產業融合，預製菜和新能源汽車促進發展

（2023.07.12）2023年1-2月，倉儲業與其他產業的融合態勢較為積極，觀點指數收錄的動態主要涉及8個行業。其中，醫藥、食品、農業和倉儲業融合是最為常見的，在疫情期間也發揮了價值作用，為保供提供了物質基礎。而新能源汽車、光伏等是近幾年才逐漸興起的，主要是受碳中和政策的驅動影響。

在醫藥行業，健之佳擬投建的唐人醫藥物流中心將滿足唐人醫藥在唐山、秦皇島及京津冀周邊地區1.2萬家門店及全渠道物流配送的需求。

醫藥行業對流通倉儲要求的條件極高，自建倉儲除了能夠滿足自身基本的流通倉儲需求外，因選址和內部條件均為量身定製，還能夠大大提升流通倉儲效率。不過，這也需要大量的資本投入，對中小醫藥企業並不現實。

鑑於REITs驅動下的生物醫藥產業園Pre-REITs的火爆，醫藥企業自建倉儲或許能通過該渠道進行一定程度的融資。

在食品行業，深國際投建的鄭州智慧港項目，重點圍繞製造業和物流服務業兩化融合，延伸鄭州食品加工產業鏈，建設以生產、配送為一體的中央廚房。

所以，食品行業與倉儲業的融合，特別是處於風口的預製菜行業與倉儲業的融合，預計將帶動鄭州大區域的倉儲業發展。

農業方面，中國（北流）鄉村振興智能供應鏈基地將建設國家現代農業產業園，圍繞農產品提供加工、存儲、配套等業務。

另外，促進農村商品流通至城鎮也有利於保障城鎮人口的農產品供應。總的來說，農業與倉儲業的融合，也將大大促進後者的發展，特別是冷鏈行業。

所以，報告期內，萬緯物流通過全國倉儲物流網絡全面滿足建發股份農林產品的倉配需求，並通過萬緯物流科技能力協助建發股份搭建供應鏈管理平臺，提升供應鏈運營效率。

新能源汽車產業方面，長久物流新設立新能源事業部，以汽車物流為出發點，探索為新能源汽車上下游產業鏈客戶提供物流、倉儲、交付及逆向物流等綜合性服務。

此前，東久新宜準備在鐘樓投資5億美元建設集新能源汽車核心零部件生產基地、物流配送中心、貨貿結算中心於一體的產業基地。隨着我國在新能源汽車領域發展的不斷深入，對倉儲業的促進作用也將越來越大。

首單細分倉儲REITs申請上市

2023年3月份，九州通、ESR這兩個企業正在積極推動其倉儲資產進行REITs上市。而銷聲匿跡接近半年的中金普洛斯擴募項目，也終於有所反饋。另外，深交所還發布了重要文件支持REITs的發展。

其中，九州通擬發行30億元醫藥物流REITs，有望成為首單醫藥商業領域細分倉儲REITs。據悉，九州通已在全國擁有141個高標準醫藥物流倉儲設施，擁有近440萬平方土地，建面超過420萬平方米。其中，符合國家GSP標準的倉儲設施有268萬平方米，包含519個總容積為10.5萬立方米的冷庫。

據2022年三季度財報顯示，固定資產的賬面價值為71.8億元，考慮累計的折舊，以及資產在REITs二級市場的溢價，待上市後，九州通或將獲得大額的資產增益。

對比大參林，九州通模式主要是租用倉儲來支撐自身業務的發展，有較多的使用權資產，優勢是總資產收益率較高，上市後，該指標有望進一步提高。

整體來看，雖然物流倉儲行業面臨新的挑戰和問題，但企業也在積極探索與發展，相信未來的發展依然值得期待。那麼，到底哪些物流倉儲企業能在創新與發展的征途中成為行業標杆，引領時代之潮流？

為借鑑以及學習那些在物流倉儲領域具有高度影響力的企業，觀點指數研究院將通過對企業的長期跟蹤與監測，並結合各項指標、數據進行綜合分析研究，盤點出“影響力指數 · 2023年度影響力物流資產投資運營企業”。

屆時，研究結果名單將在觀點機構主辦的博鰲房地產論壇的“影響力指數 · 2022博鰲風尚企業表現”發佈儀式中重磅揭曉，近千名最具智慧的房地產各業態領域、金融業及商業精英將齊聚於此，見證行業榮耀與風采。