有心者勝·金融篇 | 觀點與蔣領峰面對面：匯賢房托煥新機會

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“金融篇”，将邀約國内外頂級經濟學者、金融機構進行深度采訪交流，從資本市場的角度觀察當下經濟、金融與行業的發展與趨勢。

觀點網 采訪前夕，蔣領峰将見面的地點改到了北京東方君悅大酒店，他想帶我們看看這個剛剛經歷了升級與改造的項目。

抵達大堂，映入眼簾的便是搖曳生姿的水晶玻璃幕牆，左邊是宏偉的旋轉樓梯，右邊一架黑色的鋼琴吸引了不少孩童駐足。

不似在辦公室里，蔣領峰的狀态更加放松，就像多年未見的老友那般，喝壺茶，聊聊近況。

他向我們一一展示了市場波動這些年東方君悅大酒店發生的變化。不止是北京項目，過去幾年，匯賢房托亦做出了大量的升級與調整。

在他看來，“要盡量順勢調整自己，要不然無法适應市場變化”。

的确，巨變時代，快速進化、改變自身生存邏輯的物種才能得以繁衍生息。

大自然如此，企業又何嘗不是如此。變動之下，企業也應具備以“變”應“變”的能力，通過快速的調整與改變，去适應新的生存環境。

跨越大周期

北京東方君悅大酒店的翻新工程已經接近尾聲。

據蔣領峰介紹，工程于2020年開展，改造幾乎涵蓋整個項目，包括門廳、大堂、所有餐廳、公共區域以及客房和宴會廳。

“我們的大堂以及所有餐廳，包括長安壹号，全新引進的自助餐廳，還有一家酒吧，都翻修完畢了。客房分了幾期（翻修），現在第一期也基本完成。”

提及項目的煥新升級，蔣領峰滿臉喜色，重新翻修之後，“我們的定位上了一個台階：提供更好的服務和更好的硬件設施”。

實際上，伴随着經濟的平穩回升與居民消費意願回暖，旅遊業、酒店業、零售商業等業态的復蘇腳步加快。

匯賢房托此番調整與改變可謂恰逢其時。

一方面，改造完成後，項目定位更加積極，房價表現更具優勢；另一方面，更好地抓住了市場快速恢復的紅利期。

過去幾年，在多重因素影響下，各行各業不可避免受到影響， “活下去”成為大多數企業的一致目標。

大考之下，危與機並存，酒店、零售等業态将迎來新的“井噴式增長”時期，而企業應當利用這段下行周期，為未來市場反彈做好準備。

“這些翻新都是在過去三年期間開展的。”蔣領峰表示，調整與改變是匯賢房托跨越周期的重要方式，也是抓緊行業反彈期的利器。

“市場恢復之後，我們酒店的生意、餐廳的生意一下就回來了。同時，我們的定位也比較積極一點。”

不僅僅是短期紅利，從長期來看，自2001年開業至今，北京東方廣場已經走過了22年，這個坐落于京城核心區位的項目，想要更加契合市場需求、更加貼合消費習慣，煥新升級必不可少。

時代風雲變幻中，歷久彌新並非易事，蔣領峰告訴我們，東方廣場的“秘訣”是“盡量順勢調整自己”。

他提到，不止是北京項目，匯賢房托于重慶的綜合體項目亦進行了更新改造。

“我們在重慶有一個蝴蝶計劃。”蔣領峰表示，重慶大都會東方廣場将翻新，不僅僅是商場的改造，項目南側還将打造一個“山茶花廣場”，項目頂樓将打造一個“黃葛樹花園”，相信這兩個子項目将與大都會東方廣場一起成為重慶的新地標。

魄力和勇氣

對房地産信托基金而言，旗下底層資産越優質，意味着盈利能力有了較大的保障。

從匯賢房托的角度看，在行業形勢不明朗之下，如何提升資産組合，長期穩定釋放收益，成為關鍵。

一般而言，市場有兩種方式優化底層資産：一是注入新的優質項目；二是通過改造升級、運營等方式提升現有資産的價值。

顯然，匯賢房托更青睐于第二種。

在蔣領峰看來，行業下行周期受限于人口流動、消費需求等業務不可避免地受到一定沖擊。與此同時，一個“大膽”的決定躍然而出：利用緩行期剛好可以對項目進行改造升級。但蔣領峰也提到，“在當時的情況下，做出改造升級決定是很難的。”

