以上海SK大廈為例，SK為適應內地辦公市場做了哪些本土化創新？
杜一莉：上海SK大廈作為SK集團在上海投資建成的首個項目，以280米的地標高度傲立後灘世博板塊，項目建築面積200,345平方米，地下3層，地上59層。擁有國際超甲5A辦公品質，榮獲綠建三星設計認證、LEEDO+M鉑金級認證，採納人臉識別閘機系統、自動派梯系統、雙層空氣淨化系統等智慧科技，是SK集團全球範圍可持續發展的重要實踐成果和載體。
上海SK大廈於2021年竣工後，不僅依照承諾成為SK集團的區域總部所在，聚集了包括SK綜合化學、SK海力士、SK能源、SK新能源、SK希得龍、SK國際貿易、SK生物醫藥等9家行業領軍者，還吸引了來自新能源、高端現代服務、高新科技、生物醫藥、芯片半導體、金融服務等領域50餘家實力企業。
運營階段我司仍不斷投入，改善區域營商環境，引進優質總部企業、推進相關產業集聚。
觀點新媒體：在“2022觀點學徒計劃-線上季”，您關於商辦運營的主體關鍵詞是“幸福”，認為業主要為客戶創造精神上的愉悅感和幸福感，打造有溫度有情感的寫字樓。那麼上海SK大廈在社羣活動營造方面有哪些指標，比如活動頻次、成本、效益轉化等？
杜一莉：自1991年進入中國，SK集團一直秉承“取之於社會，用之於社會”的社會公益價值觀和“幸福經營”理念。
上海SK大廈在過去一年多的時間，相繼打造了幸福食社和商務中心，也陸續開展深受白領喜愛的各種活動，如女神節攜手商戶給樓內女神們送早餐；呼籲綠色出行，也讓租戶充分體驗周邊綠地的優勢，我們組織了“一起趣騎行”，在世博世博濱江綠化帶以騎行邂逅城市風景；今年4月結合“世界地球日”，攜手Goodcycle好潤髮起“春雨新生—校服捐贈計劃”；10月請了齒科診所來給大家做一場牙齒保健方面的宣講。
不同企業在一棟樓裏辦公，其實很多是同一行業或是上下游的關係，我們通過很多這樣的活動讓不同企業的人有機會聚在一起，促進交流。也鼓勵企業舉辦Family Day，把員工的家庭成員邀請到辦公場所，來看一下他們的辦公環境氛圍。
觀點新媒體：這幾年經常提到一個概念叫垂直城市，像上海SK大廈這樣280米的大廈，怎樣容納到城市一些功能？
杜一莉：前段時間，一個國內的時裝品牌在上海SK大廈內舉辦了時裝秀活動，有很多明星過來，也在商務中心內進行了專訪、拍攝及交流活動等。以前時裝週更多會在搭設的場地，或者在商場做走秀，辦公樓宇裏走秀還是挺獨特。品牌方眼光獨到，選了45樓的辦公空間搭建了一個環形走廊，有將近300名嘉賓，利用我們高樓層的江景和城市景觀跟時裝品牌結合，讓人印象深刻，在行業內反響非常大。
為什麼一個垂直樓宇要賦予這麼多功能？其實完全是從客戶需求出發。
我們跟很多主力客戶交談過程中，他們都反覆提到，一個辦公空間搬遷的決定並不是老闆拍拍腦袋，然後算一下租金賬目等等就能作出的，很多企業都要做員工滿意度調查，由員工來投票，否則在搬遷的過程當中難免會造成一些人員流失。
員工最關注的是交通便利性，其次是工作環境，比方說午餐是不是有保障，景觀如何，同時大廈內有沒有比較豐富的活動等。
SK集團倡導的“幸福經營”理念，以ESG為基礎，提倡以主動的態度為利益相關者積極創造新價值，與社會共同成長，攜手社會成員共同創造長期的可持續的幸福。因此，作為一家企業，我們更關注的是長期的可持續性的發展，也希望通過我們對所有細節的關注將上海SK大廈打造成為上海的標杆項目。