觀點指數 中報季過後，以碧桂園服務、金科服務、綠城服務為代表的眾多港股上市物企都在公開市場展開了相當密集的回購活動，在回購策略上各企業之間也有所不同。

這些回購活動或多或少對長期下行的物業股股價起到了一定托底和支撐作用，但在回購區間之外，物業股仍處於下跌態勢。

物業服務企業在經營基本面並未顯露出嚴重問題，其股價長期低迷的根本癥結在於地產，二者在股權、管理和經營上的極高關聯度是物業股估值無法修復的主因。

高頻回購托底

自地產危機爆發及蔓延以來，物業服務企業作為地產下游同樣受到牽連。目前H股物業股標的基本都與地產相關，無論是由地產公司直接持股的物企，還是金科服務、奧園健康等大股東易主不再為地產下屬企業的物業股，或類似碧桂園服務由同一家族持股的兄弟公司模式物業股，無一例外均長期錄得持續下跌。

近年來，港交所上市企業的回購活動愈發頻繁。2020-2022年，香港聯交所進行回購活動的企業數量分別為167、188、234家，2022年上市企業累計回購金額大幅提升668億港元至1050億港元，2023年前三季度，港股累計回購金額為782億港元，佔2022年全年回購總額的75%。

2023年中報季過後，以碧桂園服務、金科服務、綠城服務為代表的眾多港股上市物企也都開展了相當密集的回購活動，這些回購均在交易所場內通過集中競價的方式進行，可以有效提升股票交易活躍度，並同時對股價起到促升或托底作用。

其中，碧桂園服務的回購力度最大，其8月公告表示將回購不低於3.37億股股份並進行註銷。次月，碧桂園服務便進行了6次公開市場回購，每次回購股份數目均為數百萬股，累計回購股份數目3018.4萬股，目前累計耗資超過2.8億港元。

值得注意的是，企業可進行回購股份的數目和股票往期成交量有關，港股物業股的整體換手率和流動性水平不高，這會限制企業一定時期內可實施的回購力度。

與碧桂園服務相對低頻而大額的回購不同，金科服務與綠城服務採取了少量多次、每日操盤的更為精細的回購策略。今年以來，這兩家物企都進行了相當高頻率的股份回購動作，其中綠城服務回購的交易日天數超過30天，而金科服務回購交易日天數則超過50天，每日回購股份數目不多，分佈在數萬股或數十萬股。目前綠城服務已累計回購約2606萬股，耗資9293萬港元；金額服務已累計回購1587萬股，耗資1.67億港元；

在具體的操盤邏輯上，物業企業之間同樣存在差別，例如碧桂園服務多在盤前集中競價階段便開始下單買入，綠城服務傾向於在每日盤中的低點買入，金科服務則多於每日尾盤一次性回購抬價。

和內地A股市場相比，香港聯交所上市股票機構投資者較多，且物業股的公眾持股量也普遍不高，導致股票的流動性相對較差，每日進行回購的操作也可以加強市場的交易活躍度。

在企業自身進行股份回購之外，中報季過後，萬物雲、旭輝永升服務等物業企業也出現了管理層增持的情況，這同樣也可以向市場傳達“管理層看好企業股價走勢”的積極信號。

有限的回購效力

企業的回購活動可以有效安撫投資者並刺激股價，而刺激股價主要通過三條路徑；一是公司的回購活動增加了做多力量，公司直接承接部分拋壓盤，對流動性較低的港股股票而言，效果會更加明顯；二是公司通過回購來傳達目前公司股價被低估，看好公司股價未來走勢的信號，以此來提振投資者信心；第三，根據香港交易所要求，發行人在回購公司股票後需要註銷被回購的股票，因此回購股票並註銷後也可以一定程度上增厚並改善企業的ROE和EPS等指標。

特別對於目前的物業企業來說，回購還有助於企業向市場傳遞公司賬上現金相對充沛的信號，有利於證實自身財務的安全性和獨立性。

在當前物管股整體下行和股價長期處於低位的市場行情下，企業採取回購決策對投資者而言一定程度上是要優於拿同等資金進行派息分紅的，無論如何，回購活動對企業股票價格都是一個積極的信號。

從實際情況出發，以碧桂園服務為例，其於9月進行了回購的交易日有6個，其中有4個交易日股票收盤錄得上漲，且進行回購的全部交易日股票漲跌幅均跑贏了當日的恒生指數或樣本物管股的平均漲跌幅。9月22日，碧桂園服務對回購的累計3018萬股股份進行了註銷，當日也錄得了6.72%的較大漲幅。整體來看，市場表現要明顯優於未進行回購的交易日。

不過，碧桂園服務耗資近3億的大額回購也並未挽救其股價整體的頹勢。

在未進行回購操作的交易日，碧桂園服務股價多數情況下都處下跌狀態，9-10月兩個月區間，碧桂園服務累計跌幅為23.39%，股價也已回落至6.91港元/股，市值僅剩231億港元，已是今年以來的最低位。今年上半年碧桂園服務的業績表現尚可，股價下行主要與其地產關聯方碧桂園近幾個月的負面消息有關。

綠城服務和金科服務等物企的回購頻次較高，但是每日回購數量相對較少，回購持續週期長，且物管股板塊整體處於下行週期，回購活動對股價的支撐力表現不甚明顯。

整體而言，回購這一行為，無論是高頻或大額的回購，還是數額和次數都不多的表態式回購，對於企業股價的刺激作用都是“聊勝於無”，足額的回購對企業股價短期內有一定托底和促增的作用，這是毫無疑問的，但具體影響力度則會受更多不可控因素的影響。

中長期情景下，股價波動更多是受市場變化和企業基本面等因素影響。股份回購能產生的影響有限，仍是“治標不治本”。就物業服務企業角度而言，近年來的經營基本面並未顯露出嚴重問題，其股價長期低迷的根本癥結在於地產。

表面來看，物業服務與地產二者業務模式完全不同，前者具備輕資產永續經營特質，而後者為重資產高週轉行業。但二者關聯程度相當高，地產暴雷對物業服務的直接影響也不僅僅是項目供給的減少，地產方作為物企的大客戶，同時握有大量重要業務和回款。某種程度上還能共享部分成本和人員，對物業服務企業運營和管理也有相當強的控制力。無論物業企業如何強調其獨立性，都不可能完全拋開地產而談物業服務。在地產癥結得到解決之前，物業股估值都恐難以修復。