（2023年5月16日星期二·香港）作為高度市場化、多元化及國際化的城市，香港是全球最活躍及流動性最高的金融地域之一。
疫情枷鎖破除，國際金融前景難預，既有機遇也有挑戰。香港資本市場應該順應何種趨勢？內地的投資價值又該如何重啓復興？
“趨勢與重啓”已經逐漸成為香港資本市場的關鍵詞，隨着2023年的到來，地產業、投資業及金融市場面臨着關鍵的時刻。
5月16日，觀點機構在香港舉辦的2023觀點資本圓桌現場，以“趨勢與重啓”為主題，多位專家學者及從業者進行了專業的討論和交流。
重啓債券融資通道
會議現場，惠譽評級亞太區企業評級部董事許偉熙以《房地產復甦放緩，順勢而為》為題，闡釋了在住宅地產新形勢下，重獲市場青睞依舊道阻且長。
許偉熙表示，從宏觀經濟的角度展望，2023年疫情政策放鬆，2-3月份的銷售同比回正，價格下跌幅度在這兩個月也有收窄，但是4月份開始銷售額和價格都出現環比下滑，民眾對於收入和就業的前景信心較弱，導致需求偏軟，購房意願依舊維持在低水平。
惠譽評級亞太區企業評級部董事 許偉熙
他隨後提到，復甦有明顯的分化。從城市角度來看，高能級市場表現明顯好於三四線城市，年初時一到三線城市都有環比增長，但是反彈過後，一線城市依舊錶現出比較強的韌性，相反低能級市場並不具備持續力。
從企業角度來看，並不是所有的房企都受惠於市場復甦，房企的區域分佈和定位將很大影響他們的銷售恢復能力，以及投資者對他們的信心。
他同時指出，國企在品牌和資金優勢下表現優於民企，這也反映在銷售價格與債券價格層面。
許偉熙最後總結，境外債由於沒有直接的擔保，缺乏對境內資產的追溯力，導致海外融資市場的恢復能力欠佳。
“境內民企要發行也需要支持才可以發行，總體來說首先看到境內信用債投資者的信心恢復，境外才會更有希望。”
REITs——資本市場的“常青樹”
在主題演講環節，中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管程驍遠以《私募REITs新趨勢》為題，闡釋私募市場的機遇與挑戰。
他首先指出，購物中心與消費息息相關，REITs的範圍中加入購物中心是英明且及時的決定。
中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管 程驍遠
程驍遠補充道，未來REITs市場將不斷壯大，公募與私募都蘊含無限的機會。
“當前整個公募REITs在國內發行的差不多一千億人民幣，美國的REITs市值大概一百多萬億美元，這個比例差不多1%。我們看一下中國的房地產整個市值，相信是美國的好幾倍，如果是從這個角度去看，我們還有百倍以上的發展機會。”
程驍遠續指：“美國的私募REITs也非常發達。據統計，全美所有REITs持有超過3萬億美元的資產，其中約兩萬億美元是公募REITs，一萬多億美元是私募REITs。在公募市場如此發達的國家，私募REITs還是有很大的市場。”
演講之後，進入圓桌對話環節，各位嘉賓以“投資風口與REITs戰略”為主題，圍繞REITs：資產配置與風險敞口、商業REITs的估值重塑、新環境下的投資方向以及風險化解新趨勢等四個分議題展開了討論。
圓桌討論會：REITs：資產配置與風險敞口
高力國際中國區資本市場及投資服務副董事總經理顧立宇首先拋出關於新環境下投資方向的問題。
同熙商業董事長潘傑表示，商業地產有助於大資產的退出，但同時也存在着風險。因為現在房企會將資產和流水收入押給銀行，價值評得比較高。如果這種評估方式在國內應用起來的話，會不會造成大量的皇帝新衣，是值得擔憂的問題。
他指出，商業的本質是商家能不能在自有空間裏賺到錢，現在的戰略是一部分會賣給想要擁有這種穩定現金流的物業投資者，另一部分公司自持，去培育升值。
EQT Exeter亞太區多元房地產基金聯席主管林熙齡則表示，消費者的模式在十年內已經發生了改變，物流等基礎設、購物中心以及長租公寓的未來潛力都值得肯定。
