上半年物流資産投資運營觀察：創新發展下的征途

産業融合，預制菜和新能源汽車促進發展

（2023.07.12）2023年1-2月，倉儲業與其他産業的融合态勢較為積極，觀點指數收錄的動态主要涉及8個行業。其中，醫藥、食品、農業和倉儲業融合是最為常見的，在疫情期間也發揮了價值作用，為保供提供了物質基礎。而新能源汽車、光伏等是近幾年才逐漸興起的，主要是受碳中和政策的驅動影響。

在醫藥行業，健之佳拟投建的唐人醫藥物流中心将滿足唐人醫藥在唐山、秦皇島及京津冀周邊地區1.2萬家門店及全渠道物流配送的需求。

醫藥行業對流通倉儲要求的條件極高，自建倉儲除了能夠滿足自身基本的流通倉儲需求外，因選址和内部條件均為量身定制，還能夠大大提升流通倉儲效率。不過，這也需要大量的資本投入，對中小醫藥企業並不現實。

鑒于REITs驅動下的生物醫藥産業園Pre-REITs的火爆，醫藥企業自建倉儲或許能通過該渠道進行一定程度的融資。

在食品行業，深國際投建的鄭州智慧港項目，重點圍繞制造業和物流服務業兩化融合，延伸鄭州食品加工産業鍊，建設以生産、配送為一體的中央廚房。

所以，食品行業與倉儲業的融合，特别是處于風口的預制菜行業與倉儲業的融合，預計将帶動鄭州大區域的倉儲業發展。

農業方面，中國（北流）鄉村振興智能供應鍊基地将建設國家現代農業産業園，圍繞農産品提供加工、存儲、配套等業務。

另外，促進農村商品流通至城鎮也有利于保障城鎮人口的農産品供應。總的來說，農業與倉儲業的融合，也将大大促進後者的發展，特别是冷鍊行業。

所以，報告期内，萬緯物流通過全國倉儲物流網絡全面滿足建發股份農林産品的倉配需求，並通過萬緯物流科技能力協助建發股份搭建供應鍊管理平台，提升供應鍊運營效率。

新能源汽車産業方面，長久物流新設立新能源事業部，以汽車物流為出發點，探索為新能源汽車上下遊産業鍊客戶提供物流、倉儲、交付及逆向物流等綜合性服務。

此前，東久新宜準備在鐘樓投資5億美元建設集新能源汽車核心零部件生産基地、物流配送中心、貨貿結算中心于一體的産業基地。随着我國在新能源汽車領域發展的不斷深入，對倉儲業的促進作用也将越來越大。

首單細分倉儲REITs申請上市

2023年3月份，九州通、ESR這兩個企業正在積極推動其倉儲資産進行REITs上市。而銷聲匿迹接近半年的中金普洛斯擴募項目，也終于有所反饋。另外，深交所還發布了重要文件支持REITs的發展。

其中，九州通拟發行30億元醫藥物流REITs，有望成為首單醫藥商業領域細分倉儲REITs。據悉，九州通已在全國擁有141個高標準醫藥物流倉儲設施，擁有近440萬平方土地，建面超過420萬平方米。其中，符合國家GSP標準的倉儲設施有268萬平方米，包含519個總容積為10.5萬立方米的冷庫。

據2022年三季度财報顯示，固定資産的賬面價值為71.8億元，考慮累計的折舊，以及資産在REITs二級市場的溢價，待上市後，九州通或将獲得大額的資産增益。

對比大參林，九州通模式主要是租用倉儲來支撐自身業務的發展，有較多的使用權資産，優勢是總資産收益率較高，上市後，該指標有望進一步提高。

整體來看，雖然物流倉儲行業面臨新的挑戰和問題，但企業也在積極探索與發展，相信未來的發展依然值得期待。那麼，到底哪些物流倉儲企業能在創新與發展的征途中成為行業標杆，引領時代之潮流？

為借鑒以及學習那些在物流倉儲領域具有高度影響力的企業，觀點指數研究院将通過對企業的長期跟蹤與監測，並結合各項指標、數據進行綜合分析研究，盤點出“影響力指數 · 2023年度影響力物流資産投資運營企業”。

屆時，研究結果名單将在觀點機構主辦的博鰲房地産論壇的“影響力指數 · 2022博鰲風尚企業表現”發布儀式中重磅揭曉，近千名最具智慧的房地産各業态領域、金融業及商業精英将齊聚于此，見證行業荣耀與風采。

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