李豔：不動産内資投資人集中在保險和自用 | 商業快訊

2023觀點商業年會·現場快訊：11月2日，觀點機構主辦的2023觀點商業年會在上海正式開幕，蘇州元聯投資基金管理有限公司總經理李豔在發表演講時表示，保險類投資人對穩定現金流的寫字樓收購表現得比較活躍。

2022年以來，随着全球的地緣政治風險加劇和人口紅利消退的疊加因素影響，可以看到市場是在深度調整的過程中，投資者出現的避險情緒在快速上升。

另一方面可以看到的是，随着國内公募REITs市場的打開，對于不動産投資市場也起到了提振市場的作用，而且底層資産從園區基礎設施類、能源基礎設施、倉儲物流，逐步擴容到保租房、商業、長租公寓等業态，豐富了資産的投融資渠道。

從資産的類别來看，辦公樓依然是相對比較活躍的資産類别，新經濟資産的業态，商務園區、物流、廠房的交易金額占比在明顯上升，包括公寓和酒店的占比，相較2021年都有了一些提升。從外資的角度來看，2022年以來内外資投資的金額和占比有下降，内資當中主要是金融機構買家為主，比如保險類的投資人，對穩定現金流的寫字樓收購表現的比較活躍。

因為公募REITs的利好，産業園業态受到市場關注。2019年開始逐漸升高，2022年創造了新高，2022年相較于2021年整體增長了約42%，投資型買家完成的金額和内資買家完成金額都較往年出現了較大幅度的增長。

從交易市場端來看，當前不動産投資市場的現狀，有幾個方面的特點：第一是從供給端來看，因為持有不動産企業的經營上的壓力以及現金流上的壓力，大量的資産在推向市場，在供給端來看，可以看到有很多好的標的釋放出來。第二是從需求端來看，外資對中國不動産投資的觀望情緒加重，從内資的投資人來說，集中在保險和自用型買家。

剛才提到保險對于項目現金流的貢獻和穩定性的要求是比較高的，從這個要求也就傳導到了我們對于資産價值的影響。第三是資金更加相對集中地流向優質、穩定和高增長的資産，這其中受到了公募REITs政策的引導，包括投資人對于穩定現金流的偏好、特定的資産類型都有

與此同時我們可以關注到，在海外市場也在出現一些變化，從全球市場來看，新基建的不動産和租賃住房正在成為新的增長核心。