而金地集團開發管理公司副總經理王英臣表示，現在房地產投資呈現出兩個明顯的變化，一是投資主體出現了多元化，包括金融機構主動到金融市場，私募基金，持牌金融機構，城投平臺等，呈現出從供應鏈的下端往前走的現象。
他補充道，第二個核心變化就是原來以債為主的投資組合，更加傾向於股性的投資組合。
元豐資本合夥人古迎輝直接表示，基礎設施為投資提供了良好的方向，2020年基礎設施AIT落地，為房地產市場帶來了轉折。不動產市場、住宅開發慢慢轉移到商業地產、基礎設施金融化方面，特別是科技驅動類的基礎設施，例如科技產業園、高端製造工業園，數據中心等。
“剛剛大家一直在講風險要分散，今天從不同的視角看這幾個問題，我覺得觀點的分散也非常重要，可以幫助我們更全面、更完整的去看待不同的問題。“顧立宇最後總結道。
資本眼中的地產新趨勢
在現場，晨曦控股總裁周昕宇以《信用重構，讓投資更明白》為題做了演講，其中重點總結了當前中國房地產投資心得、信用斷層、城投發展以及未來轉型設想等。
晨曦控股總裁 周昕宇
他表示，2020年以後，房地產企業陸續暴雷，市場遇冷。中國的房地產行業信用出現了巨大斷層，就是暴雷和未暴雷。民企和國企在融資環境當中是冰火兩重天，信用斷層導致了信用逆差的進一步走擴。
周昕宇進一步補充：“未來的破是破在信用上，立是立在資產上，所有迴歸到房地產投融資的新型產品，無論是REITs還是新的投融資產品，一定會迴歸到資產上面。”
戴德梁行環球董事、大中華區副總裁、大中華區資本市場部主管李志榮以《大中華區商業地產投資解析》為題，闡釋了商業地產目前所面臨的資本化率，續租率等問題。
他說：“寫字樓在商業部動產當中的比重很大，在產業園區裏面佔了50%，一般大的機構投資人是不能不看寫字樓，今年一季度綜合體的佔比比去年要好。”
戴德梁行環球董事、大中華區副總裁、大中華區資本市場部主管 李志榮
而在圓桌對話環節，各位嘉賓以“優質資金的力量”為主題，圍繞外資債券通道、綠色債券的未來趨勢、新環境下的投資方向等三個分議題展開了激烈的討論。
圓桌討論會：優質資金的力量
討論會主持人惠譽評級亞太區企業評級部董事鄧碧瑩圍繞主題，向各位嘉賓作出了提問。
中國海外發展有限公司企業傳訊部、金融業務部總經理吳溢穎指出，在美聯儲不斷加息的環境下，內地資金成本一直往下，不過為了後續再做更大規模的融資，在境外還是非常有必要有這樣的一個評級維護，以及跟境外投資者進行很密切的溝通。
“從ESG的角度看，可持續發展的框架有助於綠色資金引入，部分綠債可以直接應用於綠色建築的項目裏面，從成本推動公司的綠色發展和雙碳進程。”她補充道，無論是境內境外，綠色發展或者是雙碳的推動有助於多元化融資渠道的建立。
建銀國際金融有限公司副總經理兼全球併購業務中心總經理徐建紅隨後從投行的角度展開討論：“下半年有可能美元降息週期開啓，長遠來看也是可以平抑價格的。這個時刻更應該多方面進行制度上的創新，包括綠債這些市場上也有新的品種，投資機構要有新的需求。”
而第一太平戴維斯中國區估值及專業顧問服務總負責人、高級董事黃國鈞表示，國內企業在海外融資受困的問題是出自信用，超容的佔比過高，資產儲備不夠。
對於當前的融資關係，他有趣地比喻道：“在信用危機的時候，整個借貸關係就回到了最原始的典當關係，你有貨就值錢，你沒有貨就不要談信用了。”
WeWork大中華區副總裁全斌則表示，ESG在中國發展的很不均衡，“今天ESG內部要改變的東西比較多，中後期成熟的企業要做改變，不僅在新技術的應用，產品的迭代上，內部也需要一些變革，所以需要公司決策者內部驅動力和決心非常高，長期價值和短期利益衝突怎麼解決，都是亟待解決的問題。”
普洛斯資本高級副總裁謝正平亦指，除了財務貸款的條款，也需要去考慮是否安排利率對沖的產品。做投資的時候，基本利率和利率是掛鉤的，在做財務分析的時候，也要多考慮放多少基本利率做一個退出的假設。