“在這期間開展改造，需要很大的魄力和勇氣。”蔣領峰強調。“現在回頭來看，這個決策是對的。”蔣領峰告訴我們：“現在能看到價值了”。

蔣領峰的語速並不算快，出生香港，但駐紮京城20余年，早已是一口流利的普通話。作為“新北京人”，他深谙這一地區人情風貌，熟知營商環境。

與此同時，自1992年便投身國内經濟建設的他，對于市場規律的解讀、對企業下一步走向的定位，又何嘗不是熟記于心。

但另一方面，對于前路的未知以及不确定性，也給身為決策者的蔣領峰帶來了不少心理壓力。

據介紹，2023年開年以來，匯賢房托旗下酒店物業整體房價水平均有了較大提升，已經恢復甚至超越了2019年。不僅如此，入住率方面亦實現了較快回升。

供應和需求

即便是工作日，酒店大堂依舊擁滿男女老少，有正在交談的客人，有即将外出遊玩的一家五口，也有嬉笑打鬧的孩童。

看着定格在眼前的一幕幕，蔣領峰會心一笑，或許這些美好的畫面，正是東方君悅大酒店經歷調整與改變的結果，也是匯賢房托應對市場走勢與行業變革交出的答卷。

作為在港上市的唯一以人民币計價的房地産信托基金，匯賢房托旗下資産主要分布在北京、重慶、成都、沈陽等内陸城市，涵蓋零售、寫字樓、服務式公寓及酒店物業。

提及各業态的恢復情況，蔣領峰表示：“反彈最明顯的就是酒店業，之後就是餐飲業，再下來就是零售業。零售業有一些波動，未來需要多方共同努力，才會有長期的發展。”

至于寫字樓方面，他認為仍需經歷一段時間的恢復。單就東方廣場而言，寫字樓租戶的調整仍呈現多種情況，其中也不乏進一步擴租的企業。

在他看來，當前無論企業還是租戶均處于一個修養期，受經濟環境、地緣政治等影響，企業的擴張以及是外資企業的回歸還需一定時間；此外，現在辦公形式更加自由多樣化，也在一定程度上影響着寫字樓出租率。

“我不太怕供應量，最重要是看需求。”在他看來，有新的寫字樓進入市場，市場多一些選擇，産生競争是非常自然的事，但當前寫字樓市場最大的挑戰來自需求面。

不過他並非悲觀論者，對于未來走勢的預期是繼續保持平穩。

但這個平穩並非一成不變，“平穩的意思就是有的上升，有的下降，平均下來就平穩。”

無論何種時期，匯賢房托都能找到更适合自己的方式調整並不斷發展。蔣領峰告訴我們：“匯賢在過去三年暫緩並購的腳步，現在是慢慢尋找恰當的機會和優質的項目，總之前景還是比較樂觀。

用發展的眼光看待問題，走一步看三步，這是蔣領峰今天的交談核心。因後續的會議安排，我們不得不結束對話，一個多小時的采訪，現場衆人意猶未盡。

一行人向酒店外走去，站在北京街頭，這座盛滿古韻今風，洋溢着澎湃活力的城市，讓人動容。

以下為觀點新媒體對匯賢産業信托行政總裁兼執行董事蔣領峰先生的采訪實錄：

觀點新媒體：過去一段時間，北京寫字樓、零售、酒店公寓等市場需求萎縮，經營情況遭受影響，今年以來情況是否已有明顯好轉？

蔣領峰：解封之後生活怎麼過？大家是先玩，然後再吃，所以“玩”跟“吃”反彈得比較快。

從酒店來看，包括商務旅客和休閑旅客，2月到4月反彈比較快，房價和入住率表現也比疫情期間好許多，五一的房都是在4月中旬就訂得差不多了，5月房價基本超過了2019年。

