觀點網 一塊紅布從四五層民房的樓頂垂下，寬度約兩米，長度則可垂至二樓陽臺，上書一個碩大的“拆”字，這便是東莞火煉樹社區如今到處可見的景象。

7月14日上午，東莞2023WD007號城市更新項目單一主體掛牌成功出讓，由東莞市東潤房地產有限公司（大股東為華潤置地）以228529萬元底價拿下。

這一舊改項目位於東莞市東城區鴻福路火煉樹社區，屬中心城區核心位置，總佔地約32.9萬平方米，拆除重建區面積約278833.74平方米，總建築面積約90.5萬平方米。其中，住宅約63.75萬平方米，商業約26.74萬平方米，將打造成擁有寫字樓、住宅、商業中心、配套幼兒園、學校等配套的新型綜合體。

火煉樹地處黃旗山腳下，周圍被東莞臺商大廈、國貿中心等高樓環繞，從交通區位來看，位於鴻福路站和新源路站兩個站點500米範圍內，可接駁地鐵1號線和2號線。

清朝同治年間，此地便屬東莞縣捕廳，中原及北方人口南遷立村，當時村前有棵高大的苦楝樹（諧音火煉樹），先民在樹下立碑，刻有“火煉白公”四字，香火供奉。

如今伴隨着城市更新的進程，多少後人將是富庶之家。

前期推進

東莞市城市更新單一主體掛牌招商改造流程可以分為五大階段：前期工作、實施掛牌、實施方案編報、建築物拆除及產權註銷、土地出讓及入庫。

早在2010年5月，《東城區火煉樹舊改地塊“三舊”改造方案》就正式徵求意見。直到2018年3月，東莞東城舉行火煉樹城市更新等8個項目戰略合作簽約儀式，華潤置地確認成為東城街道火煉樹城市更新項目前期服務商，並於12月29日舉行辦公室揭牌儀式。

此後，物業測繪、意願表決等前期服務工作便開始緊鑼密鼓推進。

在2020年，更新單元劃定方案通過審批並上報市自然資源局、拆補方案通過東城街道審批、意願徵詢工作啓動，但在這一年舉行的補償方案宣講大會上，部分村民不同意拆遷方案，進入協商。

根據2020年公佈的火煉樹拆遷補償方案，業主有兩種選項，分別為物業置換、貨幣補償。

其中，物業置換分為首層住宅、首層商鋪兩種情況。

如首層為住宅，首層、二層、三層1:1置換住宅，三層以上1：1置換寫字樓；或者，首層1:1.5置換住宅，二層、三層1:0.75置換住宅，三層以上1:1進行寫字樓。

如首層為商鋪，首層1:1置換為商鋪，二層、三層1:1置換住宅，三層以上1:1置換成寫字樓；或首層1:1.5置換物業（其中1:1置業商鋪，1:0.5置換住宅），二層、三層1:0.75置換住宅，三層以上1:1置換寫字樓。

貨幣補償則按照建築面積13000元/平方米進行計算，包括裝修補償800元/平方米、搬遷費30000元/棟等。

期間出現了個別不同的聲音，如要求增加置換面積、賠償金額，以及不同意三層以上按寫字樓置換等，但舊改整體進度最終沒有出現太大波折。

2021年11月，股東戶代表超80%同意率通過表決，正式啓動簽約工作。2022年8月，開始回收集體物業。2022年10月，表決大會更新意願徵詢同意率達95%，拆遷補償協議簽約率達80%以上。

根據此前公示的土地權籍和房屋權籍調查明細表，此次拆遷共涉及480餘棟（宗）私宅，一共有16戶拆遷面積超過了1000平方米。

其中，單棟建築面積最高私人產權物業佔地面積419.47平方米，總建築面積3026.85平方米，按照物業補償方案，補償的物業價值將超過1億元。

根據掛牌招商方案顯示，火煉樹社區商住類更新單元除了此次掛牌底價22.85億元外，綜合收益起始價約51.99億元。也就是說，競得企業至少要掏出75億元資金。

根據總建面計算，起始樓面地價約為8271元/平方米。

股權變化

即便是對華潤置地而言，要獨自啃下火煉樹舊改這塊硬骨頭似乎也不容易。

此前5月30日，華潤置地發佈一則關聯公告稱，潤投諮詢與廣利升實業、智鑫物業、東莞東潤房地產、景祈投資及凱東集團訂立補充合作協議。

在上述公告日期前，東莞東潤房地產分別由潤投諮詢、廣利升實業及智鑫物業擁有51%、29%及20%股權。

其中，東莞東潤也就是火煉樹舊改的前期服務商和競得者，潤投諮詢是華潤置地的間接全資附屬公司，廣利升實業及智鑫物業均隸屬於深圳市凱東集團。

緊隨補充合作協議完成後，東莞東潤將成為潤投諮詢與景祈投資分別持有51%及49%股權的合營企業。

也就是說，華潤置地原有的51%股權不變，此次新入局的景祈投資則構成複雜。

具體來看，華潤置地關聯方華潤資產間接持有景祈投資約34.41%權益，其餘為申萬宏源持有約26.4%，深圳市深擔增信融資擔保有限公司持有約16.67%；凱東方面，廣利升實業僅持有景祈投資約22.45%權益，智鑫物業則就此退出。

資料顯示，凱東集團成立於1994年，集團總部位於深圳福田車公廟NEO大廈，創始人方凱東屬潮汕人士，主要業務覆蓋房開、金融、物流和供應鏈管理等多方面。

凱東在浙江嘉興，惠州，東莞，深圳坪山、坪地、南山等區域都有土儲佈局，在深圳建有平湖凱東工業園、西麗塘朗雅苑、東門天龍商業城等多個項目，在開發經驗上能給華潤置地帶來一定輔助作用。

但當掛牌在即，新的強援到來，凱東權益也不得不讓渡近半。

於5月30日，東莞東潤的註冊資本為10.40億元，但潤投諮詢、廣利升實業及智鑫物業只分別實繳了2040萬元、1160萬元及800萬元。新的合作協議完成後，未繳付部分將由潤投諮詢及景祈投資履行。

另根據補充合作協議，東莞東潤的註冊資本還將增加至30億元，其中潤投諮詢及景祈投資分別按持股比例認購15.3億元及14.70億元。

值得一提的是，協議還作了禁售限制，除非滿足已售物業百分比達95%、拿到交付證明，及商業綜合體運作滿三年，否則合營企業股東不得向任何第三方轉讓、質押或委託其於合營企業的股權、債權人權利及股東權利。

火煉樹舊改進入下半場，隨着新玩家入局，牌桌上的次序就此落定。

針對凱東集團的權益比例減少，廣東合一城市更新研究院向觀點新媒體表示，一般前期服務商退出有幾點可能：一是協議到期，項目推不動；二是自身現金流無法支撐項目後續推進，通常是聚焦拆遷資金緊張；三是項目交易。

從後續補繳註冊資本安排，以及項目拆賠等細節推測，凱東讓步和華潤資產等介入更有可能是由於第二點。

至於禁售限制，或是各方為了“綁定”華潤置地，“因為華潤的商業綜合體運營能力不錯，後期這麼大的項目需要一個很強的運營商。”