五一之後，增速稍微慢了下來，這也是很正常的，高峰過後，5月、6月都比較平穩。進入暑假之後，我們看到訂單表現是很好的。

暑假是傳統旺季，旅遊和商務都比較旺，還是挺不錯的。

反彈最明顯的就是酒店業，之後是餐飲業，再下來就是零售業。零售業有一些波動，未來需要多方共同努力，才會有長期的發展。

觀點新媒體：2023年北京寫字樓市場預計将迎來供應高峰，重慶也加速恢復供應，是否會形成一定的競争壓力？匯賢如何釋放持有項目的價值？

蔣領峰：我們不太怕供應量，最重要是看需求。什麼時候都有新的寫字樓進入市場，産生競争是非常自然的事，一直都是這樣，最大的挑戰是需求面。

企業現在都是在休養期，能不能長期發展、長期擴張，要有好的養分，要從很多方面讓它能穩下來，然後才能成長。另外，一些外資企業總部要不要遷回來？考慮的因素很多。

需求面受到影響的因素，地緣政治、經濟環境是一方面，另外就是居家辦公，之前大家都是來辦公室辦公，但這三年下來，在家辦公、開會已經形成常态。

觀點新媒體：您對接下來的走勢怎麼看？

蔣領峰：平穩。平穩的意思就是有的上升，有的下降，平均下來就平穩。

觀點新媒體：2022年酒店行業經營環境尤為惡劣，為抵禦外部風險，匯賢采取了哪些舉措？

蔣領峰：還是要盡量調整自己，要不然怎麼适應市場變化。

尤其是前幾年，真的很困難，這麼大的酒店，如果閉門不做生意，也要花錢。有些設備必須運轉，不運轉的話很快會壞掉。

我們對項目做了很多翻新工作，比如東方君悅酒店，大堂以及幾家餐廳，包括長安壹号等等，都翻修完畢了。客房分了幾期（翻修），現在第一期也基本完成，還有一個酒吧，裝修已經完畢，現在正在籌備重開。當然，過程中也有很多挑戰。

另外，在這期間開展改造，需要很大的魄力和勇氣。當時是看不到底的，項目不開動（翻修）的話，其實可以不用花一大筆錢，但如果開始了，什麼時候才能賺回來？一直到2022年底之後才看到一點曙光，處在當時的情況下，決定做這個事情是很難的。

現在回頭看，這個決策是對的，能看到價值了。市場恢復之後，我們酒店的生意、餐廳的生意一下子就回來了。現在房價都較2018、2019要好。入住率有的已經超過這兩年，随着國際航班進一步開放，入住率将進一步攀升。

觀點新媒體：匯賢資産主要分布在北京、重慶、成都、沈陽等内陸城市，其他項目有繼續優化的打算嗎？

蔣領峰：我們在重慶有一個”蝴蝶計劃“，重慶大都會東方廣場将翻新，不僅僅是商場重新打造，項目南側還将打造一個”山茶花廣場“，項目頂樓将打造一個”黃葛樹花園“。

山茶花是重慶的市花，黃葛樹也是重慶的市樹，那棵黃葛樹是我們20多年前開業時種的，一直長在那邊，象征着重慶人适應力強、自強不息的奮鬥精神。我們正在重新打造一個花園。

所以，整個”蝴蝶計劃“不僅僅是商場的改造，加上山茶花廣場和黃葛樹花園兩個子項目，目標是打造成一個重慶的新地標。

我們的重慶解放碑凱悅酒店，重新翻新已經基本完成，包括宴會廳、公共區域、餐廳、客房，基本上完工了。

觀點新媒體：匯賢最近一次資産注入是在2019年，經歷了多年平穩發展之後，是否考慮新的資産收購機會？

蔣領峰：匯賢在過去三年暫緩並購的腳步，現在正研究重啟，慢慢尋找恰當的機會和優質的項目，總之前景還是比較樂觀。

觀點新媒體：港股港币-人民币雙櫃台模式落地在即，對于用人民币計價的匯賢産業信托而言，是否有利于加強流動性？近期人民币連續貶值，對于信托行業會造成哪些關聯影響？

蔣領峰：雙櫃台模式能夠為投資者提供不同的交易貨币方式，使他們能靈活選擇投資港币或人民币計價的股票，可以說開拓了人民币交易量的新的潛在渠道。

同時投資者可以通過投資不同貨币計價的股票來分散匯率風險。随着港股市場與内地市場的互通，内地投資者也能夠更加靈活地配置海外資産。

相信雙櫃台模式的種種利好因素都将推動人民币流通，當然也有助于促進匯賢産業信托的交易量，方便投資者進行相關的投資。

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